Как россиянам купить квартиру за границей в условиях санкций?

На данный момент ситуация с покупкой зарубежнойнедвижимости для граждан России значительно изменилась. Хотя официальных запретов на приобретение жилья в других странах нет, процесс оформления сделок стал несравненно более сложным. Это в значительной мере связано с международными санкциями, которые были введены против России, а также с ответными мерами, принятыми российскими властями.

Проблемы с переводом средств

Одной из самых серьезных преград для россиян при покупке недвижимости является перевод финансовых средств. К сожалению, из-за западных санкций многие крупные российские банки, около двадцати, уже не могут осуществлять переводы за границу. Со временем в этот список могут попасть и другие финансовые учреждения, такие как Газпромбанк. Хотя некоторые банки, например, Тинькофф, все еще предлагают возможность валютных переводов, они вводят высокие комиссии, что делает такие транзакции менее выгодными для клиентов.

Увеличение времени на трансакции

К тому же, перевод средств занимает больше времени, особенно если используются банки, которые не попали под санкции. Корреспондентские банки за рубежом могут задерживать транзакции и запрашивать подтверждение целей переводов. В результате, процесс может растянуться от нескольких дней до нескольких недель, а в некоторых случаях платежи могут быть отклонены и возвращены отправителю.

Отказ в операциях с недружественными странами

Еще одна проблема заключается в том, что российские банки могут отказывать в проведении финансовых операций, если они адресованы лицам или организациям из недружественных стран. По данным, опубликованным российским правительством 24 июля 2022 года, в этот список вошло 49 стран, которые ввели санкции против России.

Препятствия с открытием банковских счетов

Проблемы с переводом денег также сопровождаются трудностями с открытием банковских счетов. В некоторых иностранных странах, таких как Италияи Испания, местные банки начали отказывать россиянам в открытии новых счетов, а также ограничивают возможность пополнения существующих. Это создает дополнительные трудности, поскольку без счета в местном банке невозможно осуществить покупку недвижимости, а его наличие является обязательным условием для завершения сделки.

Ограничения на депозиты в банках ЕС

Также следует учитывать решение Совета Европейского Союза от 25 февраля 2022 года, по которому граждане России не имеют права хранить больше 100 000 евро на депозитах в банках ЕС. Эти ограничения усложняют ситуацию для тех, у кого есть значительные средства, которые могли бы быть использованы для покупки недвижимости или других нужд.

Итоговые рекомендации

Таким образом, хотя формально нет законов и ограничений, непосредственно касающихся покупки недвижимости россиянами за границей, реальный процесс стал гораздо более запутанным и трудным. Потенциальным покупателям крайне важно:

• Внимательно изучать условия перевода средств.
• Держать в курсе изменения в банковских правилах в тех странах, где они планируют совершать сделки.
• Перед принятием решения о покупке обращаться за консультациями к юристам или специалистам в области недвижимости.

Также стоит отметить, что ситуация может продолжать изменяться, поэтому необходимо быть готовым к новым вызовам. Выбор надежного банка и понимание всех аспектов — это ключ к успешной сделке на зарубежном рынке недвижимости.

Трудности перевода средств

В некоторых ситуациях возможно, что по согласованию с финансовыми учреждениями средства, превышающие лимиты, временно переводятся исключительно для заключения сделок, а не для накопления на счета. Тем не менее, следует учитывать, что неуместное использование таких схем может вызвать блокировку банковских счетов, что в свою очередь приведет к ряду дополнительных трудностей.

Сложности международной недвижимости

На международной арене недвижимости обсуждаются сложные финансовые процедуры, и эти дискуссии ведутся специалистами в различных странах. Однако величина сложности и потенциальные проблемы, связанные с переводами, неизменно зависят от законодательства и практики банков каждого конкретного государства, что приводит к значительным расхождениям. Так, к странам с умеренными сложностями можно отнести Испанию, Италию и Болгарию. Эти южные страны, которые ранее были на слуху у российских инвесторов, в последние годы стали значительно менее доступными для сделок, и количество покупателей из России существенно сократилось.

Ситуация на рынке Испании и Италии

По сведениям эксперта по международной недвижимости Юлии Титовой, в Испании и Италии по-прежнему находятся российские граждане, обладающие резидентскими правами либо вторыми паспортами, например, от стран СНГ. Обычно у таких клиентов уже есть счета в местных банках. Важно отметить, что банки в Испании и Италии прекратили открытие новых счетов для россиян, что делает наличие уже открытого счета необходимым условием для успешного завершения сделок. Вопрос о пополнении счета нужной суммой решается индивидуально с каждым банком.

Комментарий эксперта

«На первый взгляд, формальных запретов нет, однако на практике открыть новый счет для граждан РФ в Италии становится крайне сложно», – поясняет Елена Двуреченская, директор итальянского агентства Italcasa.

• «Даже при наличии уже существующего счета, осуществление любых банковских операций оказывается довольно затруднительным.
• Со мной недавно связалась одна покупательница из России, у которой имеется счет, открытый в октябре 2021 года.
• Директор банка уведомил её о том, что использовать счет стоит только в крайних случаях из-за длительных бюрократических процедур, необходимых для каждой проводимой транзакции.
• Ей удалось перевести небольшую сумму через нотариальный депозит, но это было не более 300 000 евро.»

Трудности на болгарском рынке недвижимости

В болгарском сегменте рынка недвижимости россияне также сталкиваются с серьезными трудностями. Они не могут осуществлять переводы с российских счетов, так как большинство банков отказываются проводить транзакции с «недружественными» государствами.

По словам Евгении Проказовой, директора по продажам компании Bulgaria Avenue:

• Попытки производить расчеты через банки, не исключенные из системы SWIFT, требуют дополнительных согласований, написания корреспонденции и обоснований, что существенно усложняет процесс приобретения недвижимости.
• В таких условиях крайне важно внимательно подходить к международным финансовым системам, чтобы минимизировать риски и обеспечить успешное завершение сделок международной торговли.

Ситуация с денежными переводами

В последнее время многие клиенты сталкиваются с необходимостью переводить средства в кредитные учреждения тех стран, которые проявляют дружеское отношение к России, прежде чем они смогут отправить деньги продавцам недвижимости в Болгарии. В некоторых ситуациях существует потребность в использовании услуг посредника.

Это подразумевает, что наличные средства в рублях передаются доверенной личности в Москве, и одновременно ваш партнер в Болгарии получает эквивалент в евро по текущему курсу на момент получения денег.

Интерес россиян к недвижимости в Болгарии

«Российские покупатели все еще проявляют интерес к недвижимости в Болгарии, однако трудности с денежными переводами и отсутствие прямых авиарейсов между нашими государствами заметно снижают их активность на рынке», – отмечает Евгения Проказова.

«Прошлый год стал довольно удачным по уровню продаж, а текущий демонстрирует ещё более обнадеживающие результаты. Тем не менее, количество россиян, приобретающих объекты недвижимости, существенно сократилось, и теперь все чаще на рынке проявляют активность инвесторы из других стран, среди которых Украина, Израиль и Германия».

Красный статус для стран Прибалтики

Следует подчеркнуть, что среди государств с «красным» статусом в настоящее время находятся Эстония, Латвия и Литва. С сентября 2022 года россияне, которые не имеют вида на жительство, не могут попасть в эти страны, даже если они являются собственниками недвижимости на их территории. Вопрос о покупке жилья в странах Прибалтики больше не рассматривается.

Возможности для покупки недвижимости

Несмотря на непростые обстоятельства, все-таки есть некоторые варианты. К странам с «зеленым» статусом можно отнести такие направления, как:

• Турция
• Объединенные Арабские Эмираты
• Грузия
• Таиланд
• Сербия
• Египет
• Доминиканская Республика
• Индонезия

Именно на эти направления сейчас обращают внимание россияне, планирующие приобрести зарубежнуюнедвижимость.

Особый статус Кипра, Черногории и Португалии

Кипр, Черногория и Португалия занимают особую нишу. Несмотря на то, что они вошли в список «недружественных» стран и присоединились к санкциям, в некоторых местных банках по-прежнему остаются возможности для открытия счетов. Хотя условия здесь гораздо более ограниченные по сравнению с Турцией, они все же проще, чем, например, в Испании.

Кирилл Равченко, гендиректор компании Dom Real Estate, говорит, что открытие банковских счетов на Кипре для граждан России все еще возможно, хотя процесс стал более длительным. Если раньше это занимало около одной недели, то теперь следует ожидать от 2 до 3 недель. Также как и в большинстве стран Европы, на такие счета можно внести не более 100 тысяч евро.

Методы оплаты за недвижимость

Наиболее надежным и распространенным способом оплаты за приобретение жилья являются SWIFT-переводы от банков, не подпадающих под санкции. Этот метод управления финансами позволяет покупателям, особенно гражданам России, уверенно осуществлять расчеты с продавцами, избегая множества рисков и сложностей, связанных с финансовыми транзакциями.

Согласно данным, предоставленным Анастасией Кезик, руководителем отдела маркетинга компании Alanya Property Sales, большинство россиян при покупке недвижимости в Турции предпочитают осуществлять платежи через свои валютные счета в Райффайзенбанке. Эти средства переводятся на счета застройщиков или владельцев объектов. Ключевым документом для таких сделок служит договор купли-продажи, в котором обязательно указывается конкретный номер счета для перевода денег. При этом такая схема возможна только в том случае, если продавец готов указать в контракте полную сумму сделки.

Проблемы на рынке ОАЭ

В Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ) существуют определенные трудности при переводах на вторичном рынке. Эта страна привлекает много иностранных покупателей, и иногда оказывается, что продавец квартиры является гражданином государства, отношения с которым у России оставляют желать лучшего. В таких случаях перевод оплаты из российских банков может стать проблематичным. Что касается первичного рынка, здесь ситуация заметно проще, поскольку владельцы строительных компаний чаще всего являются местными гражданами, хотя и встречаются исключения.

Документация для покупки

Елена Тимченко, управляющая партнер Royal Home Real Estate, отмечает, что застройщики, понимая текущую ситуацию, предоставляют все необходимые документы, которые запрашивают российские банки. В этот пакет входят:

• Лицензии на строительную деятельность;
• Проектные документы;
• Резервационные формы;
• Инвойсы.

Важно, чтобы покупатели самостоятельно перевели эти документы на русский язык, так как отсутствие перевода может значительно замедлить процесс покупки.

Активизация интереса к новым стройкам

Наблюдения показывают, что после введения ограничений россияне стали значительно активнее интересоваться приобретением недвижимости на этапе строительства, обращаясь к застройщикам напрямую. Светлана Касаткина, управляющий партнер Exotic Property в Таиланде, добавляет, что для того, чтобы российский банк одобрил перевод средств, необходима определенная документация.

Сложности в использовании методов рассрочки

В свете специфики нынешней ситуации, использование метода, связанного с перечислением ежемесячных платежей по рассрочке, может стать довольно сложным и затратным процессом. Банк, который принимает средства в Грузии, устанавливает свою комиссию, которая составляет приблизительно 45 долларов США.

Результаты перевода из российских банков

Кирилл Равченко подчеркивает, что при осуществлении покупки недвижимости на Кипре имеется возможность проводить платежи через переводы из российских банков, которые не подлежат санкциям, такими как Райффайзенбанк, Внешторгбанк и Сельхозбанк. Обычно этот процесс занимает до трех рабочих дней, но иногда случаются задержки, вызванные строжайшими правилами KYC (проверка личности клиента), которые кипрские банки применяют к россиянам.

Эксперт отмечает: "В нашей практике были ситуации, когда платеж поступал за два дня, но также имели место случаи, когда ожидание заняло до трех месяцев". Этот способ расчетов чаще всего используется при приобретении жилья у застройщиков. Как правило, застройщики и банки имеют устоявшиеся деловые отношения, что значительно упрощает процесс обработки платежей от клиентов, которых банк уже знает. Однако, если сделка осуществляется с физическим лицом, вероятность успешного согласования платежа становится ниже.

Криптовалюты как средство расчета

На мировой арене все более активно развивается использование криптовалют для расчетов за недвижимость. Этот подход завоевывает популярность в таких странах, как:

• Таиланд, где около 30% сделок на первичном рынке возлагается на криптовалюту;
• ОАЭ;
• Турция;
• Грузия.

Мы ранее рассматривали этот метод расчетов в нашей статье о цифровых валютах. Однако существуют и определенные ограничения. Гражданам России запрещается держать активы на криптобиржах на сумму свыше 10 000 евро. Более того, новые санкции могут лишить россиян возможности торговать цифровыми активами.

Наличные расчеты в купле недвижимости

Что касается наличных расчетов, возможно ли приобрести квартиру, оплатив ее полностью наличными, или хотя бы внести первоначальный взнос для рассрочки? Этот вариант доступен в странах, таких как Грузия и Турция. Из России разрешено вывозить до 10 000 долларов (или эквивалент в других валютах) на человека. Таким образом, семья из четырех человек может вывезти до 40 000 долларов, что вполне достаточно для приобретения небольшой квартиры в Батуме.

В то же время, в ОАЭ и на Кипре использование наличных для оплаты считается рискованным. Елена Тимченко отмечает: "Центробанк ОАЭ не одобряет провоз и использование крупных сумм наличными". Это может вызвать дополнительное разбирательство по поводу источника средств, что, в свою очередь, способно затянуть или даже остановить сделку.

Рекомендации для инвесторов

С учетом всех этих обстоятельств, покупка недвижимости становится все более сложной и многоуровневой задачей, требующей тщательного подхода и знания законодательства стран, где совершаются сделки. Инвесторам стоит быть особенно внимательными к текущим условиям и возможным изменениям в правилах, так как это может существенно повлиять на успех их начинаний в сфере недвижимости. Кроме того, рекомендуется консультироваться с профессионалами в области недвижимости и юриспруденции, чтобы избежать ненужных рисков и максимально оптимизировать процесс покупки.

Особенности проведения транзакций в разных странах

В различных государствах способы осуществления денежных переводов имеют свои отличия, однако, основной принцип остается прежним. Например, в России вы можете перевести деньги в рублях лицу, уполномоченному застройщиком или рекомендованному посреднику.

Обменные пункты и возможность получения наличных

В таких крупных городах, как Москва и Санкт-Петербург, действуют обменные пункты, владельцы которых являются гражданами Турции. Клиенты имеют возможность привезти деньги в столицу и получить наличные средства в Анталии всего за один день. Каждая операция, совершаемая в России, получает уникальный идентификационный код, который необходимо предъявить в Турции для получения оговоренной суммы. Комиссия за перевод может варьироваться от 1% до 7%, причем чем больше сумма, тем ниже процент.

Процесс перевода на Северном Кипре

На Северном Кипре процесс перевода денег немного отличается. В этом случае покупатель передает средства агенту в Москве, который моментально получает эквивалентную сумму в валюте через своего адвоката, действующего как гарант. Таким образом, целесообразность использования данной схемы зависит от доступности альтернативных методов и уровня доверия к рекомендованным лицам.

Международные платежные системы

Что касается международных платёжных систем, то часть необходимой суммы для первоначального взноса на недвижимость можно перевести за границу с помощью таких платформ, как «Золотая корона», Contact или «Юнистрим». Каждая система накладывает свои ограничения на суммы переводов:

• «Золотая корона»: месячный лимит около 10 000 долларов для одного пользователя.
• Максимальная сумма на один день: 5 000 долларов в Турцию и 2 000 долларов в Грузию.

Получить средства можно либо наличными в одном из банков или микрофинансовых организаций, список которых доступен на сайте системы, либо перевести на карту иностранного банка, если она у вас есть. Обычно комиссия составляет от 1% до 2%. В Турции, так как переводы «Золотой короны» проходят через центральный банк, при снятии наличных может взиматься дополнительная комиссия в 4%. Если деньги приходят на банковский счет, комиссия снижается до 1%, но в этом случае выплата осуществляется в лирах. Важно помнить, что если вы планируете снять средства до истечения месяца, придется уплатить 2% за конвертацию валюты.

Открытие счетов в иностранных банках

Многие покупатели предпочитают открывать счета в иностранных банках, которые более лояльны к россиянам, например, в Армении, Грузии или Сербии. Эти счета используются для осуществления переводов на счёт продавцов недвижимости, например, в Чёрногории. Однако стоит отметить, что даже в этих юрисдикциях требования к россиянам стали более строгими:

• Процедура KYC (знай своего клиента) может занять время.
• Могут возникать случаи отказов в открытии счета.

Эти обстоятельства осложняют жизнь покупателям, которым необходимо проводить международные транзакции. В конечном итоге, выбор метода перевода зависит от индивидуальных обстоятельств и уровня доверия к используемым сервисам.

Заключение

Заключая нашу беседу о сложности процесса покупки недвижимого имущества за границей для граждан России, важно отметить, что, несмотря на все препятствия, существует определённая надежда и возможность успешно преодолеть эти трудности. На фоне международных санкций и ответных мер, покупка квартиры за пределами страны требует от потенциальных покупателей тщательной подготовки и понимания реалий, с которыми они могут столкнуться.

Современные реалии на рынке недвижимости

В первую очередь, стоит упомянуть, что ситуация на рынке недвижимости в таких странах, как Испания, Италия и Болгария, продолжает оставаться нестабильной. Российские покупатели, которые ранее активно инвестировали в зарубежнуюнедвижимость, теперь нуждаются в обновлённой стратегии, чтобы обойти "зеленые" и "оранжевые" условия, исходящие из новых правил банковского регулирования. Важно понимать, что наличие местного банковского счёта стало необходимостью при осуществлении сделок, что для многих россиян представляет собой непростую задачу.

Возможности покупки недвижимости

Несмотря на текущие сложности, возможность приобретения недвижимости за границей все еще сохраняется. Необходимо аккуратно разрабатывать детали каждой транзакции и учитывать все аспекты – от требований правительства и банков до рынка недвижимости. Каждый покупатель должен быть готов к тому, что финансовые операции могут займеть больше времени и потребовать дополнительных усилий по согласованию.

Ключевые рекомендации:

• Подготовьтесь заранее - изучите требования к покупателям недвижимости и банковским операциям в выбранной стране.
• Консультируйтесь с экспертами - взаимодействие с профессиональными агентами по недвижимости и финансовыми консультантами.
• Будьте терпеливы - учитывайте, что процесс может занять больше времени, чем вы ожидали.

Заключительные мысли

Наконец, я бы хотел подчеркнуть, что информированность – это ключ к успешному завершению сделки. Взаимодействие с профессиональными агентами по недвижимости, а также консультации с экспертами в области международных финансов помогут сделать процесс более управляемым и менее стрессовым. Хотя рынок недвижимости за границей становится все более сложным для граждан России, те, кто готовы адаптироваться к новым условиям и обладать терпением, все еще могут достичь своей цели и стать обладателями мечты – квартиры за границей.