«Жилищные цены удвоятся всего за немного более десяти лет»

Александр Вон и Стин Тевен основали агентствонедвижимости Lucas Fox восемнадцать лет назад, сосредоточив свои усилия на иностранных клиентах, желающих приобрести жильё в Барселоне. С тех пор их компания заслужила репутацию лидера на рынке роскошной недвижимости в Испании. В ходе этого интервью, в котором они отвечают на вопросы по очереди, они подчеркивают, что Испания стала популярным местом как для европейцев, так и для граждан США. Они также предсказывают, что растущий спрос со стороны международных покупателей с высоким уровнем дохода приведёт к резкому росту цен на жильё, которые могут удвоиться в течение следующих десяти-двадцати лет.

«Испания в настоящее время на пике популярности и привлекает богатых людей со всего мира, как идеальное место для жизни». Прошлый год оказался непростым для рынка недвижимости: продажи жилья снизились, однако сегмент роскошной недвижимости, в котором работает Lucas Fox, проявил устойчивость. В прошлом году было зарегистрировано 965 сделок, что на 12% меньше, чем в предыдущем, при этом средняя цена составила 1,03 миллиона евро, увеличившись на 7%. Чистая выручка нам составила 29,7 миллионов евро, что на 9% меньше, чем в 2022 году, когда мы поставили рекорд благодаря положительному влиянию окончания пандемии. Мы не смогли реализовать больше сделок, так как у нас не было достаточного количества объектов.

Но не является ли это показателем определённой границы спроса на дорогую недвижимость, которую вы предлагаете? Да, действительно, существует множество местных покупателей, которые хотели бы приобрести жильё, но сталкиваются с финансовыми трудностями, особенно из-за повышения процентных ставок. Тем не менее, Испания остаётся привлекательной для международных клиентов из разных уголков мира, включая Латинскую Америку, Европу и США. Мы уверены, что в престижных районах и больших городах цены продолжат расти. Это аналогично тому, что произошло в таких городах, как Лондон, Нью-Йорк или Париж. Возможно, в некоторые годы рост цен не будет значительным, однако в долгосрочной перспективе, в условиях пятнадцати-двадцати лет, они могут даже удвоиться.

Несомненно, это создает определённые проблемы для местных жителей, у которых не всегда есть такие же финансовые возможности, как у международных покупателей, но аналогичные явления наблюдаются во многих крупных городах по всему миру. Многие задаются вопросом: должна ли местная власть вмешиваться, чтобы предотвратить эту ситуацию? Регулирование, принятое в Барселоне, которое обязывает выделить 30% новых жилых проектов под социальное жильё, привело к тому, что в городе практически не строится ни жилых объектов для свободной продажи, ни социального жилья. В то же время цены на имеющиеся объекты растут, что делает доступ к рынку ещё более затруднительным для испанских покупателей.

Очевидно, что в стране есть необходимость в доступном жилье, однако важно находить решения, которые продемонстрировали свою эффективность в других городах. К примеру, можно рассмотреть возможность строительства доступного жилья в других районах в обмен на разрешение на застройку в центре. Это важно как для бюджета города, так и для населения, чтобы избежать ситуации, аналогичной некоторым районам Лондона, где жильё практически пустует, так как его покупают люди, живущие за границей и редко бывающие там. Это создает негативные последствия для всех участников.

Решили ли вы сосредоточить свои усилия на Мадриде, учитывая ограниченное количество объектов в Барселоне? В центре Мадрида также наблюдается нехватка качественного жилья. В Испании большинство объектов недвижимости имеют горизонтальную структуру собственности, что создаёт препятствия для развития. В отличие от других стран, где больше объектов с вертикальной структурой, которые можно сносить и перестраивать, в Испании часто возникает сложность с обновлением старых зданий.

Важно подчеркнуть, что внутренний дизайн становится значительным фактором в таких объектах. Как распределён бизнес Lucas Fox по регионам? В настоящее время 60% нашего рынка сосредоточено в Каталонии, но мы также сохранили сильные позиции на Менорке, Ивисе, на Коста-дель-Соль и в Валенсии. Мы открыли офис в Сан-Себастьяне и планируем расширение на Мальорку.

Вы оба являетесь основателями и владельцами Lucas Fox. Рассматривали ли вы возможность привлечения инвестора для ускорения роста компании или даже выхода на фондовый рынок? Мы генерируем чистый денежный поток, а маржа EBITDA составляет более 20%, хотя в прошлом году снизилась до 17%, поэтому в дополнительных инвестициях нет необходимости. Если мы решим расширять свою деятельность на международном уровне в будущем, тогда, возможно, мы рассмотрим данную возможность. На данный момент, мы считаем себя слишком маленькими для выхода на биржу.

Тем не менее Lucas Fox уже имеет представительства за пределами Испании. Да, мы много лет работаем в Андорре и у нас неплохо идут дела, также мы открыли офисы во французском Монпелье и португальском Порту, но это в основном для тестирования рынков этих стран. Мы получили запросы на открытие офисов из других стран, включая регионы Адриатики. Наша цель — это расширение в Португалии, но не в этом году. Скорее всего, в Португалии мы выберем смешанную модель, как в Испании, с собственными офисами в ключевых городах и туристических зонах, а также франчайзингом в менее популярных локациях.

Вы выбрали модель, при которой ваш персонал трудится по найму, в отличие от других агентствнедвижимости класса люкс, которые предпочитают сотрудничество с независимыми агентами. У нас работает 250 сотрудников, из которых половина — иностранцы. Важно создать атмосферу лояльности и стабильности, поэтому мы придаём большое значение обучению и развитию наших сотрудников. Мы продаём дорогие объекты клиентам высокого уровня, и более 70% из них — иностранцы, которые привыкли получать высокий уровень сервиса. Наша комиссия обоснована предоставлением профессионального опыта и знания нюансов рынка недвижимости как в их родной стране, так и в Испании.

Чем отличается рынок роскошной недвижимости в Барселоне от аналогичного в Мадриде? Основное различие заключается в составе покупателей: если в Барселоне много клиентов из Латинской Америки, то в Мадриде растёт спрос со стороны американских граждан, хотя покупатели продолжают прибывать из разных стран. Интерес к Мадриду заметно возрос после пандемии, так как Испания в целом привлекла внимание более быстрым снятием ограничений и благодаря налоговым льготам.

Влияют ли события, такие как Кубок Америки, на интерес к недвижимости в Барселоне? На данный момент нет, так как участие команд в соревнованиях пока не отразилось на спросе. Тем не менее, международная репутация Барселоны значительно улучшилась за последние несколько лет, особенно после того, как она пережила волну политической нестабильности и проблем с безопасностью. Совсем недавно как Кубок, так и создание нового хаба для AstraZeneca в порту, появление множества технологических компаний создают позитивный настрой для будущего города.

Какова причина такого интереса к покупкам недвижимости в Испании со стороны иностранцев?

Испания привлекает богатых людей, и в данный момент она является наилучшим выбором для проживания. Мы общаемся с обеспеченными американцами и жителями северной Европы, и все они стремятся начать жизнь именно здесь. Причинами выбора выступают уровень жизни, кухня и значительно более низкие расходы на жизнь по сравнению с их родными странами. Эти клиенты отличаются от тех, кто приезжал много лет назад, когда пенсионеры с низкими доходами искали жильё на побережье. Теперь это успешные предприниматели, инвесторы, цифровые кочевники или состоятельные пенсионеры, которые не рассчитывают на местные социальные льготы или здравоохранение, и, следовательно, могут способствовать экономическому росту. Мы рассматриваем текущую ситуацию как отличную возможность для страны, и стоит отметить, что Испания действительно хорошо умеет справляться с данной ситуацией.