Как рынок недвижимости Испании справляется с вызовами последнего десятилетия?

Обзор испанского рынка недвижимости

Испания заслуженно считается одним из тех уголков Европы, где многие её граждане предпочитают жить в собственном жилье. Это делает страну особенно привлекательной для зарубежных инвесторов в сфере недвижимости.

Низкие ставки по ипотечным кредитам побудили большое количество людей приобретать квартиры и дома, даже несмотря на не самые выгодные условия, предлагаемые банками, которые зачастую ставят свои интересы на первое место.

Изменения в законодательстве

В 2019 году в законодательство были внесены изменения, которые стремились создать более равные условия на этом рынке. Однако испанский рынок жилья столкнулся с множеством трудностей, среди которых политические нестабильности, последствия пандемии и рост инфляции.

В связи с этим важно выяснить, как испанский рынок жилой недвижимости адаптировался к этим вызовам на протяжении последнего десятилетия и какие изменения были замечены в 2023 году.

Основные темы статьи

• Изменения в законодательстве
• Массовые протесты
• Программа «золотая виза»
• Текущие реалии ипотечного кредитования

Тенденции на рынке жилья

В течение последних десяти лет очевидна тенденция к увеличению числа сделок на вторичном рынке, в то время как количество социального жилья, доступного для населения, постепенно уменьшается. Пандемия COVID-19 оказала значительное влияние на стратегию иностранных инвесторов, которые собирались вкладывать средства в испанскую недвижимость.

Особенно ярко проявился разрыв в ценах между первичным и вторичным рынками, который стал заметен, в частности, на Балеарских островах, где стоимость жилья выросла в три раза.

Статистика сделок с жилой недвижимостью

Согласно статистическим данным Министерства транспорта, мобильности и городской политики Испании, в период с 2013 по 2018 годы количество сделок с жилой недвижимостью на территории страны уверенно росло. Наиболее резкий рост был зафиксирован в 2014 году, когда он составил 22% по сравнению с предыдущим годом.

• Восстановительными процессами в экономике, начавшимися с 2013 года
• Увеличением покупательской способности населения
• Низкими процентными ставками по ипотечным кредитам (в 2014 году средний уровень составил 3,8%)
• Растущим интересом зарубежных инвесторов, вызванным программой «золотая виза»

Программа «золотая виза»

Эта программа, стартовавшая в конце 2013 года, позволила иностранцам получить вид на жительство в Испании при условии инвестиций в недвижимость. Большинство инвесторов делали выбор в пользу объектов стоимостью свыше 500 тысяч евро, хотя существовали и другие варианты, включающие инвестиции в сумму более 1 миллиона евро в акции испанских компаний или открытие банковского счета на аналогичную сумму.

Снижение сделок на рынке жилья

Тем не менее, уже в 2019 году, за год до начала пандемии, рынок начал испытывать изменения: количество сделок сократилось на 2%. Это снижение было вызвано несколькими факторами.

• Изменения в ипотечном законодательстве
• Соответствие нормативно-правовой базы европейским стандартам

Всё это могло отрицательно сказаться на активности покупателей и инвесторов, обращающихся на рынке жилой недвижимости.

Изменения в ипотечном процессе

Процесс оформления ипотеки и её последующее погашение превратились в настоящую головную боль для многих, поскольку вступление в силу новых правил и норм вызвало немало вопросов у потенциальных клиентов. Внимание стоит обратить на то, что все изменения, которые произошли в сфере законодательства, в первую очередь направлены на защиту прав заемщиков, а не на благо банковских учреждений.

Обязательное участие нотариуса

С июня 2019 года обязательно участие нотариуса при оформлении ипотечных кредитов. Нотариус теперь обязан досконально проанализировать все документы, предоставленные кредитным учреждением, а также провести оценку возможных рисков. Это позволяет ему рекомендовать клиенту отложить сделку, если это целесообразно. Такой подход способствует защите интересов клиента и снижает вероятность возникновения проблем в будущем.

Проверка финансового положения заемщиков

В дополнение к этому, банки начали уделять больше времени проверке финансового положения заемщиков. Теперь кредитные учреждения делают акцент не только на текущих доходах клиентов, но и на возможности их будущего финансового роста. Это особенно важно для заемщиков, которым предстоит выплачивать ипотеку даже после выхода на пенсию, когда их доходы могут измениться.

Новые условия вознаграждения для сотрудников банков

Одним из наиболее значимых изменений стали новые условия вознаграждения для сотрудников банков. Ранее работники могли зарабатывать комиссионные за оформление ипотечных кредитов, что часто приводило к торопливым и невыгодным сделкам для клиентов. Введение новой схемы оплаты труда способствовало снижению числа судебных дел, связанных с ипотекой, и повысило прозрачность ипотечного процесса.

Перераспределение расходов

Следует также упомянуть, что согласно новой законодательной базе большинство расходов, связанных с оформлением ипотеки, теперь возлагаются на банковские учреждения. Это стало значительной поддержкой для покупателей, которые получили возможность избежать значительных затрат при оформлении ипотечной сделки.

Условия досрочного погашения

Также изменения затронули условия досрочного погашения: теперь для заемщиков этот процесс стал более доступным, что в свою очередь позволяет значительно снять финансовое бремя в ситуации, когда требуется погасить кредит раньше установленного срока. Увеличение сроков выселения также дало заемщикам больше времени для решения их финансовых вопросов.

Отмена минимальных процентных ставок

Одним из важных нововведений является отмена минимальных процентных ставок по ипотечным кредитам. Ранее банки имели возможность устанавливать минимальную ставку и не были обязаны её пересматривать, даже если мировые процентные ставки падали ниже установленных. Это создавало невыгодные условия для клиентов и ставило их в трудное финансовое положение.

Протесты в Каталонии

Другим значимым фактором, оказавшим влияние на рынок жилой недвижимости, стали массовые протесты в Каталонии, проходившие с октября 2019 года до конца того же года. Они были направлены на поддержку политиков, осужденных за участие в движении за независимость автономного региона. Эти события сказались на активности на рынке недвижимости, многие сделки пришлось отменить или отложить.

Изменения в аренде жилья

Кроме того, изменения в сфере аренды жилья тоже сыграли свою роль в сокращении общего числа сделок на рынке. Инвесторы, которые изначально планировали получать прибыль от аренды, начали пересматривать свои стратегии. В некоторых регионах Испании были внедрены меры по контролю роста цен на аренду, что привело к установлению лимитов индексации. Эти меры действуют на уровне конкретных местностей и зависят от рынка аренды в каждом регионе.

Заключение

Таким образом, новые правила и законодательные изменения существенно изменили как ипотечный, так и арендный рынки, оказав влияние на интересы как заемщиков, так и инвесторов. Эти преобразования создали надежные условия для всех участников сделок с недвижимостью и способствовали более активному развитию рынка в будущем.

Покупка квартиры в Испании: мечта или реальность?

Покупка жилья в Испании за сумму менее 30,000 евро выглядит неосуществимой мечтой? Эксперт в сфере недвижимости делится мыслями о текущих ценах на жильё в Испании и наилучших регионах для вложений.

Ситуация на рынке недвижимости в 2020 году

Рынок недвижимости в Испании в 2020 году подвергся серьёзным изменениям из-за пандемии COVID-19 и сопутствующих ей ограничений. За этот год произошло снижение числа сделок на 14%.

Ужесточение условий кредитования и отсутствие туристов оказали негативное влияние на активность покупателей, особенно в средине и конце второго квартала. Тем не менее, заключительный квартал 2020 года показал небольшой рост: количество сделок увеличилось на 1% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Это было связано с уменьшением ограничений, завершением ранее отложенных сделок и желанием инвесторов сделать вложения в недвижимость, которая рассматривалась как более надёжный актив в условиях нестабильных финансовых рынков и низких ипотечных ставок, которые в среднем составили 2,3% в 2020 году.

Позитивные изменения в 2021 году

В 2021 году рынок недвижимости вновь активизировался: число сделок перевалило за 650,000, что обозначает рост почти на 40% по сравнению с 2020 годом, пострадавшим от пандемии. Если сравнивать с 2019 годом, то прирост составил около 20%.

Эта внезапная активность стала неожиданной для многих экспертов, поскольку прогнозы на тот год были довольно негативными. С начала 2021 года массовая вакцинация и возможность проведения онлайн-осмотров недвижимости вместе с дистанционной подготовкой сделок способствовали быстрому восстановлению рынка.

Рекорды и замедление в 2022 году

2022 год установил новый рекорд по числу сделок, превысив 717,000. Однако в конце года начали наблюдаться признаки замедления: в четвёртом квартале количество сделок упало на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года.

• Высокая инфляция в странах еврозоны уменьшила покупательские возможности граждан.
• Рост процентных ставок, проведённый Европейским центральным банком, увеличил стоимость ипотечных кредитов, что дополнительно снизило спрос.

Первые знаки замедления в 2023 году

Первый квартал 2023 года также показал не очень высокие результаты: за этот период было зафиксировано 157,000 сделок, что на 10% меньше, чем в аналогичном периоде 2022 года. Меры по контролю за инфляцией, вероятно, окажут негативное влияние на активность на рынке недвижимости, и в этом году ожидается общее снижение числа сделок по сравнению с предыдущими показателями.

Трудности ипотечного кредитования

Если рассматривать трудности и текущие условия ипотечного кредитования, стоит отметить, что как в Литве, так и в Испании ипотечное кредитование остаётся распространённым способом приобретения жилья. Однако до внесения изменений в законодательство в 2019 году, этот сектор сталкивался с рядом проблем, касающихся недостатка прозрачности и правовых аспектов сделок, осуществляемых с использованием заёмных средств.

Таким образом, изменения законодательства помогли улучшить ситуацию на рынке и повысить его привлекательность для инвесторов.

Изменения в ипотечном кредитовании в Испании

В последнее время в области ипотечного кредитования в Испании наблюдаются значительные изменения, вызываемые сложными и неблагоприятными условиями, наложенными многими банками в своих обязательствах. Это, в свою очередь, способствовало увеличению числа судебных разбирательств между банковскими учреждениями и заемщиками, которые стремились оспорить различные пункты кредитных соглашений. Сложившаяся ситуация оказала неблагоприятное влияние на интерес граждан к покупке жилья, используемого в качестве залога.

Ответственность за ипотечные долги

Неправильные практики в сфере займов начали уменьшаться после 2019 года, когда ответственность за неуплату ипотечных долгов была разделена не только между заемщиками, но и банками, что способствовало изменению их подходов к кредитованию.

Иммигранты и ипотечные сделки

К тому же эти проблемы затронули иммигрантов, участвующих в ипотечных сделках, где два кредитора (часто незнакомые между собой) должны были обеспечивать выполнение условий договора. В случае, если один из заемщиков не выполнял свои обязательства, это немедленно отражалось на финансовом состоянии всех участвующих сторон.

• Агентстванедвижимости активно стали рекламировать ипотечные кредиты.
• Они предлагали помощь в поиске поручителей, зачастую незнакомцев.
• Таковыми становились незнакомцы, готовые взять на себя эту роль за денежное вознаграждение.

Современные ставки по ипотечным кредитам

Говоря о современных условиях ипотечного кредитования в Испании, стоит отметить, что с июля 2022 года наблюдается постоянный рост ставок. В июне 2023 года фиксированные ставки достигли уровня 3,7%, в то время как плавающие ставки составили 3,2%. За прошедший год ставки выросли в среднем на 1,4 процентных пункта.

Рынок вторичного жилья в Испании

В последние годы наблюдается явное преобладание сделок с вторичным жильем на испанском рынке недвижимости. А именно, более 89% всех операций с жилыми объектами посвящены именно этим сделкам, в то время как доля новых квартир и домов в продажах варьируется всего от 8% до 10%. Ситуация, сложившаяся после кризиса 2008 года, привела к значительному сокращению объемов строительства жилой недвижимости, и это влияние продолжает ощущаться даже спустя несколько лет, вплоть до 2013 года.

Несмотря на то что новые строительные проекты продолжали реализовываться, у многих инициатив возникали сложности из-за снижения активности на рынке и проблем с финансированием, что не способствовало росту первичного рынка жилья.

Уровень строительства перед пандемией

Перед началом пандемии ситуация с уровнем строительства показывала некоторую стабильность, однако оставалась значительно ниже тех показателей, которые фиксировались до 2008 года. Важно выделить некоторые преимущества, которые связаны с покупкой нового жилья.

• Гибкие условия оплаты: Одно из значительных достоинств заключается в том, что покупатели могут рассчитывать на более гибкие условия оплаты приобретения недвижимости на этапе её постройки. Обычно первоначальный взнос для новых объектов составляет примерно 10% от общей стоимости жилья, а процесс оформления ипотечных кредитов происходит после ввода объекта в эксплуатацию.
• Современные стандарты энергоэффективности: Новостройки отвечают современным требованиям в сфере энергоэффективности, что позволяет существенно сократить расходы на отопление и электричество. В большинстве случаев новые жилые комплексы сдаются в готовом для проживания виде и предлагают развитую инфраструктуру, что делает их особенно привлекательными для потенциальных покупателей.

Налогообложение сделок с недвижимостью

Следует также упомянуть о различиях в налогообложении сделок с первичным и вторичным жильем. Для новых объектов, приобретаемых непосредственно из рук застройщиков, применяется налог на добавленную стоимость (НДС) в размере 10%. Напротив, покупатели вторичного жилья обязаны уплатить налог на передачу имущества, который варьируется от 6% до 10%, в зависимости от региона.

Социальное жилье в Испании

Социальное жилье в Испании на сегодняшний день занимает менее 3% от общего числа сделок. Это явление началось с 2013 года и наблюдается также постепенное снижение данного сегмента. Охраняемое или социальное жилье (известное как "vivienda protegida") представляет собой объекты недвижимости, которые предоставляются в особых условиях для семей или отдельных лиц с низким доходом, согласно критериям, установленным правительством.

Виды социального жилья

Существует множество видов данного жилья, но важным аспектом является то, что такие объекты строятся застройщиками, заключающими соглашения с государственными органами и получающими финансирование от государства. Разница между рыночной ценой таких квартир и установленной для них по государственным программам является предметом государственного субсидирования.

Площадь недвижимости, на которую могут претендовать участники данной программы, может варьироваться, однако максимальный предел составляет 150 квадратных метров. Важно, что такие меры помогают обеспечить доступность жилья для нуждающихся слоёв населения, что, безусловно, является значимым шагом в развитии социальной политики страны.

Программа регулирования стоимости жилья в Испании

В Испании была запущена nueva программа, регулирующая рыночные цены на жилье, а также предлагающая возможность аренды с опцией выкупа. Согласно установленным правилам, существуют ограничения на максимальные месячные и годовые арендные ставки, а площадь арендуемых жилых помещений не может превышать 150 квадратных метров.

Кроме того, для молодежной категории, а именно для жителей до 35 лет, предусмотрены специальные условия аренды с правом последующего выкупа, где также действуют ограничения – площадь жилья не должна превышать 70 квадратов.

Процесс получения социального жилья

Для того чтобы начать процедуру оформления социального жилья, каждому желающему необходимо зарегистрироваться в государственном реестре по месту проживания в определенном автономном сообществе. При этом важно, чтобы заявитель не имел в собственности никакой другой недвижимости и не получал государственную помощь в течение последнего десятилетия.

Далее проводится оценка финансового состояния, при которой размер дохода семьи не должен превышать 5,5-кратный уровень индикатора IPREM (показателя общественного дохода). В текущем году этот показатель составляет 7200 евро.

Ограничения и обязательства

Существует также весомое ограничение для социальных домов:

• Эти объекты можно продать лишь через 10 лет после их приобретения.
• Продажа возможна только с разрешения государственных органов.
• Все деньги, полученные от продажи, должны быть возвращены в бюджет.

Влияние пандемии на рынок недвижимости

Влияние пандемии COVID-19 существенно изменило планы иностранных граждан, рассматривавших приобретение испанской недвижимости. Спрос на рынке со стороны нерезидентов оставался относительно высоким вплоть до 2013 года, когда около 10% всех сделок приходилось на их долю.

Однако в разгар пандемии, когда ограничения на перемещение были наиболее строгими, экономика страны оказалась под большим давлением, а неопределенность возросла, что привело к снижению доли сделок с нерезидентами до 6%.

Программа "золотой визы"

Для иностранных инвесторов по-прежнему привлекательна программа "золотой визы", которая предоставляет возможность получения вида на жительство в Испании при условии покупки недвижимости. Тем не менее, в 2023 году одна из политических партий выдвинула предложения о прекращении или кардинальной доработке этой программы на фоне роста цен на жилую недвижимость.

Текущие тенденции на рынке недвижимости

На сегодняшний день, рынок недвижимости демонстрирует постоянный рост цен, особенно заметен разрыв между первичным и вторичным рынками, который продолжает увеличиваться. На островах наблюдается увеличение цены в три раза.

За последние десять лет средние цены на новое жилье в Испании традиционно превышали стоимости вторичного жилья. Это создает дополнительные трудности для тех, кто хочет приобрести собственное жилье, так как доступность жилья продолжает становиться все более сложной задачей.

Все эти изменения и текущие условия могут оказать значительное влияние на развитие рынка недвижимости и его тенденции в будущем.

Основные тренды на рынке испанской недвижимости

В последние годы рынок испанской недвижимости демонстрирует интересные тренды, особенно в плане ценового изменения. Если проанализировать ситуацию с ценами на новые квартиры, можно заметить, что с 2013 по 2020 год стоимость недвижимости значительно повысилась.

В начале этого временного отрезка, в 2013-2014 годах, рост составил около 20%, но к 2020 году этот показатель уже достиг 60%. Следовательно, в течение десятилетия новостройки неизменно повышали свои цены, что объясняется множеством факторов, включая возрастание спроса на жилье.

Изменение цен на новое жилье в 2023 году

На конец первого полугодия 2023 года можно с уверенностью отметить, что средняя цена новых объектов недвижимости возросла на 2% по сравнению с предыдущим годом и теперь составляет более 266 тысяч евро. Если сравнить этот период с 2013 годом, стоимость выросла в 1,7 раза, что указывает на заметный интерес со стороны инвесторов.

Факторы, влияющие на рост цен

Подъем цен на новые квартиры и дома связан с растущим спросом на современные объекты недвижимости, характеризующиеся:

• Продуманными планировками
• Высококачественной отделкой
• Современным оборудованием

Такие апартаменты становятся более привлекательными для покупателей, так как они представляют собой хорошее вложение средств. Напротив, вторичный рынок недвижимости за последние 10 лет продемонстрировал более скромный рост – всего на 35%. В 2023 году средняя стоимость на вторичном рынке составила 173 тысячи евро, при этом она колебалась в пределах 5% от уровня 2022 года.

Популярные туристические направления

На первичном рынке особенно выделяются популярные туристические направления в Испании, такие как Балеарские острова, Малага и Тенерифе. В этих регионах за последние десятилетия цены на жилье удвоились для Малаги и Тенерифе, в то время как на Балеарских островах, включая такие известные места, как Майорка и Ибица, рост составил впечатляющие 2,7 раза.

На сегодняшний день средняя цена нового жилья на Балеарских островах превышает 642 тысячи евро, что делает этот регион самым дорогим в стране. Более доступные варианты доступны в Малаге и Тенерифе, где цены составляют 379 и 312 тысяч евро соответственно.

Инвестиционная привлекательность рынка

Высокий интерес со стороны туристов и повышенная популярность этих регионов создают благоприятные условия для вложения в недвижимость. В Севилье также наблюдается значительный рост: в этом городе средняя стоимость жилья удвоилась с 2013 года. Более умеренные изменения цен фиксируются на Канарских островах, а также в крупных городах, таких как Барселона и Валенсия.

Ситуация в Мадриде

Необходимо упомянуть и столицу Испании – Мадрид. Хотя, судя по общему анализу, стоимость жилья здесь удвоилась за рассматриваемый период, в настоящем году наблюдается тенденция к понижению цен. В первом квартале 2023 года был зафиксирован небольшой рост на уровне 5%, однако по итогам второго квартала средняя стоимость снизилась на 9%.

Динамика вторичного рынка

Что касается вторичного рынка, его динамика более стабильна; значительное увеличение цен происходило только в Мадриде и Малаге, где рост составил 70%, а на Балеарских островах он достиг 90%. Самые высокие цены зафиксированы в этих регионах:

• 368 тысяч евро на Балеарских островах
• 293 тысячи евро в Мадриде
• 296 тысяч евро в Малаге

Эти факты подтверждают, что рынок недвижимости в Испании продолжает развиваться и привлекает всё больше инвесторов.

Заключение

В заключение, следует отметить, что испанский рынок недвижимости за последние десять лет прошел через многократные изменения и испытания, отразившие как внутренние, так и международные экономические и политические тренды. Несмотря на факторы, такие как колебания законодательных норм, экономические последствия пандемии и продолжающаяся инфляция, рынок сумел проявить устойчивость и адаптироваться к новым условиям. Это, в свою очередь, подчеркивает значимость Испании как привлекательного направления для иностранных инвесторов, особенно в свете инициатив, таких как «золотая виза», которые всё ещё остаются актуальными.

Перспективы на 2023 год

Говоря о перспективах 2023 года, можно наблюдать следующие тенденции:

• Продолжающийся разрыв между первичным и вторичным рынками.
• Увеличение интереса к объектам недвижимости на популярных курортных островах, где цена значительно возросла.
• Изменения в законодательстве об ипотечном кредитовании, направленные на защиту заемщиков, создают более прозрачные и безопасные условия для будущих сделок.

Интересно отметить, что несмотря на протесты и политические волнения, испанцы не теряют надежду, а иностранные инвесторы по-прежнему рассматривают Испанию как перспективный рынок.

Заключительное слово

Лично я уверен, что будущее испанского рынка жилья зависит от способности адаптироваться к новым условиям и продвинуться вперед, совмещая интересы как местных жителей, так и зарубежных покупателей. Важно, чтобы власти продолжали работать над созданием комфортной и безопасной среды для всех участников рынка. Наблюдая за этими изменениями, я остаюсь оптимистом относительно дальнейшего развития недвижимости в Испании, которая, по-прежнему, остается одним из самых желанных направлений для жилищного инвестирования в Европе.