Как изменилась активность русскоязычных покупателей недвижимости в 2022 году?

Рост интереса русскоязычных покупателей недвижимости в 2023 году

К началу 2023 года наблюдается резкий рост интереса русскоязычных покупателей к зарубежнойнедвижимости, который превысил показатели первого квартала 2022 года более чем в два раза.

В странах, где русскоязычные граждане из России и других стран СНГ проявляют активность, риелторы делают оптимистичные прогнозы относительно рынка недвижимости, в отличие от тех регионов, где интерес соотечественников менее заметен.

Это стало одной из ключевых выводов, сделанных в рамках 11-го ежегодного исследования среди профессионалов международного рынка недвижимости, в том числе риелторов и строителей. Опрос, проведенный в начале 2023 года, охватил 189 экспертов из 32 стран мира.

Активность русскоязычных покупателей

Русскоязычные покупатели продолжают занимать важную позицию на глобальном рынке недвижимости. Почти половина участников (49%) уверены, что в 2022 году именно эта группа была самой активной среди иностранцев в тех странах, где риелторы ведут свою деятельность.

При этом столько же респондентов констатируют, что покупатели из стран Европы также играли заметную роль на рынке. Некоторые опрошенные отметили активность клиентов из:

• Израиля
• Китая
• Государств Ближнего Востока
• Соединенных Штатов

Сравнительный анализ активности покупателей

Данные опроса показывают, что 2022 год стал годом повышенной активности русскоязычных покупателей на международной арене недвижимости по сравнению с 2021 годом. Это подтверждается тем, что на 7 процентных пунктов увеличилось количество респондентов, указавших на эту группу покупателей.

В то же время участие европейских покупателей в рынке заметно снизилось: количество упоминаний о них уменьшилось на 13 процентных пунктов по сравнению с предыдущим годом.

Итоги сравнительного анализа с предыдущими годами

Сравнивая полученные результаты с данными предыдущих исследований, можно утверждать, что 2022 год стал знаковым по уровню активности русскоязычных покупателей начиная с 2012 года. В частности, за этот период была зафиксирована максимальная активность этой категории на глобальном рынке.

Продолжила действовать выявленная в 2021 году тенденция: чем выше активность русскоязычных покупателей в конкретном государстве, тем меньше интересуют местные рынки покупателей из европейских стран, и наоборот.

Примеры активности в различных странах

Например, в Грузии все опрошенные (100%) назвали русскоязычных покупателей основной категорией без упоминания о европейцах. Подобные результаты наблюдаются и в других странах:

• В Турции: 94% респондентов отметили активность клиентов русскоязычного сегмента.
• В Кипре: этот показатель составил 73%.
• В Черногории: 71% респондентов отметили активность русскоязычных клиентов.

Заключение

Таким образом, можно сделать вывод, что в 2022 году увеличился общий интерес к недвижимости среди русскоязычных клиентов, что имеет потенциал для позитивного влияния на дальнейшее развитие международного рынка недвижимости.

Анализ активностей покупателей

В рамках исследования участникам был предложен вариант выбрать несколько ответов, что и объясняет, почему общее количество голосов для русскоязычных и европейских клиентов может превосходить 100%. Зафиксировано, что наблюдается обратная зависимость между активностью мигрантов из европейских стран и заметностью русскоязычных покупателей: чем выше доля одной группы, тем менее активна другая.

Так, в Чехии все респонденты отметили явное преобладание европейских покупателей, в то время как никто из них не сообщил о россиянах или мигрантах из СНГ.

Европейцы на рынке недвижимости

Европейские клиенты, действительно, занимают заметные позиции в Германии, где их поддержка составила 89% голосов, в Болгарии — 83%, Испании — 82%, а в Италии — 77%. Примечательно, что в Греции лучше всего проявили себя покупатели из Европы, набрав 39%, тогда как активность русскоязычных клиентов составила 26%.

• Греция становится привлекательной для инвестирования благодаря стабильному росту цен на недвижимость.
• В столице, Афинах, стоимость жилья увеличилась на 32% за последние четыре года.
• Текущие расценки всё еще остаются ниже максимумов 2007 года на 20-25%.
• Ожидаемая доходность от долгосрочной аренды в столице составляет от 4% до 4,5%.

Динамика русскоязычных покупателей

Елена Милишенкова, занимающая пост коммерческого директора в Греции, сообщила, что в 2022 году активность русскоязычных клиентов была схожа с активностью европейских инвесторов. Особенно стоит подчеркнуть растущий интерес русскоязычных покупателей к недвиге в Турции и Объединенных Арабских Эмиратах.

По результатам опроса, эти покупатели заметно увеличили свои вложения именно в тех странах, где они уже имели активное присутствие на рынке недвижимости, поскольку их операции в менее популярных странах, напротив, сократились.

Тенденции на начало 2023 года

Первые месяцы 2023 года продемонстрировали значительный рост интереса россиян к недвижимости в ОАЭ, где количество сделок возросло в 1,3 раза по сравнению с началом 2022 года, а в Турции этот показатель составляет 1,9 раз.

По данным статистического института Турции, в феврале 2023 года количество недвижимости, купленной россиянами, увеличилось на 2,3 раза по сравнению с тем же месяцем прошлого года. Эти выводы совпадают с результатами опроса, хотя некоторые расхождения могут возникать из-за того, что исследование охватывало не только россиян, но и других русскоязычных граждан.

Снижение интереса к Болгарии и Чехии

С другой стороны, в Болгарии, которая раньше считалась популярным местом для инвестиций, наблюдается резкий спад интереса со стороны русскоязычных покупателей — их активность сократилась в 5,8 раз за тот же временной промежуток. Чехия также отметила падение активности на уровне 5,3 раза, а в Италии снижение составило 5,0 раз.

Таким образом, начало 2023 года свидетельствует об увеличении покупок россиян в Турции в 1,9 раза и в ОАЭ в 1,3 раза по сравнению с тем же периодом 2022 года, что указывает на продолжение изменений в предпочтениях по выбору стран для инвестирования в недвижимость.

В 2022 году основным стимулом для русскоязычных клиентов, стремящихся к покупке недвижимости, по-прежнему оставалась возможность получения вида на жительство или гражданства через инвестиции. Как показали опросы, данное обстоятельство отметили 52% респондентов. Несмотря на существующие санкции и ограничения, интерес к оформлению «золотых виз» и «золотых паспортов» сохранился на уровне, сопоставимом с 2020 годом, когда около 56% людей выражали подобные намерения. Некоторые покупатели из России в весенний период 2022 года разрабатывали развёрнутые инвестиционные стратегии, включая приобретение недвижимости в Турции для возможности получения «золотого паспорта», а также для последующих вложений в западные страны.

Возможности для граждан Турции

Граждане Турции получают возможность оформить вид на жительство в Греции или визу E-2 в США, однако россияне не имеют возможности воспользоваться последней. Как отметила Елена Милишенкова, коммерческий директор, интерес к инвестиционному резидентству остаётся популярным среди разных стран, как это было и два года назад. В Турции с этим мотивом согласились 89% опрошенных, в Греции – 85%. Подобные намерения более чем у 50% респондентов наблюдаются и в Испании, на Кипре и в Черногории. Впервые в 2022 году Грузия попала в список самых интересных направлений, так как 60% опрошенных выразили интерес к получению иммиграционного статуса путём приобретения недвижимости.

Программы резидентства через инвестиции

Наиболее активные запросы на программы резидентства через инвестиции наблюдаются среди русскоязычных клиентов в Греции, Турции и на Кипре. По оценкам участников опросов, в 2022 году число заинтересованных русскоязычных в этих программах увеличилось, в среднем, в 1,7 раза, хотя в разных странах динамика значительно различается. Наибольший рост наблюдается в:

• ОАЭ — увеличение в 4,8 раза,
• на Кипре — в 4,4 раза,
• в Турции — в 4,3 раза.

Наименее привлекательными направлениями для получения инвестиционного резидентства стали Болгария и Латвия, где спрос упал в 2,25 и 4,75 раза соответственно.

Стимулы для приобретения недвижимости

На втором месте по значимости остаётся стремление обезопасить себя от политических, экономических и иных рисков на родине — такую причину указали 29% участников. Причём в Испании данный мотив упомянули 55% опрошенных, в Болгарии и Черногории — по 50%. Желание сохранить капитальные вложения оказалось менее распространённым — его выбрали только 21% респондентов, что на 1,6 раза ниже, чем в 2020 году. Эта причина приобрела наибольшую актуальность лишь в Германии, где 78% участников опроса выразили намерение сохранить свои активы.

Заключение

В итоге, желание приумножить капитал стало наименее распространённым мотивом, его указали лишь 8% опрошенных, в то время как в 2020 году этот показатель достигал 26%.

Основные тенденции на рынке недвижимости в Таиланде

В соответствии с исследованиями, более 67% опрошенных в Таиланде назвали основной причиной покупки недвижимости стремление улучшить свои жилищные условия. Средняя цена на жильё сейчас составляет 290 тысяч евро, что является понижением на 18% по сравнению с показателями 2021 года. Эта цифра более чем в два раза меньше, чем в 2020 году, когда стоимость составляла 620 тысяч евро. Таким образом, за последние два года происходит заметное снижение средней суммы сделок с покупателями из России и других русскоязычных стран за пределами их родины.

Сравнение цен и динамика рынка в других странах

В 2022 году ситуация в большинстве государств сохраняется довольно стабильной, при этом уровень "среднего чека" остается на уровне аналогичного периода прошлого года. В отдельных странах, однако, наблюдается рост цен. Например, в Италии был зафиксирован прирост на 27%, где средняя цена сделок достигла 800 тысяч евро, что значительно больше, чем 630 тысяч евро годом ранее. Аналогично, в Германии также фиксируется увеличение цен на недвижимость – на 18% (с 510 до 600 тысяч евро).

Доступность жилья для русскоязычных покупателей

Самыми доступными для покупки стали Болгария и Грузия, где средняя стоимость сделок составила 90 и 94 тысячи евро соответственно. Эти цифры отражают реальные данные, основанные на мнениях участников опроса относительно сделок в этих странах в 2022 году.

Доходность от аренды

Что касается доходности от аренды, то в текущем году покупатели, говорящие на русском языке, ориентируются на ожидаемую доходность в размере 5,25% в год. Это значение превышает показатели 2020 года, когда доходность была оценена в 5%.

Изменение мнения покупателей за два года

За последние два года изменилась точка зрения покупателей в отношении целого ряда стран:

• Где показатели доходности были выше, там они выросли;
• В других странах наблюдается уменьшение.

Например, в Турции покупатели ожидали арендную доходность в пределах 5,75% в 2022 году, в то время как два года назад этот показатель составлял 4,90%. В Таиланде рост ещё более впечатляющий: от 6,0% в 2020 году до 8,0% в 2022 году. Такой рост ожидаемой арендной доходности более заметен в странах с высокими показателями, чем в тех, где они изначально были ниже.

Тенденции в Германии

В Германии, наоборот, наблюдается снижение: ожидаемая доходность в 2022 году оказалась на уровне 4,5%, что ниже на 0,32 процентных пункта по сравнению с 2020 годом.

Заключение

Таким образом, можно выделить определённую закономерность: покупатели стремятся к более высоким доходностям в тех странах, где основным мотивом является желание вывести свои финансовые активы за пределы России и СНГ. Напротив, в тех местах, куда люди собираются переехать на постоянное место жительства, ожидаемые показатели доходности находятся ниже среднего. Это подчеркивает различия в подходах и намерениях русскоязычных покупателей на международном рынке недвижимости.

Проблемы, возникающие при сделках

Главными трудностями, с которыми сталкиваются участники сделок, являются осложненные процедуры перевода денег и завышенные ожидания по ценам. Согласно опросу, проведенному в 2022 году, были выявлены две основополагающие причины, приводящие к тому, что сделки с покупателями, говорящими на русском, часто оказываются под угрозой срыва.

• Нереалистичные ожидания покупателей относительно цен, что отметили 37% респондентов.
• Проблемы с переводом средств в страну, где осуществляется покупка, и беспокоит 38% участников опроса.

Различия в процентах и странах

В разных странах одна из этих проблем, как правило, преобладает над другой. Стоит отметить, что среди респондентов, активно работающих на рынках с великой активностью русскоязычных покупателей, заниженные ожидания цен становятся особенно актуальными. Исследование показывает, что этот аспект также напрямую связан с интересом к получению резидентства для инвестиционных целей и наблюдается чаще в странах с менее развитой экономикой.

Например:

• В Объединенных Арабских Эмиратах все 100% опрошенных отметили, что в 2022 году русскоязычные клиенты ожидали значительно более низкие цены.
• В таких странах, как Таиланд, Грузия и Турция, процент согласных с этим возрос до 83%, 75% и 72% соответственно.

Исторические данные о заниженных ценовых ожиданиях

В предшествующих исследованиях ожидания по ценам также неизменно занимали лидирующие позиции среди причин, по которым сделки с русскоязычными клиентами оказывались неудачными. Проблемы, касающиеся перевода средств, являются наиболее актуальными в тех странах, где активность русскоязычных покупателей ниже по сравнению с клиентами из Европы или других регионов.

• В Испании эта проблема затрагивала 56% участников.
• В Италии — 50%.
• В Болгарии и на Кипре обе обозначенные проблемы появились на схожем уровне: 40% и 38% соответственно.

Сравнение трудностей по странам

Заниженные ценовые ожидания наиболее выражены в тех странах, где русскоязычные покупатели проявляют наибольшую активность, в то время как трудности с переводом денег чаще всего беспокоят в регионах с меньшей активностью этой группы населения. Например:

• В Германии основными причинами срыва сделок стали отказы банков в обслуживании клиентов из России — это утверждают 71% опрошенных.
• Похожая ситуация наблюдается и в Испании, где 67% участников указали на аналогичную проблему.

Популярность онлайн-сделок

Что касается сделок, осуществляемых онлайн, их популярность значительно варьируется в зависимости от активности русскоязычных покупателей. По оценкам, только 9% сделок в 2022 году были заключены через интернет, тогда как в 2021 году этот показатель достигал 23%.

Тем не менее, отдельные страны выделяются на фоне общей картины. Онлайн-сделки имеют большую распространенность в тех странах, где русскоязычные покупатели наиболее активны. Например:

• Респонденты из ОАЭ указали, что доля онлайн-сделок составляет 50%.
• Из Таиланда — 44%.

Это говорит о том, что, несмотря на общие тенденции, специфика рынка и поведение покупателей могут значительно отличаться в зависимости от региональных особенностей.

Заключение

В заключение, результаты опроса подтверждают значительный рост активности русскоязычных покупателей на международном рынке недвижимости, особенно в странах, где они традиционно делают большие вложения. Являясь ключевыми игроками на этом рынке, наши соотечественники оказали заметное влияние на динамику цен и спроса.

Увеличение числа сделок в таких странах, как Турция и ОАЭ, подчеркивает, что русскоязычные покупатели стремятся найти для себя подходящие инвестиционные возможности, что свидетельствует о продолжающемся интересе к зарубежнойнедвижимости.

Текущие тренды и наблюдения

Наблюдая за текущими трендами, можно с уверенностью сказать, что в ближайшее время мы увидим дальнейшую эволюцию предпочтений покупателей. Важно отметить, что в странах, где русский язык имеет широкое применение, активность русскоязычных покупателей продолжает расти, тогда как в таких странах, как Чехия и Болгария, наблюдается падение интереса. Это создает сложную картину, где:

• Одни страны выигрывают от присутствия русскоязычных инвесторов,
• в то время как другие теряют их интерес.

Таким образом, динамика рынка недвижимости остаётся подверженной изменениям, которые будут происходить на фоне глобальных экономических реалий. Интерес русскоязычных покупателей продолжит формировать тренды на рынке в зависимости от политической и экономической ситуации как в странах размещения, так и в России.

Рекомендации для инвесторов

Для будущих инвесторов важно следить за развитием этих тенденций и адаптироваться к новым условиям, чтобы эффективно использовать возникающие возможности на международной арене недвижимости.