Golden Visa и недвижимость Греции 2026: инвестиции от €250,000 и путь к ВНЖ

Если вы рассматриваете недвижимость Греции как инструмент получения вида на жительство, вам важно знать свежие правила 2026 года. Программа Golden Visa Греции по-прежнему остаётся одним из самых доступных путей к резидентству в Европе: минимальный порог входа в сегмент недвижимости — €250,000, а вместе с новыми вариантами инвестиций — и вовсе появились альтернативы помимо покупки квартир.

В этой статье — практическое руководство для покупателей, инвесторов и экспатов: что именно изменилось в 2026 году, какие опции доступны, какие суммы и сроки ожидать, а также реальные риски и налоговые нюансы, которые нужно учитывать при планировании сделки.

Ключевые нововведения 2026 года: что поменялось в Golden Visa

• Минимальная сумма для стандартной недвижимости — €250,000. Это продолжает делать программу одной из самых дешёвых среди европейских схем резидентства через инвестиции.

• Однако введена три уровня порогов по локации:

  • €800,000 — для густонаселённых и востребованных районов (Афины, Салоники, а также популярные острова вроде Миконоса и Санторини), где действует требование единой собственности площадью не менее 120 м2;

  • €400,000 — для менее населённых муниципалитетов (население менее 3,100), также с требованием к единичной собственности ≥120 m2;

  • €250,000 — сохраняется для особых категорий недвижимости: реконструкция охраняемых/исторических зданий и конверсия коммерческих объектов в жилые.

• С 2026 года официально введена альтернативная стартап‑опция: инвестиция €250,000 в стартап, зарегистрированный в реестре Elevate Greece, с обязательным созданием как минимум 2 рабочих мест в течение первого года и требованием поддерживать их в течение 5 лет.

• Вид на жительство выдаётся на 5 лет и может быть продлён при сохранении инвестиций.

• Программа остаётся активной: отмены маршрута недвижимости в 2026 году не планируется — правительство напрямую декларирует смещение фокуса в сторону стартапов, но не закрывает рынок недвижимости.

Какие варианты инвестиций дают Golden Visa: детальный разбор

Недвижимость (основной маршрут)

• €250,000 — покупка недвижимости, при условии, что это:

  • реставрация зарегистрированного (охраняемого) здания, или

  • конверсия коммерческого объекта в жилой. Локация в этом случае формально не имеет значения.

• €400,000 — для объектов в муниципалитетах с населением <3,100, единичная собственность ≥120 m2.

• €800,000 — для густонаселённых зон (Афины, Салоники, крупные популярные острова), также ≥120 m2 и единичная собственность.

Особенности и ограничения:

• Нельзя учитывать ипотеку: для целей Golden Visa объект должен быть приобретён без ипотеки (требуется полное доказательство права собственности).

• Можно сдавать объект, но только в долгосрочную аренду (минимум 6 месяцев); короткосрочные туристические «Airbnb» контракты не соответствуют требованиям для некоторых категорий.

• Для проектов по €250k важна правильная юридическая классификация (реставрация/конверсия) — здесь нужна тщательная проверка статуса здания.

Стартап‑маршрут (€250,000)

Под новый путь попадают вложения в стартапы, зарегистрированные в национальном реестре Elevate Greece:

• Вложение минимум €250,000 в увеличение уставного капитала или покупку корпоративных облигаций.

• Компания должна быть зарегистрирована в Elevate Greece.

• Инвестор обязан создать минимум 2 рабочих места в первый год и сохранять их в течение 5 лет.

• Инвестор не должен владеть более 33% капитала или голосов.

Этот маршрут ориентирован на развитие технологической экосистемы и создания рабочих мест — государственная цель явно экономическая, а не просто иммиграционная.

Прочие опции (менее популярные)

• Долгосрочная аренда гостиничного жилья (10-летний лиз) на суммы €400,000–€800,000 в зависимости от региона;

• Вложение в государственные облигации и другие финансовые инструменты — суммы существенно выше (€500k–€800k и более).

Процесс получения Golden Visa: шаги, сроки, документы

• Среднее время оформления в 2026 году — примерно 6–9 месяцев, при хорошем комплекте документов и оперативности со стороны заявителя.

• Базовый процесс:

  1. Выбор и резервирование недвижимости или подтверждение инвестиции в стартап.

  2. Получение греческого налогового номера (AFM) и открытие счёта в банке; часто оформляется доверенность на греческого адвоката.

  3. Юридическая проверка (due diligence), подписание предварительного и окончательного договора с нотариусом.

  4. Подача документов на вид на жительство; личный визит в Грецию нужен для сдачи биометрии.

  5. Получение карты резидента на 5 лет.

Необходимые документы (основные):

• Паспорт, фотографии, справка об отсутствии судимости;

• Документы, подтверждающие оплату недвижимости или инвестиции;

• Медицинская страховка, покрывающая пребывание в Греции;

• Оплата сборов: €2,000 за основной вид на жительство при выдаче и при каждом продлении, €150 за каждого члена семьи (дети до 18 лет освобождены); выдача карты — €16.

Полезный таймлайн (ориентировочно):

• Выбор объекта и оформление налоговых процедур: 1–3 недели;

• Завершение покупки и подготовка документов: 3–6 недель;

• Биометрия: назначение в течение 2–4 месяцев после подачи;

• Рассмотрение заявки: до 12 месяцев, но чаще 6–9 месяцев.

Совет эксперта: нанимайте греческого адвоката с опытом Golden Visa: он проверит правовой статус недвижимости, разрешительную документацию и избежит типичных ошибок в классификации реставрационных проектов.

Рынок, данные и кто инвестирует: реальные цифры 2024–2025

• По статистике Министерства миграции, по состоянию на декабрь 2025 действующих карт Golden Visa было 27,786.

• В 2025 выдано 6,978 первичных разрешений (initial grants), что ниже показателя 2024 (9,391), но всё ещё указывает на устойчивый спрос.

• До 2023 года программа привлекла около €5.54 млрд в греческий рынок недвижимости; в 2024 иностранные инвесторы вложили примерно €2.75 млрд в объекты, связанные с Golden Visa, и около 70% этих вложений приходились на саму программу.

Топ‑заявители по национальностям (данные на декабрь 2025):

• Китай — 9,926 заявителей

• Турция — 3,291

• Ливан — 994

• Великобритания — 816

• Иран — 797

• США — 636

• Египет — 578

• Израиль — 558

• Россия — 233

• Армения — 208

Средняя долгосрочная доходность от аренды по стране — порядка 3–4% (данные по долгосрочной аренде). Эти цифры подчёркивают, что для многих инвесторов Golden Visa — не столько источник высокой рентабельности, сколько инструмент географической и правовой диверсификации.

Налоги и режимы налогообложения: что важно знать

• Налоговые ставки на доход от недвижимости в 2026 году (прогрессивно):

  • До €12,000 — 15%

  • €12,001–€24,000 — 25%

  • €24,000.01–€36,000 — 35%

  • Свыше €36,000 — 45%

• Специальные режимы:

  • Иностранцы, не являвшиеся налоговыми резидентами в Греции последние 7 из 8 лет и инвестирующие минимум €500,000, могут претендовать на нерезидентский («non-dom») режим — фиксированный налог €100,000 в год на иностранные доходы (с дополнительной платой за членов семьи).

  • Пожилые лица и цифровые кочевники могут иметь другие доступные схемы по соглашениям об избежании двойного налогообложения.

• Важно: сумма минимального инвестирования указывается в контрактной цене, налоги и сборы не включаются в эту сумму.

Практические советы и риски для инвестора

Что стоит учесть перед покупкой:

• Юридическая проверка (title search) — первейшая задача. Проверьте отсутствие залогов, планов реконструкции, требований к зданию.

• Оцените ликвидность: в районе с высокой туристической зависимостью доходность краткосрочной аренды может быть выше, но для Golden Visa важны долгосрочные договоры.

• Учтите дополнительные расходы: налоги при покупке, гербовый сбор, нотариальные и юридические платежи, управление и обслуживание объекта.

• Политический риск: правительство может корректировать условия программы в будущем — хотя в 2026 году объявлено, что маршрут недвижимости сохраняется, изменения возможны.

• Иммиграционные ограничения: Golden Visa не является разрешением на работу в Греции и не даёт автоматического гражданства.

• Риск аннуляции: правонарушения и уголовные записи ведут к отзыву вида на жительство.

Практические рекомендации:

• Рассмотрите комбинированные стратегии: часть капитала в стартап‑опцию, часть — в недвижимость.

• Для тех, кто ориентирован на гражданство: планируйте проживание в Греции не менее 183 дней в году в течение 7 лет, сдавайте экзамены на B1 по греческому и демонстрируйте интеграцию.

• Работайте с местными налоговыми и юридическими консультантами, чтобы оценить эффект от возможного перехода в статус налогового резидента.

Путь к гражданству: реально ли получить паспорт Греции через Golden Visa?

Golden Visa сама по себе не даёт гражданства. Однако она создаёт легальную возможность для последующей натурализации.