Крымская недвижимость: элита и эконом-класс в условиях кризиса

По информации, предоставленной Macon Realty Group, наблюдается значительное снижение интереса к первичному сегменту рынка недвижимости Крыма, который сейчас составляет лишь 30% от уровня, который существовал до кризиса. В нынешних условиях покупатели чаще всего обращают внимание на компактные квартиры эконом-класса, находящиеся на финальных этапах строительства.

Состояние рынка элитной недвижимости

Несмотря на общее ухудшение ситуации на этом рынке, сектор дорогой недвижимости в Крыму демонстрирует позитивную динамику. На это тренд влияет несколько факторов:

• Недостаток свободных земель: На побережье фактически не осталось свободных участков для реализации новых строительных проектов, а стоимость земли в центральных районах популярных курортных городов достигла заоблачных высот.
• Высокий спрос на VIP-объекты: Хотя количество объектов класса VIP немного, спрос на них со стороны потенциальных покупателей остается достаточно высоким.

Статистика элитной недвижимости

По оценкам аналитиков Macon, элитные объекты составляют лишь четверть процента от всего объема недвижимости на полуострове, что эквивалентно примерно 90 тысячам квадратных метров. Эти ценнейшие объекты расположены вдоль побережья, в пределах ста метров от воды. Согласно действующему украинскому законодательству о курортах, на таком расстоянии от пляжа могут находиться только объекты, предназначенные для курортного пользования, поэтому все такие жилые комплексы фактически представляют собой апартаменты, которые нельзя оформить в собственность для постоянного проживания.

Где строятся элитные комплексы

Основное строительство элитных комплексов сосредоточено в таких городах как Ялта и Алушта. Эксперты компании отмечают, что статус элитности объектов присваивается тем, которые располагаются в центральных районах или в экологически чистых зонах, откуда открывается захватывающий вида на южные пейзажи. Высота потолков в таких комплектах составляет не менее трех метров, а расстояние до моря не превышает 100 метров.

Инфраструктура и условия элитных комплексов

Элитные проекты также требуют наличия развитой инфраструктуры, включая:

• Подземные стоянки
• Кафе и рестораны
• Спа и фитнес-центры
• Детские игровые площадки
• Магазины и аптеки
• Бассейны и спортзалы
• Лифты и управляющая компания

Круглосуточная охрана территории является обязательным условием. Комплексы класса люкс должны включать благоустроенные прилегающие территории, уникальный архитектурный дизайн, разнообразие планировок и наличие террас.

Тенденции на рынке строительства

Застройщики крымского региона стараются избегать использования термина «замороженный проект», как это делается и в России. Однако на Украине причины такой осторожности в основном связаны с экономическими реалиями. Аналитики также не предпочитают употреблять такие выражения, особенно в контексте дорогих элитных проектов. Вместо ярлыка «проект заморожен» можно услышать формулировку «строительство идет медленнее, чем ожидалось».

Перспективы рынка недвижимости

Практически все объекты находятся на завершающей стадии, и ни один здравомыслящий человек не позволит себе затянуть сроки выполнения работ на столь важных проектах. Ситуация на рынке недвижимости в Крыму продолжает оставаться под внимательным наблюдением, и те, кто интересуется этой областью, надеются на позитивные изменения и развитие в скором будущем.

Состояние нижнего класса недвижимости

В сфере нижнего сегмента недвижимости наблюдаются значительные затруднения, включая замороженные проекты и увеличенные сроки их завершения. На это обращает внимание Кирилл Малышевский, сотрудник компании Macon Realty Group.

Мнение генерального директора

Генеральный директор той же фирмы, Илья Володько, утверждает, что проблема незавершенного строительства не обсуждается, однако, по его данным, достаточно значительное количество элитных объектов в Крыму сможет быть сдано в эксплуатацию уже в 2009 году.

Завершенные проекты

Более того, этому году уже сданы в эксплуатацию несколько жилых комплексов, включая такие проекты, как:

• ЖК "Инка-Резиденс"
• ЖК "Царская Тропа" в Большой Ялте
• ЖК "Респект Холл"
• ЖК "Лазурный Элит" в Алуште

Володько акцентирует внимание на том, что общий объем элитной жилой недвижимости, которая будет введена в эксплуатацию за 2009 год, составит около 55 тысяч квадратных метров.

Цены на недвижимость

По данным экспертов, средняя стоимость квадратного метра на рынке недвижимости Крыма составляет приблизительно $1600. При этом распределение цен по различным классам жилья выглядит следующим образом:

• Эконом-класс: $1000 за квадратный метр
• Бизнес-класс: $1350 за квадратный метр
• Элитный класс: $3600 за квадратный метр

Несмотря на то что интерес к объектам элитного сегмента на данный момент не является высоким, планируемые сроки их завершения дают надежду на то, что текущие ценовые уровни будут сохранены, подчеркивает Володько.

Проекты на Южном берегу Крыма

Что касается строительных работ на Южном берегу Крыма, то компанией "Консоль" реализуется наибольшее количество проектов — всего 12, из которых 9 относятся к элитной категории. В их числе:

• Курортный гостиничный комплекс в Ялте на улице Таврической
• Жилой дом "Океан" на Киевской улице
• Гостиничный комплекс "Восход", который включает коттеджную застройку
• Проект "Карасан" в Алуште
• Комплекс "Эврика"
• Жилой дом в Массандре на Южнобережном шоссе
• Крупный гостиничный комплекс "Парковое" в Симеизе
• Коттеджная застройка "Поляна Сказок"

Самые дорогие жилые комплексы

Обско экспертов региона, самым дорогим элитным жилым комплексом в Крыму считается "Черноморский" в Ялте, расположенный вблизи Никитского ботанического сада. Ожидается, что он будет завершен к 2010 году, а стоимость квадратного метра здесь достигает колоссальных $18 тысяч.

Однако на сегодняшний день статус завершения этого проекта под вопросом, поскольку в июле президент Украины Виктор Ющенко поручил Генеральной прокуратуре провести расследование касательно возможных нарушений в процессе строительства рядом с Никитским ботаническим садом.

Другие высокостоймостные объекты

На втором месте по ценовому диапазону располагается "Апарт-отель" в Приморском парке Ялты, где стоимость квадратного метра варьируется от $7,2 до $20 тысяч. Замыкает тройку дорогих объектов комплекс "Прибрежный" в Никите, где цена за квадратный метр составляет $7,7 тысяч.

Кроме того, среди значительных объектов можно выделить:

• "Жилой Комплекс" на улице Игнатенко в Ялте с ценовым диапазоном от $6,1 до $8,8 тысяч
• ЖК "Актер" на территории Дома Творчества в Ялте, где стоимость варьируется от $5,8 до $15 тысяч

Рынок элитной недвижимости на Южном берегу Крыма

В последние годы наблюдается растущий интерес к рынку элитной недвижимости на Южном берегу Крыма, где потенциальные покупатели и инвесторы могут найти множество привлекательных предложений. Среди самых выдающихся проектов можно отметить "Респект Холл" в Кореизе, цены на который начинаются от $5580.

В Гурзуфе расположены "Виллы Галата", стоимость которых варьируется от $5400 до $6700. Не менее интересным вариантом является "Ясная Поляна" в Гаспре, где цены стартуют с отметки $5000.

Популярные комплексы недвижимости

Также стоит учесть высокий спрос на:

• "Резиденцию Солнца" в Гурзуфе, ценовой диапазон от $4200 до $7800;
• "Аристократ" в Массандре, цены колеблются от $4100 до $14000;
• "Гранд-Палас" на алуштинской набережной, квартиры от $4100 до $5300;
• "Испанскую Деревню" в Алупке, где цены варьируются от $4000 до $7000.

Ялта тоже радует своим разнообразием: на Таврической улице жильцы могут найти квартиры начиная с $4000, а жилой комплекс "Океан" на Киевской улице выделяется более доступными ценами от $3800. Интересным вариантом является "Дача доктора Штейнгольца" в Алуште, где жилье предлагается от $3500, в то время как "Вилла Роз" и "Эдельвейс Хаус" в Гурзуфе находятся в диапазоне от $3200 до $4000. Также в этом районе располагается и "Лагуна", стоимость которой колеблется от $3100 до $5200.

Разнообразие проектов и их финансирование

Не менее увлекательным проектом является жилой комплекс "Консоли" в Никите, где цены варьируются от $3000 до $10000. Завершает наш обзор "Дарсан Палас" в Ялте с ценовым диапазоном от $3000 до $7000.

Объектом отдельного обсуждения стал жилой комплекс "Лагуна". Учреждения, конкурирующие на этом рынке, сообщают о "заморозке" этого проекта, однако анализ показывает, что ничего подобного не происходит. По мнению экспертов, работа на площадке продолжается, хотя интенсивность строительства несколько уменьшилась. Специалист К. Малышевский уверяет: "Подобные утверждения о заморозке проекта не соответствуют действительности."

Существует вероятность, что застройщик сумел получить необходимый кредит, и следующие этапы работ уже на подходе. В то же время наблюдается некое противоречие между заявлениями разработчиков "Лагуны" и мнением третьих лиц. На официальном сайте, который регулярно обновляется, имеется информация от группы компаний "Артекс" и ООО "Санаторий Утес", где подчеркивается, что проект выполняется без привлечения банковских кредитов.

Финансовые аспекты и различные подходы

Тем не менее, представители компании уверяют, что темпы строительства стабильны, и окончание проекта планируется в установленные сроки. В контексте различных подходов к финансированию, генеральный директор группы "Европа", Сергй Елисеев, отмечает, что их проект финансируется через модель 50/50, что подразумевает, что половина затрат покроется за счёт будущих продаж.

Жилой комплекс "Никитский Дворец", как показывают исследования, предлагает одни из самых низких цен на рынке элитной недвижимости Крыма – от $3000 до $4500 за квадратный метр. Таким образом, интерес к объектам элитной недвижимости на полуострове продолжает расти и привлекает как инвестиции, так и комфортное жилье для отдыха и проживания.

Возобновление кредитования от банка "Юникредит"

В июле текущего года украинская ветвь итальянского банка "Юникредит", которая ранее была известна как "УкрСоцБанк", снова возобновила предоставление кредитов для своего строительного проекта.

В соответствии с требованиями к высококачественной недвижимости, проект полностью отвечает всем современным стандартам и нормам.

Строительный комплекс будет включать в себя две независимые постройки, которые соединены между собой общей стилобатной частью. В состав комплекса войдут 138 апартаментов разнообразной площади, а также ряд объектов инфраструктуры, обеспечивающих комфортные условия проживания.

Каждая квартира характеризуется высокими потолками до 3,40 метра и большими панорамными окнами, которые обеспечивают не только отличное освещение, но и великолепные виды на окрестности.

Внутри комплекса предусмотрены все необходимые современные коммуникации, а управление объектом после завершения строительства будет осуществляться специализированной управляющей компанией. Как сообщают PR-менеджеры, сотрудники этой компании проходят обучение в Москве, что является важным преимуществом.

Этапы строительства

Строительство комплекса будет реализовываться в два этапа. Каждый из этих этапов будет представлять собой полноценный строительный процесс. По состоянию на сентябрь текущего года, по информации от застройщика, ведутся работы по остеклению зданий, что является важным этапом в строительном процессе.

Завершение первой очереди строительства запланировано на IV квартал 2009 года, а весь комплекс должен быть сдан в эксплуатацию ко II кварталу 2010 года.

Покупатели и продажи

Согласно предварительным прогнозам аналитиков, основными покупателями апартаментов в проекте «Никитский дворец» окажутся как украинские, так и российские предприниматели. В связи с этим, руководство проекта приняло решение открыть офисы продаж в обеих странах. Строительные работы и реализация апартаментов в России стартовали в мае 2009 года, что дает возможность привлечь больше потенциальных клиентов.

Процесс приобретения недвижимости

Что касается процесса приобретения недвижимости на территории Крыма, источники сообщают о его значительном упрощении. Для того чтобы приобрести недвижимость, достаточно иметь при себе паспорт, а если в паспортной записи есть какие-либо штампы, касающиеся семейного положения, потребуется подтвердить их соответствующими свидетельствами, например, о браке, разводе или смерти супруга.

Расходы, связанные с сделкой, невелики и включают:

• оплату справки об отсутствии налогового обременения;
• услуги нотариуса и агентства;
• регистрацию договора купли-продажи в реестре сделок и в БТИ.

Законодательство для иностранных граждан

Согласно закону Украины, граждане других стран имеют право свободно приобретать квартиры, дома и земельные участки (за исключением земель сельскохозяйственного назначения). Несмотря на то, что иностранцы не могут приватизировать земельные участки, им разрешается покупать землю у граждан Украины, а затем эти участки можно будет передавать в дар, продавать или завещать.

Прогнозы на будущее

По прогнозам экспертов, до конца 2009 года цены на элитную недвижимость в Крыму сохранятся на уровне, который существует в настоящий момент. Девелоперы не планируют снижать стоимость квадратного метра на почти завершённых объектах, что подтверждает мнение специалистов о стабильности цен на данном рынке.

Володько, эксперт в сфере недвижимости, указывает на то, что вскоре не предвидятся значительные колебания цен, что позволит потенциальным покупателям более внимательно изучить свои возможности и рассмотреть преимущества инвестирования в крымскую элитную недвижимость.

Заключение

Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости Крыма, становится ясным, что разделение на сегменты заметно усиливается. В то время как спрос на квартиры эконом-класса остается на низком уровне, визуально напоминая о последствиях экономического кризиса, сегмент элитной недвижимости демонстрирует совершенно другую динамику.

Интерес к элитным объектам, расположенным на побережье и имеющим высокие архитектурные и инфраструктурные характеристики, продолжает сохраняться. Это подтверждается как активностью покупателей, так и ограниченным предложением – в условиях, когда оставить пространство для новых строек становится все сложнее, ценность подобных объектов возрастает.

Уникальность элитной недвижимости

Необходимо отметить, что в Крыму элитное жилье по сути представляет собой новую коммерческую недвижимость, а значит, и подходы к ее оценке и продвижению становятся уникальными. Как показывают исследования, доля объектов элитного класса составляет всего 4% от общего рынка, что подчеркивает уникальность и ограниченность такого типа жилья.

Инфраструктура и услуги

Инфраструктура и услуги, предлагаемые такими комплексами, посредством хороших видовых характеристик и развитой территории, делают их особенно притягательными для покупателей.

Экономические реалии

Однако экономические реалии не позволяют игнорировать риски и сложности, которые могут возникать в процессе строительства и последующей эксплуатации недвижимости. Поэтому напрашивается вывод о том, что грамотный и опытный подход к развитию недвижимости в Крыму, как со стороны девелоперов, так и со стороны инвесторов, становится ключевым фактором, способствующим успешной реализации проектов.

Перспективы рынка

Мы можем с оптимизмом смотреть в будущее крымского рынка недвижимости, но стоит помнить о необходимости тщательной оценки и анализа ситуации, а также о выгодных перспективах для инвесторов. Наша задача – следить за этими изменениями и адаптироваться к ним, чтобы максимально использовать возможности, которые предоставляет этот уникальный регион.