Всё тяжелее становится бремя собственников недвижимости (1/3)

Собственник недвижимости не является привилегированным, а скорее уткою, которая все больше обголяется. Исследовательский институт экономических и налоговых исследований (IREF) недавно опубликовал интересное исследование о действительной стоимости недвижимости для собственников. Авторы, Жан-Филипп Делсоль и Пьер Гарелло, утверждают, что политики во Франции не любят "ни собственников, ни недвижимость". По их мнению, это, возможно, потому что собственность делает независимым, а государство предпочитает тех, кто зависит от него! В отличие от общепринятого образа, собственник недвижимости не является привилегированным. Скорее, это утка, которая все больше обголяется. Налоги, которые взимают с собственников, на самом деле "тяжелее, чем те, которые взимаются с других видов активов и доходов", а регулирование, постоянно расширяющееся, "постоянно подрывает стоимость недвижимости и, следовательно, ее доходность". Но прежде чем подробно изучить ситуацию собственника, давайте кратко рассмотрим ситуацию на рынке недвижимости.

Разбалансированный рынок недвижимости

Строительные профессионалы обращают внимание уже несколько месяцев на беспокойное положение своей отрасли. Французская федерация строительства (FFB) сообщила в начале этого года, что рынок индивидуальных домов снизился на 31,3% в 2022 году. В пресс-релизе отмечалось, что с 96 000 валовыми продажами, 2022 год стал "худшим годом за последние 16 лет". Всего в прошлом году было построено на 71 000 жилых помещений меньше, чем в 2021 году. Ситуация не улучшилась в 2023 году. В июле Федерация объявила, что за год продажи новых домов сократились более чем на 38%. Президент Федерации прогнозирует увольнение 150 000 человек в строительной отрасли к 2025 году. Это число может возрасти до 300 000, учитывая последствия для смежных отраслей, таких как недвижимость или проектные бюро. Но плохое состояние французского рынка недвижимости не возникло сегодня, в основном потому, что он был игрушкой политиков всех направлений в течение многих лет. Исследование IREF приводит несколько цифр, которые позволяют лучше понять проблему. Во-первых, рост стоимости жилья: если жилье составляло 17% расходов домохозяйств в 1970 году, то в 2020 году оно составляло около 30%. Затем, доля собственников: если они составляли 24,3% населения в 1992 году, то в 2020 году их было уже всего 20,2%. Кроме того, доля собственников не растет уже около десяти лет: 57,8% в 2012 году, 57,6% в 2020 году.

Владельцы подавлены налогами

Если рынок жилья функционирует неправильно, то причиной этому в первую очередь являются налоги, искажающие цены. В начале своего первого президентского срока Эмманюэль Макрон облегчил налоговое давление на мобильных инвесторов, упразднив налог на имущество и введя единый упрощенный налог (плоский налог) в размере 30% на доходы (дивиденды, капиталовыручка...). Однако для недвижимостей ничего не было сделано. Напротив, они были еще больше ущемлены. Исследование IREF напоминает о множественности налогов на капитал и доходы владельцев недвижимости. Основные налоги: налог на недвижимость (IFI) на чистый капитал в размере более 1,3 млн евро (по ставке бывшего ISF), что составляет от 0,5% до 1,5% в зависимости от оценочной стоимости "богатства"; налог на доходы от недвижимостей, который может достигать 66,2% для тех, кто облагается максимумом: 45% налога на доходы, 4% дополнительных взносов на высокие доходы и 17,2% взноса на CSG/RDS/специфические взносы; годовой взнос на доходы от аренды (CRL), взимаемый с некоторых компаний и ассоциаций в размере 2,5%, который применяется к арендной плате за жилое, профессиональное или коммерческое помещение; расходы и сборы, применяемые к приобретениям, которые составляют около 7% от цены продажи, включая регистрационные сборы, предназначенные для департамента и коммуны (минимально 5,7%), и нотариальные гонорары; налог на недвижимость - налог на постройки (TFPB), на земли (TFPNB), на вывоз мусора (TEOM), на управление водными бассейнами и предотвращение наводнений (GEMAPI), на фонд предприятий (CFE), на площади торговых помещений (TASCOM), на торговые площади, на уборку, на пустующие помещения, на оснащение и настройку (налог на сараи), и т.д. - которые варьируются в зависимости от коммун, а также налог на проживание во вторичных жилищах и плату за вторичное жилье в так называемых "напряженных" зонах; подоходный налог на наследство и дарение, который может достигать 45% для прямых наследников (при превышении 1,8 млн евро), с смешными льготами в размере 100 000 евро на дарителя и получателя.

Оба автора исследования предлагают несколько симуляций, которые позволяют лучше понять ситуацию владельца-арендатора. Они приводят "случай владельца, получающего арендный доход от здания стоимостью 500 000 евро, арендная плата составляет 5% от стоимости до вычета арендных платежей, то есть 25 000 евро в год". Грязный арендный доход владельца уменьшается на налог на недвижимость и различные коммунальные платежи, не включаемые в счет арендатора, составляющие 18% от арендной платы, то есть чистый доналоговый арендный доход составляет 20 500 евро. Налоговая нагрузка арендодателя будет различаться в зависимости от его юридического и налогового положения.

Рассматриваются три сценария:

• Арендодатель владеет этой недвижимостью через неподлежащее налогообложению общество с ограниченной ответственностью, в котором он является единственным партнером. У него есть другие значительные доходы, и он подлежит налогу на имущество в наивысшей скобе 1,5%. В пользу налога на доход, CSG и сопутствующих налогов по ставке 17,2%, он платит налог на чистый доход в размере 66,2%, то есть 13 571 евро. Он платит CRL в размере 2,5% от чистой арендной платы, то есть 512,50 евро. Наконец, он обязан уплатить IFI в размере 7 500 евро в год. Всего он получает 20 500 евро чистого дохода от аренды и платит 21 583,50 евро налогов. То есть он теряет деньги каждый год.
• Арендодатель - частное лицо, которое облагается подоходным налогом по скобе в 30% (свыше 27 479 евро), помимо CSG и сопутствующих налогов (17,2%). Он не платит CRL, но облагается IFI по ставке 0,5%. Его налоги составляют 12 176 евро в год, и его чистый доход сокращается до 8 324 евро, то есть чистая доходность составляет 1,66%.
• Арендодатель облагается подоходным налогом по ставке 11% (ниже 25 710 евро), помимо CSG и сопутствующих налогов по ставке 17,2%, не уплачивает ни CRL, ни IFI, поэтому у него после уплаты налогов остается сумма 14 719 евро чистого дохода, то есть чистая доходность составляет 2,94% - разумно, но скромно.

В следующей статье мы рассмотрим, что фискальная ситуация собственников недвижимости, уже непривлекательная, может еще ухудшиться в ближайшие годы.