Законодательство Монклоа снижает гарантии владения недвижимостью в Испании

Индекс международных прав на собственность (IIDP) показывает, что испанская оценка в рейтинге IIDP помещает страну на 26-е место среди 37 развитых экономик. Таким образом, Испания отстает от стран-лидеров по защите собственности. Испания на 8,3 процентных пункта ниже среднего значения в ОЭСР и на 6,8 процентных пункта ниже средней оценки, получаемой странами, входящими в ОЭСР и ЕС.

При сравнении с Финляндией, которая имеет лучший результат по IIDP, Испания имеет результат на 28,5 процентных пункта ниже. Генеральный директор Института экономических исследований (IEE) Грегорио Искуердо представил эту информацию и отчет "Частная собственность в Испании. Необходимость признания прав собственности в жилищных вопросах. Индекс права собственности 2020", в котором отмечается, что право собственности "является неотъемлемым правом и основой современных обществ".

Документ указывает на новые жилищные законы как один из факторов, уменьшающих защиту частной собственности в Испании. "Эти меры в области жилья создают неопределенность и правовую неопределенность", - отмечает Грегорио Искуердо. "Проблема таких мер, как контроль цен, запрет выселения или конфискация, заключается в том, что, нарушая частную собственность, они создают неопределенность и правовую неопределенность, и могут постоянно подрывать доверие к рынку, что приводит к распространению негативных последствий даже после их завершения", - отмечает IEE. "Следует принять меры, которые решат истинную причину проблемы, а именно недостаток предложения арендного жилья", - добавляет он.

Меры против собственности IEE выявляет "некоторые угрозы" праву собственности в испанской экономике, которые, главным образом, связываются с сферой жилья: с одной стороны, Проект закона о праве на жилье стремится контролировать цены на аренду. По мнению IEE, контроль цен на аренду - это мера очень сомнительной конституционности, которая не только не способствует улучшению доступа к рынку аренды, но является также контрпродуктивной, поскольку она уменьшает предложение по объему и качеству, натягивает цены в нерегулируемых зонах и ухудшает эффективность распределения ресурсов, тем самым затрудняя доступ к арендованному жилью, особенно для групп с наименьшим доходом, которые предполагается поддерживать.

С другой стороны, IEE упоминает декрет о защите от выселения. По мнению экспертов, серьезность этой меры заключается в том, что она означает продвижение к некоторой социальной и правовой легализации заселения жилых помещений, что нарушает правовую защиту и частную собственность, а также вызывает эффект притяжения и увеличение неоплаты в условиях уже высокой просроченной задолженности.

Кроме того, экономисты упоминают временные конфискации жилья. По их мнению, это очень неудачная мера, более эффектная чем эффективная, потому что она неэффективна, мало гибка и нарушает права собственности, а также вводит искажения на рынке жилья, что способствует сохранению имеющихся проблем. Природа права собственности несовместима с принудительным отделением пользования и пользования имуществом от желаний и воли его законного владельца. С другой стороны, единственным правильным способом определения справедливой цены, позволяющей возместить нанесенный ущерб, является квантование стоимости альтернативного лучшего использования и никогда - худшего альтернативного использования: искусственная административная цена на аренду защищенного жилья.

"Чтобы стимулировать предложение, ключевым является простая, стабильная и предсказуемая регулирующая среда, которая обеспечит определенность и юридическую защиту, и которая не создаст асимметричное отношение между арендодателем и арендатором. Кроме того, частные инициативы также можно поддерживать посредством налоговых стимулов для строительства арендного жилья, а также через предоставление доступного государственного земельного участка", - отмечает Грегорио Искуердо. "С другой стороны, также можно обратить внимание на продвижение социального жилья через схемы публично-частного партнерства, обеспечивающие эффективное управление и более низкие затраты для государственного сектора", - добавляет он.

Важность регистраторов

В Испании Регистр собственности является одним из главных гарантов прав собственности, поскольку своей работой он обеспечивает юридическую защиту, прозрачность информации и удобство передачи собственности. Основные цели Регистрации собственности - обеспечить недвижимое имущество, защитить недвижимость, обеспечивая юридическое движение недвижимого имущества, и способствовать доверию экономических агентов к недвижимости в качестве гарантии сделок финансирования, снизив риски в контрактах, которые имеют объект недвижимое имущество, посредством информации, содержащейся в его книгах, так что тот, кто доверится содержанию этих книг, будет защищен.

По мнению IEE, испанская система Регистров собственности является полностью "надежной и гарантийной", что проявляется в Рейтинге подиндекса Регистрации собственности Индекса права собственности, в аспекте физического владения, где Испания значительно превосходит среднее значение ОЭСР, а именно на 3,3 процентных пункта, и его превосходство еще больше, на 5,6 процентных пункта, по отношению к среднему значению в Европе. Таким образом, Испания занимает высокое место в рейтинге, отражая высокое качество Регистров собственности.

IEE подчеркивает, что в последние годы испанская регистрационная система внедрила множество инноваций, которые позволили улучшить уровень защиты юридической безопасности и стать действенным инструментом сотрудничества с государственными администрациями, совершенствуя такие области, как градостроительство, окружающая среда, цифровизация, защита потребителей. "Целесообразно продолжать работать в этом направлении по улучшению и модернизации Регистрационной институции в Испании, используя преимущества новых технологий", - отмечает IEE. "Среди них следовало бы продвигать гармонизацию недвижимой информационной рекламы государств-членов, создавая европейскую модель простой записи. Рекламирование недвижимости в Европейском союзе, схожее во всех странах, будет способствовать укреплению и развитию внутреннего рынка и правовой системы, которые развиваются", - добавляет он.