Краудфандинг в недвижимости: как изменился рынок инвестиций за 20 лет?

История краудфандинга

Одним из важных аспектов современного мира является краудфандинг, который, как ни странно, стал популярным лишь в недавние годы, хотя впервые о нём заговорили еще в 1997 году. Тогда британская рок-группа Marillion сумела собрать внушительную сумму в 60 тысяч долларов через интернет-платформу, что позволило ей организовать тур по Соединенным Штатам с помощью своих фанатов.

Современные формы краудфандинга

Современные модели краудфандинга представляют собой нечто более сложное и выгодное для всех участников. Рынок коллективного инвестирования в недвижимость устроен весьма просто: онлайн-платформы объединяют людей, желающих инвестировать, для финансирования различных проектов, включая аренду, реновацию или строительство новых объектов. Инвесторы могут либо приобрести доли в компаниях, либо предоставлять займы, а в ответ получают процент от полученной прибыли.

Популярность краудфандинга

Но почему краудфандинг привлекает всё большее количество инвесторов? Прежде всего, это связано с тем, что, в отличие от многих других финансовых инструментов, такие платформы делают возможности инвестирования доступными даже для людей с ограниченными средствами. Инвесторам не нужно заниматься управлением активами напрямую, что делает этот вид вложений ещё более привлекательным.

• В среднем доходность краудфандинговых проектов оказывается выше, чем у традиционных финансовых инструментов, таких как акции, депозиты и товары.
• Доступность интернет-технологий значительно облегчает совершение коллективных инвестиций.
• Согласно исследованиям компании Preqin, средств, привлечённых в глобальные закрытые фонды недвижимости, увеличивается в среднем на 11% ежегодно за последние три года.

Краудфандинговые платформы по миру

В данной статье мы подробно рассмотрим наиболее важные краудфандинговые платформы, работающие в сфере недвижимости в таких странах, как Великобритания, Германия, Испания и США.

Особенности британского краудфандинга

В рамках Великобритании можно выделить несколько характеристик краудфандинговых платформ:

• Это высокие комиссии.
• Внимание к аренде недвижимости.
• Низкий порог для входа в инвестиции.

Одной из ярких платформ является Property Moose, расположенная в Ливерпуле, которая позволяет пользователям осуществлять инвестиции в любое время и из любого места. Хотя эта платформа ориентирована прежде всего на британских инвесторов, она также открыта для иностранцев, кроме граждан Соединенных Штатов. Минимальная сумма для входа начинается с всего лишь 10 фунтов стерлингов и может достигать сотен тысяч.

Статистика и работа Property Moose

Сегодня на платформе Property Moose зарегистрировано более 26 тысяч пользователей. Основные объекты недвижимости, в которые инвестируют участники, принадлежат специальной компании, созданной исключительно для этой цели (SPV). Инвесторы имеют право участвовать в принятии значимых решений, касающихся аренды и выселения арендаторов.

Взамен своих инвестиций они получают долю в данной SPV, которую можно будет продать через саму платформу в будущем. Большая часть проектов предполагает срок окупаемости от 12 до 18 месяцев. Следует отметить, что на каждом этапе инвестиционного процесса участники сталкиваются с комиссиями: при покупке доли в SPV 5% от суммы вложения идет на покрытие расходов, связанных с привлечением средств, проведением дью-дилижанса и структурированием сделок.

Ежемесячный доход от аренды недвижимости влечёт за собой необходимость уплаты 10,5% за услуги управляющей компании. Если инвестор решает реализовать свою собственность, с его прибыли удерживается 15% в виде налога. Подобные налоговые обязательства также касаются продажи доли в SPV, где налог составит 15% от оцененной стоимости. В тех случаях, когда инвестор выступает не в качестве владельца доли, а предоставляет финансирование в виде кредита, ему не нужно будет выплачивать сборы платформы.

Краудфандинг с Property Partner

Краудфандинговая платформа, известная как Property Partner, которая находится в Лондоне, смогла достичь значительного прогресса в самом начале своей деятельности. В октябре 2015 года, сразу после старта своего сайта, она собрала впечатляющую сумму в 843 тысячи фунтов за короткий промежуток времени — всего за 10 минут. Участвовать в проектах на этой платформе могут инвесторы со всего мира, за исключением граждан Соединённых Штатов. На данный момент количество зарегистрированных пользователей на сайте превышает 10 тысяч.

Инвестиции в студенческое жильё

Property Partner сосредоточила своё внимание на вложениях в студенческое жильё, включая квартиры-студии и жилые комплексы с общей кухней и зонами для отдыха. Условия работы с инвесторами довольно схожи с теми, что предлагают другие платформы:

• Для приобретения доли в SPV предусмотрена комиссия в размере 2,5% и гербовый сбор.
• Доход от аренды составляет 3,4% от инвестируемых средств.
• Из этой суммы 10,5% направляются управляющей компании Property Partner, которая осуществляет управление и аренду объектов.

В результате увеличения капитальных вливаний, доходность проектов потенциально может возрасти до 4,3%.

Уникальные особенности платформы

Одной из интересных особенностей данной платформы является отсутствие дополнительных комиссий при продаже доли в SPV. Основатели платформы утверждают, что на процесс реализации доли уходит в среднем около 4,7 дней. Инвесторы могут выйти из проекта каждые пять лет, когда платформа будет готова выкупить долю по рыночной цене, оцененной независимым экспертом.

Ещё одной привлекательной возможностью, предлагаемой Property Partner, является шанс вложить деньги в проекты, которые ещё не были приобретены платформой. В таких случаях списание средств происходит с аккаунта инвестора на платформе, а не с его банковского счёта, пока не будет собрано полное финансирование. Вложившись в такие проекты, инвесторы могут получать доход в размере 5% на протяжении двух лет.

Защита интересов инвесторов

Защита прав и интересов инвесторов осуществляется британской системой компенсаций (FSCS), а быстрая и безопасная деятельность платформы контролируется Управлением по финансовому надзору и регулированию Великобритании (FCA).

The House Crowd

Ещё одна выдающаяся краудфандинговая платформа — The House Crowd, созданная в 2011 году в Олтринге. Она позиционирует себя как первая платформа такого типа и к концу ноября 2017 года успешно завершила около 340 проектов, собрав свыше 60 миллионов фунтов. Участниками проектов на данной платформе могут выступать как частные лица, так и различные организации, включая:

• Товарищества
• Закрытые акционерные общества
• Трасты
• Государственные учреждения

Платформа также открыта для международных инвесторов, за исключением граждан США, а минимальная сумма для входа в инвестиции составляет 1 тысячу фунтов стерлингов.

Способы получения прибыли на платформе The House Crowd

У пользователей платформы The House Crowd есть два метода для получения дохода. Первый из них заключается в приобретении доли в компании, занимающейся недвижимостью, предоставляющей её в аренду. Второй метод — это предоставление кредитов с процентной ставкой, варьирующейся от 8% до 10% для частных лиц и от 10% до 13% для проектов в сфере девелопмента. Обычно сроки таких инвестиций колеблются от полугода до полутора лет.

Важно отметить, что при вложении средств через SPV требуется уплата регистрационного взноса в размере 5%, однако заемщики не обязаны оплачивать дополнительные комиссии платформы.

Проверка инвестиций и риски

Команда модераторов The House Crowd проводит тщательную проверку каждого объекта, и все проекты подвергаются оценке со стороны RICS. Тем не менее, они также предупреждают пользователей о наличии рисков, связанных с потенциальными потерями капитала и его ликвидностью. Участники платформы не получают защиты по программе FSCS, что стоит учитывать при принятии решений об инвестициях.

Краудфандинговые сервисы в Германии

Краудфандинговые сервисы в Германии имеют несколько характерных особенностей, среди которых:

• Отсутствие каких-либо сборов;
• Акцент на мезонинных кредитах;
• Фокус на проектах с добавленной стоимостью, которые предлагают доход в пределах 5-7%.

Например, компания Exporo, находящаяся в Гамбурге, с момента основания реализовала около 80 различных проектов, собрав более 100 миллионов евро, из которых 16,5 миллионов евро было возвращено инвесторам. Минимальная сумма для инвестирования здесь составляет 500 евро, а период, в течение которого осуществляется проект, варьируется от двух до трех лет.

Доступность для иностранных граждан

Следует подчеркнуть, что участие в проектах Exporo открыто для иностранных граждан, которые могут пользоваться англоязычной версией сайта. В отличие от британских компаний, Exporo получает финансирование не от непосредственных инвесторов, а от собственников проектов, что позволяет участникам платформы избежать дополнительных расходов.

Формат инвестирования

Формат инвестирования осуществляется в виде мезонинного кредита. В таком случае инвестор предоставляет заёмные средства девелоперу в обмен на фиксированный процент за пользование этими средствами и право на долю в прибыли проекта. Мезонинный кредит представляет собой уникальный инструмент, находящийся на втором уровне субординированных кредитов и обеспеченный залогом акций или долей в проекте.

Финансовые средства, привлеченные через платформу Exporo, направляются на реализацию проектов, которые связаны с реновацией и строительством как коммерческой, так и жилой недвижимости в Германии. Средняя доходность проектов на платформе составляет около 5-6% годовых.

Компания Zinsbaustein

Компания Zinsbaustein, расположенная в Берлине, представляет собой относительно новую краудфандинговую платформу, которая за одиннадцать с половиной месяцев запустила 13 проектов, привлекая более 15 миллионов евро. Для физических лиц, желающих инвестировать, вложения начинаются от 500 до 10 тысяч евро. Это возможно при условии наличия активов на сумму 100 тысяч евро или если сумма вклада не превышает удвоенный средний месячный доход.

Для организаций таковые ограничения отсутствуют, что открывает дополнительные возможности для юридических лиц.

Участие иностранных инвесторов

Участие инвесторов из различных стран в некоторых платформах не требует особых условий, и ресурсы доступны исключительно на немецком языке. Инвестиции, размещаемые на платформе Zinsbaustein, оформляются как мезонинные кредиты, что связано с определёнными характеристиками и условиями. Разработчики этой платформы предупреждают о возможных рисках: кредиты, предоставленные инвесторами, не имеют обеспечительных активов и подлежат погашению только после выполнения всех других долговых обязательств.

Возможности инвестирования

Участники платформы имеют возможность инвестировать в доли компаний или предоставлять кредиты на цели строительства и модернизации жилья. Инвесторы могут получать доход как от реализации недвижимости, так и от её передачи в аренду. Уровень доходности может значительно варьироваться в зависимости от конкретного проекта.

Обычно срок инвестиций составляет около одного года. Большинство участников платформы имеет ограничение на вложение в один проект в размере 3000 евро, в то время как общий предел инвестиций за год составляет 10 000 евро. Те инвесторы, чей годовой доход превышает 50 000 евро, могут вносить более крупные суммы. Для юридических лиц минимальные активы должны составлять более 1 миллиона евро.

Платформа Housers удерживает 10% от прибыли, получаемой инвесторами.

Новая платформа Inveslar

В 2016 году в Барселоне была основана новая краудфандинговая платформа Inveslar, которая уже реализовала 9 проектов, собрав около 2 миллионов евро. Участвовать в Inveslar может любой желающий, достигший совершеннолетия, как граждане Испании, так и иностранцы, при наличии идентификационного номера иностранца (NIE). Однако платформа ограничивает сотрудничество с некоторыми странами Азии, Ближнего Востока и Океании.

Участникам Inveslar предлагаются два основных вида инвестиций:

• покупка недвижимости, её ремонт и продажа через год;
• аренда недвижимости с возможностью продажи через три года.

Минимальные инвестиции варьируются от 100 до 3000 евро в зависимости от конкретного проекта.

Кроме того, платформа финансирует свою деятельность посредством взносов от инвесторов. Участники уплачивают:

• 4% от суммы своих вложений за доступ к проектам;
• 10% от арендного дохода в случае аренды;
• 2% от финальной цены при продаже актива.

Платформа Privalore

Privalore из Барселоны гордится тем, что является первой краудфандинговой платформой в Испании. Проект Bricktal, запущенный в 2014 году, к осени 2017 года объединил более 1000 инвесторов и сумел привлечь около 3 миллиардов евро для своих проектов.

В отличие от многих других платформ, Privalore является инвестором собственных проектов, вкладывая не менее 65% от необходимой суммы капитала. "Если ваш друг предлагает вам вложить деньги в интересный проект, разве вам не будет интересно узнать, сколько он сам готов вложить?" — подчеркивает Privalore, обращаясь к своим потенциальным пользователям.

Принять участие в проектах Privalore может любой гражданин или юридическое лицо, имеющее расчетный счет в банковских учреждениях стран, входящих в Организацию экономического сотрудничества и развития (ОЭСР); иностранные инвесторы также должны получить идентификационный номер NIE. Минимальная сумма, с которой можно начать инвестировать, составляет 1000 евро.

Компания Privalore и её проекты

Компания Privalore фокусируется на обновлении жилых помещений в таких значимых городах, как Барселона и Мадрид. Обычно процесс инвестирования занимает приблизительно восемь месяцев.

Из этого срока два месяца отводятся на восстановление объектов, в то время как остальные шесть месяцев используются для их реализации. Средняя доходность проектов составляет около 17,6%. Компания удерживает комиссионные в размере примерно 4% от сделок, что связано с уменьшением числа посредников. Это, в свою очередь, позволяет улучшить условия для инвесторов и повысить их прибыльность.

Особенности краудфандинговых платформ в США

Что касается краудфандинговых платформ в США, то у них есть свои особенности:

• Низкие комиссии;
• Разнообразие инвестиционных стратегий;
• Высокие минимальные пороги для участия в проектах.

Эти платформы в основном направлены на американских инвесторов.

RealCrowd и её возможности

RealCrowd, располагающаяся в Пало-Альто, Калифорния, утверждает, что её услуги предназначены исключительно для опытных инвесторов. Основатели платформы подчеркивают, что к сотрудничеству принимаются лишь компании, имеющие опыт работы на рынке более десяти лет и объем сделок от 50 миллионов евро.

Основное внимание в работе RealCrowd уделяется коммерческой недвижимости, включая офисные помещения, торговые площади, многоквартирные дома и промышленные объекты, так как они считаются более привлекательными с точки зрения инвестиций.

Инвестиционные возможности RealCrowd

Инвесторам платформы RealCrowd предлагается несколько вариантов для вложения своих средств:

• Кредитование;
• Приобретение долей в компании;
• Инвестиции в фонды с различными стратегиями, такими как core, core plus, value added и opportunistic.

Пользователи платформы не платят комиссии, и участие доступно только для аккредитованных инвесторов — физических лиц, чей годовой доход за последние два года превышает 200 тысяч долларов или которые обладают капиталом от 1 миллиона долларов.

Решение о возможности участия иностранных инвесторов принимается спонсорами конкретных проектов. Сроки инвестиций варьируются от одного года. Возможность выхода из проекта до его завершения для инвесторов отсутствует, что выделяет RealCrowd среди других платформ.

Realty Mogul и её профильные проекты

Еще одной значимой платформой стала Realty Mogul, основанная в Лос-Анджелесе в 2013 году, которая успела привлечь около 300 миллионов долларов и профинансировать более 350 объектов недвижимости.

Участники данной платформы могут выбирать между двумя основными схемами инвестирования:

• Предоставление займа, обеспеченного недвижимостью, который гарантирует фиксированную прибыль в течение нескольких месяцев или лет;
• Приобретение долей в многоквартирных домах, офисах, складах и торговых центрах.

В последнем случае инвестор получает доход от аренды и от последующей перепродажи объекта через определенный период времени. В большинстве случаев участники не могут перепродать свои инвестиции.

Кто может участвовать в Realty Mogul?

Realty Mogul работает как с аккредитованными, так и с неаккредитованными инвесторами, включая банки и семейные офисы, начиная с минимальной суммы вложения в 1000 долларов.

Вопросы по поводу готовности платформы работать с иностранными инвесторами остаются неясными, что может вызывать определенные сомнения среди потенциальных клиентов.

Значение компаний в современном рынке

Таким образом, компании, подобные Privalore и Realty Mogul, становятся все более востребованными на рынке, предлагая разнообразные варианты для инвестирования в недвижимость в условиях постоянно изменяющейся экономической обстановки.

Заключение

В заключение, мне было важно подчеркнуть, что краудфандинг — это не просто модный тренд, это эффективный инструмент, который уже давно доказал свою состоятельность. Идея сбора средств для реализации проектов, будь то музыкальный тур или инвестиции в недвижимость, имеет долгую историю и продолжает развиваться в условиях глобализации и цифровизации.

Сегодня краудфандинговые платформы предоставляют уникальные возможности для инвесторов с разным уровнем капитала, позволяя каждому участвовать в проектах, которые раньше были доступны только крупным инвесторам и финансовым учреждениям.

Ключевые особенности современных платформ

• Доступность и прозрачность: Благодаря онлайн-средам, инвесторы могут легко находить и выбирать проекты, которые соответствуют их интересам и финансовым возможностям.
• Разнообразие подходов: Платформы, такие как Property Moose, Property Partner и The House Crowd, демонстрируют множество вариантов для инвестирования.

Наблюдаемая популярность коллективных инвестиций в недвижимость также подчеркивает растущий интерес к альтернативным финансам. Все больше людей понимает, что традиционные инструменты, такие как банковские вклады или акции, могут не всегда приносить ожидаемую доходность. Краудфандинг, с его потенциалом высоких доходов при относительной простоте и низком пороге входа, все больше привлекает молодых и менее опытных инвесторов.

Вызовы и безопасность

Отметим, что такая форма инвестирования также порождает новые вызовы, включая необходимость тщательной оценки рисков и грамотного выбора платформ. Но благодаря повышенной регулируемости и внедрению программ защиты прав инвесторов, таких как FSCS в Великобритании, степень безопасности и доверия к этому методу растет.

Я убежден, что краудфандинг продолжит развиваться, предлагая все новые возможности как для инвесторов, так и для создателей проектов. Интересно, как это повлияет на рынок недвижимости в дальнейшем и какие новые проекты мы увидим в ближайшие годы. Будущее за краудфандингом, и, возможно, именно вы станете частью этого интересного пути.