Что такое мезонинное финансирование и как оно меняет инвестиционный рынок?

Мезонинное финансирование на развивающихся рынках

На развивающихся финансовых рынках концепция мезонинного финансирования только начинает набирать популярность, в то время как в Европе уже заметна тенденция, когда один из четырех проектов в области девелопмента получает финансирование именно через мезонинные средства. Мезонинное финансирование обозначает определенный тип кредита, который предоставляется инвесторами с целью содействия реализации проектов, таких как освоение новых земель, строительство объектов или расширение портфелей арендуемой недвижимости.

Этот вид финансирования можно рассматривать как промежуточную категорию между традиционными банковскими займами и прямыми вложениями, что находит отражение в самом названии, произошедшем от итальянского слова “mezzanino”, что переводится как “промежуточный”. Интересно, что термин, используемый для обозначения надстройки с балконом, тоже берет свои корни из этого слова.

Структура мезонинного финансирования

Мезонинное финансирование обладает четкими сроками, условиями возврата и понятными схемами выплат. В некоторых случаях инвестор не только получает фиксированные проценты по кредиту, но также может рассчитывать на долю прибыли компании, что делает такой способ инвестирования еще более привлекательным.

Основные структуры мезонинного кредитования

• Мезонинный кредит в форме акционерного капитала с дополнительным обеспечением активов и гарантией от управляющих компаний.
• Проектный мостовой заем для застройщиков — краткосрочные займы, которые предоставляются до момента получения других источников финансирования.
• Приобретение доли в капитале компании с уникальными классами акций, опционными контрактами и правами на покупку акций.

Преимущества мезонинного финансирования

Мезонинное финансирование интересно прежде всего тем инвесторам, которые стремятся к получению пассивного дохода в иностранной валюте, хотят минимизировать сложности процесса управления коммерческой недвижимостью, рассчитывают на удаленные инвестиции или готовы оказать финансовую поддержку внешним проектам.

Погашение мезонинного кредита

Что касается погашения мезонинных займов, то они занимают вторичную позицию в очереди выплат, следуя за банковскими займами, но опережая акционерный капитал. Это означает, что инвесторы смогут претендовать на оставшуюся прибыль компании только после полного погашения всех банковских кредитов.

Схемы выплат для инвесторов

• Регулярные и заранее фиксированные процентные платежи.
• Отложенные выплаты процентов (pay in kind — PIK), когда они осуществляются по завершении установленного срока, но начисляются на протяжении всего периода.
• Платежи, позволяющие участвовать в увеличении стоимости компании, которые могут быть организованы через опционы и варранты, дающие возможность приобрести 1-5% акций компании. Тем не менее, такой метод целесообразно использовать только для опытных инвесторов.

Ожидаемая доходность инвестиций

Участники этого сектора получают ряд значительных преимуществ. Ожидаемая доходность таких инвестиций составляет в среднем 8-10% годовых в валюте, что значительно превышает доходность от аренды объектов недвижимости в Европе и может быть в полтора-два раза выше. Это открывает перспективы для формирования устойчивого пассивного дохода, что делает мезонинное финансирование весьма привлекательным инструментом для осознанного инвестирования.

Введение

Компании, занимающиеся привлечением финансирования, осуществляют полное управление проектами, начиная от их разработки и до финальной реализации. Современные технологии сегодня позволяют инвесторам проводить дистанционные операции, что значительно расширяет их возможности. Мезонинное финансирование предоставляет шанс инвестировать, находясь на любом континенте, используя как местные, так и зарубежные банковские счета. Для этого нет необходимости регистрировать компании за границей или уведомлять налоговые органы Российской Федерации о наличии иностранных активов.

Преимущества мезонинного финансирования

Мезонинные инвестиции дают фирмам возможность сократить затраты и повысить прибыльность собственного капитала. Формируя структуру капитала с большим количеством заемных средств, организации могут:

• Снизить стоимость капитала (WACC);
• Увеличить доходность собственного капитала (ROE).

Когда стандартного банковского кредитования недостаточно, мезонинные займы становятся незаменимыми в двух ситуациях:

• Когда привлечение собственного капитала обременительно;
• Когда его не хватает.

Типы проектов для мезонинных средств

Существует два ключевых направления, куда направляются средства мезонинного финансирования: девелоперские проекты и аренда.

• Арендные проекты: отлично подходят для начинающих инвесторов с ограниченными финансовыми ресурсами.
• Девелоперские проекты: требуют значительных вложений и углубленных знаний в области девелопмента.

Минимальные суммы инвестиций

Минимальные суммы инвестиций в арендные проекты начинаются с 25 000 евро, тогда как для девелоперских проектов входной порог составляет 500 000 евро. Используя привлеченные средства, компания может создать пакет объектов для коммерческой аренды или управления ими. В этот пакет могут входить:

• Небоскребы;
• Жилые комплексы;
• Супермаркеты;
• Гостиницы.

Получая доход, организация выплачивает инвесторам фиксированный процент от вложенных средств, а остаток направляет в свою прибыль.

Расширение портфеля проектов

Кроме этого, с помощью привлеченного капитала девелоперы имеют возможность расширить свой портфель, осуществляя строительство или развитие участков. После завершения проекта девелопер возвращает задолженность банку, выплачивая инвесторам как проценты, так и основную сумму кредита.

Сроки выхода из проектов

Обычно срок выхода из таких проектов составляет:

• От 6 до 8 лет для девелоперских объектов;
• От 2 до 4 лет для арендных проектов.

Следует отметить, что выплаты могут происходить регулярно, чаще всего раз в квартал, но возможна и схема PIK (отложенные проценты), при которой выплаты по процентам осуществляются только в конце периода, а начисления — раз в год.

Необходимые знания для инвесторов

Арендные проекты не требуют от инвесторов предварительных знаний о рынке, в то время как для успешного участия в девелоперских проектах необходимо хорошее понимание процессов в данной области.

Пример успешного инвестиционного проекта

Примером относительно успешных инвестиционных проектов является вложение в фонд жилой недвижимости в Германии, где минимальный порог для входа составляет 25 000 евро, а срок окупаемости варьируется от 6 до 8 лет с ожидаемой доходностью в 8-10 процентов годовых. Инвестированные средства используются для покупки и управления жилыми объектами, которые в дальнейшем предоставляются в долгосрочную аренду.

На сегодняшний день в нашем управлении находится приблизительно 18,000 жилых объектов, и суммарные инвестиции составляют 1.6 миллиарда евро. Мы предлагаем возможность мезонинного финансирования для реализации современного многоквартирного дома в Лейпциге с минимальной суммой инвестиций от 500,000 евро. Период инвестирования составляет 1.5 года с предполагаемой доходностью в 12% годовых.

Заключение

В заключение хотелось бы подчеркнуть, что мезонинное финансирование, несмотря на свою относительную новизну на развивающихся рынках, представляет собой мощный инструмент, способный изменить ландшафт инвестиционных возможностей. Этот уникальный вид капитала не только позволяет инвесторам получать стабильный доход и участвовать в многомиллионных проектах, но и предоставляет компаниям возможность увеличить свою рентабельность, не прибегая к излишнему долговому бременю.

Когда я погружаюсь в детали мезонинного финансирования, меня особенно завораживает его гибкость и возможность дистанционных инвестиций. Для многих инвесторов, особенно начинающих, это становится идеальным решением — доступное, безопасное и без необходимости управления активами в другой стране. Стратегическая структура капитализации, которую предлагает мезонин, способна значительно снизить финансовые риски и одновременно повысить эффективность проектов, что крайне важно в условиях современного рынка.

Риски и возможности

Важно отметить, что хотя мезонинное финансирование открывает широкий круг возможностей, ему все же сопутствует определенная степень риска, особенно для тех, кто выбирает девелоперские проекты без должного опыта. Однако с правильно подобранными проектами и изучением ключевых аспектов, таких как структура выплат и сроки возврата, инвесторы могут рассчитывать на довольно привлекательную отдачу.

Преимущества мезонинного финансирования:

• Стабильный доход для инвесторов.
• Гибкость в структуре капитала.
• Возможность дистанционных инвестиций.
• Снижение финансовых рисков.

Перспективы и развитие

В заключение, мезонинное финансирование становится все более актуальным решением как для инвесторов, так и для компаний, стремящихся максимизировать свои успехи в сложившейся экономической среде. Для меня, как для автора этой статьи, очевидно, что это лишь начало, и с каждым годом мы будем наблюдать за его ростом и расширением на глобальной арене.