Жилье в 2024: дороже покупка и аренда, но ипотека облегчит

Проблема с жильем продолжает усугубляться в Испании: даже в 2024 году тем, кто пытается приобрести или арендовать жилье, не дадут отдохнуть. Цены на жилье неуклонно растут со второго квартала 2014 года, и все указывает на то, что жилье скоро будет находиться в режиме постоянного роста уже десятый год подряд. По мнению большинства экспертов, 2024 год будет очень похож на 2023 год: стабильность операций и рост цен. Возможно, только вторичное жилье сможет немного подешеветь, особенно в менее активных районах. Хорошей новостью станет снижение ставок по ипотекам, если еврибор продолжит снижаться, как это уже произошло в декабре.

В арендной сфере сохранится тенденция к сложностям, которые сопровождали последние годы: мало предложений квартир и арендная плата, выжимающая максимум из доходов арендаторов. Доступность жилья - это проблема, с которой сталкиваются большинство западных экономик, и в Испании она стала одной из первостепенных забот граждан, удушаемых ценами, которые значительно превышают возможности заработка. Ни одна мера, ни общественная, ни со стороны застройщиков не смогла уравновесить рынок.

Год 2023 оказался невероятным для рынка жилья: совершение сделок покупки-продажи и заключение ипотек значительно снизились, но цены не изменились. Это было предсказуемо, учитывая повышение процентных ставок Европейским центральным банком (ECB) с июля 2022 года для сдерживания инфляции, что прямо сказалось на финансовой возможности семей. Конечно, этот год сравнивается с 2022 годом, который был лучшим годом для рынка недвижимости с 2007 года. Несмотря на заметное двузначное сокращение сделок, к концу 2023 года ожидается более 550 000 сделок купли-продажи домов, по прогнозам Fotocasa, что превратит его во второй лучший год за последние 15 лет.

На 2024 год встает вопрос, достиг ли рынок уже дна. То есть, насколько сократится спрос на жилье. И мнения разделились на этом пункте. Эдуард Мендилус, исполнительный директор Aliseda Inmobiliaria, считает, что «сегмент рынка жилья будет продолжать страдать от дисбаланса между имеющимся предложением и потребностью, что приведет к сохранению объема сделок купли-продажи жилья на уровне 2023 года». Антонио де ла Фуэнте, директор по корпоративным финансам в Colliers, почти тоже самое говорит о числе сделок на рынке жилья: «количество операций на рынке жилой недвижимости будет на уровне 2023 года». И Хавьер Кинделян, руководитель Living (жилое направление) в CBRE Испания, разделяет причины, по которым многие люди продолжат пытаться купитьдом в Испании: «Экономика будет продолжать расти в 2024 году и потреблять молодых специалистов, поэтому мы не думаем, что спрос сильно поостынет. Возможно, только немного из-за высоких финансовых затрат», говорит он. «Все, что сейчас производится, продают», добавляет он, хотя «в последние месяцы продажи идут не так быстро».

С более сдержанным взглядом Эрнесто Феррер-Бонсомс, директор по недвижимости Solvia, ожидает «снижение числа операций на 5-8%, но сохранение значительного объема сделок покупки-продажи жилья, несмотря на инфляцию и высокие процентные ставки». Тем не менее, многие экономисты уже предвидят снижение процентных ставок во второй половине 2024 года. Если такое произойдет, «мы можем ожидать, что часть спроса на покупку, снятого в 2023 году из-за роста стоимости кредита, возобновится», говорит Хосе Мария Басаньес, президент Группы Tecnitasa.

В любом случае, средняя стоимость жилья будет расти, хотя темп замедляется. Феррер-Бонсомс из Solvia говорит о «приросте от 1,5% до 2,5%». Басаньес из Tecnitasa указывает на возможный рост до 4%, если процентные ставки стабилизируются.

Это строительство нового жилья будет толкать цены вверх. Индустриальное объединение застройщиков и строителей Испании ожидает, что новый год также станет отражением 2023 года. "Предложение будет оставаться ограниченным из-за проблем с получением конечного земельного участка", отмечает Хуан Антонио Гомес-Пинтадо, президент APCEspaña. Он считает, что "цены все еще немного повышаются" из-за нехватки предложения.

Единственное место, где можно найти скидки на цены в следующем году, - это рынок вторичного жилья. После взрыва недвижимостной пузырь, который привел к строительству более полумиллиона домов в Испании в течение нескольких лет подряд, строительство жилья было разрушено. И восстановление было недостаточным, что приводит к тому, что четыре из пяти продаваемых домов являются вторичными. Это асимметрия в предложении двух типов жилья приводит к различиям в ценах. Особенно в те моменты, когда рынок начинает восстанавливаться.

Именно поэтому агентства недвижимости считают, что в 2024 году увидим некоторое снижение цены на вторичное жилье, хотя и незначительное. "Спрос будет превышать предложение в основных городах, поэтому не ожидаем существенного снижения средних цен на более чем 5%, и даже премиальные зоны будут продолжать расти", говорит Хосе Мария Альфаро, президент Национальной федерации недвижимости (FAI). Однако для того чтобы продать недвижимость, потребуется больше времени.

Такой точки зрения придерживается и Сусана Родригес, исполнительный директор Living в Savills: "На рынке вторичного жилья цены останутся стабильными или незначительно снизятся на 3-7% в местах, где есть больше доступного жилья для населения, которое имеет меньший доступ к ипотечному рынку". Также думает Хуан Мануэль Пардо, директор по Living в JLL Испания: "Вторичное жилье немного снизится". Но стоимость, добавляет он, "продолжит расти, особенно на самых активных рынках", среди которых указывает Мадрид, Барселону, Валенсию и Малагу.

Высокие арендные платы

Аренда причиняет много проблем. "Ты конкурируешь с многими людьми, потому что требования становятся все более высокими.

В 2023 году аренда достигла исторического максимума в национальном масштабе с 11,69 евро за квадратный метр, превысив даже уровень, зарегистрированный во время недвижимостного бума 2007 года, по данным Fotocasa. Idealista сообщил на прошлой неделе, что арендная плата в Испании выросла на 10,1% в 2023 году, и в 50 провинциальных столицах цены увеличились. Новый год, кажется, не изменит эту ситуацию. "Цены на аренду будут продолжать расти с ростом выше средних цен на покупку-продажу", говорит президент Tecnitasa. Консультанты Colliers также видят "аренду выше инфляции". В этом согласна и Сусана Родригес, ее коллега из Savills: "Спрос будет расти даже быстрее, чем в 2023 году, и мы ожидаем, что арендная плата может вырасти на 5-10%".

Интернет-порталы недвижимости, такие как Idealista, считают, что избыточное регулирование, особенно после принятия закона о жилье, сократило рынок аренды до уровней, не наблюдавшихся за последнее десятилетие. "Постоянное предложение на аренду квартир сократилось на 12% и продолжает падать наиболее сильно на основных рынках, снижение составило 26% в Мадриде и 23% в Малаге", говорят они. В Fotocasa, где прогнозируют наращивание арендной платы на 5% в 2024 году, они говорят о "жилищной драме". "Не кажется, что в 2024 году давление на цены снизится из-за очевидного нехватки предложения", говорит профессор университета Помпеу-Фабра Хосе Гарсиа Монтальво. Экономист предполагает, что арендная плата в этом году может расти меньше из-за "замедления экономики и, вероятно, занятости", но считает маловероятным снижение арендных плат.

Однако, есть и те, кто выражает гораздо больший оптимизм. "Рынок в 2024 году вырастет с текущих 27% до 30% жилой недвижимости, предназначенной для проживания в аренду в Испании", сообщают в Alquiler Seguro. Их президент Антонио Карроза объясняет это взрывом строительства жилья под аренду (так называемый build-to-rent) и переходом предложения от туристических и временных аренд к жилой. Кроме того, они учитывают повышение процентных ставок ECB. Однако, после объявления правительства о продлении мер, ограничивающих выселение уязвимых семей на протяжении всего 2024 года, компания считает, что могут исчезнуть более доступные предложения, поскольку собственники недвижимости склонны избегать риска и сконцентрироваться на самом доходном спросе.

Лучшей новостью в грядущем году, вероятно, станет сфера ипотек. Еврибор уже снизился сильно в декабре, и это говорит о том, что рано или поздно те, кто имеет переменный кредит, увидят облегчение с платежами. Однако аналитики предупреждают, что это не означает возвращение к временам очень низких ставок, и что ипотеки останутся дороже, чем до пандемии.

"Если мы посмотрим на прогнозы, которые Европейский центральный банк представлял относительно инфляции на 2024 год, он продолжал их постепенно снижать", резюмирует исследователь института экономического анализа CSIC Хуго Родригез. Это, добавляет он, "дает ЕЦБ возможность рассмотреть понижение официальных процентных ставок без спешки". "Ставка на шесть месяцев практически такая же, как на один день, и это означает, что рынок не ожидает, что ЕЦБ начнет действовать до весны или лета".

Но эти ожидания уже отражаются в евриборе. Юдит Монториоль, главный экономист CaixaBank Research, считает, что "развитие в последние недели, с более благоприятными показателями инфляции, побудило рынки к движению". "Ясно, что они учитывают более двух снижений" официальных процентных ставок, добавляет аналитик, "достигая шести снижений, хотя мы считаем, что последнее - это перебор". Что бы ни произошло, "влияние [снижения процентных ставок] на экономику и рынок недвижимости будет сдержаным", предупреждает она, хотя считает, что снижение стоимости кредитов "будет стимулировать потребление среди людей с ипотеками".

Рафаэль Алонсо, аналитик из команды анализа и рынка Bankinter, подчеркивает идею того, что "беспокойства о том, насколько высоко поднимутся ипотечные ставки, разбираются", и поэтому предсказывает "активацию новых операций в 2024 году". То есть, будет более многочисленное подписание ипотек. Прогнозы банка состоят в том, что ЕЦБ проведет два снижения процентной ставки на полпроцента, в результате чего еврибор закончит следующий год в районе 3,25% (по сравнению с текущими 3,7%).

Это кажется довольно реальным сценарием среди аналитиков. По крайней мере, такой же выполняет Серхио Карбахаль, ответственный за ипотеки в сравнительном портале Rastreator. "Кажется, что процентные ставки достигли пика, и в декабре среднее значение еврибора уже меняется", говорит он. "В первом полугодии 2024 года он стабилизируется в диапазоне от 3,2% до 3,4%, и это хорошие новости для всей ипотечной отрасли". Исходя из общения с различными организациями, Карбахаль утверждает, что банки "ожидают небольшой рост ипотечного рынка в 2024 году".

"Мы прогнозируем достаточно скучный 2024 год по поводу еврибора", говорит Сесар Бетанко, из портала Hipoo, который считает, что средний показатель, с которым связаны большинство переменных ипотек в Испании, будет колебаться в районе 3,5% в следующем году, и даже не исключает временного снижения до 3%. "Фиксированная ставка обычно не превышает это значение, поэтому предложения по ипотекам будут варьироваться от 3,2% до 3,5%", указывает он.

Бетанко считает, что смешанная ипотека (сначала процентная ставка на несколько лет зафиксирована, а затем становится переменной) "стала звездой последней части 2023 года, и это продолжится в 2024 году". Как утверждают все ипотечные эксперты, среднесрочно мы не вернемся к ситуации до пандемии, со ставками 0% или даже отрицательными. То есть, вероятнее всего, владельцы переменных ипотек почувствуют облегчение в 2024 году, но оно будет гораздо меньше, чем шок, который они испытали в последние годы.