В Турции большинство людей покупают дома из-за высокой инфляции

Цены на жилье в Турции резко выросли по ряду причин, включая стремление состоятельных людей защитить свои сбережения от инфляции, которая достигла годовой отметки почти 50%. Спрос на рынке недвижимости превышает рост цен, превышающих инфляцию на 10 процентных пунктов, что еще больше поднимает цены. В то же время предложение сократилось из-за замедления новых инвестиций, вызванного значительным увеличением затрат в строительном секторе.

В ответ на давление президента Реджепа Тайипа Эрдогана Центральный банк Турции снизил свою процентную ставку на 500 базисных пунктов за последние четыре месяца 2021 года, несмотря на растущую инфляцию и в ущерб падению турецкой лиры. Снижение ставок привело к тому, что в декабре процентная ставка банка составила 14%, тогда как годовая потребительская инфляция достигла 36%, а производственная инфляция поднялась почти до 80% к концу года. Эта контроверзная политика способствовала уходу в жесткую валюту и золото, поскольку реальная доходность в лирах ушла в глубокий негатив. Те, кто вложил свои деньги в жесткую валюту и золото, смогли не только скомпенсировать влияние инфляции, но и получить реальные прибыли на годовой основе.

Согласно январским данным Турецкого статистического института (ТУИК), доллар США принес самую высокую реальную прибыль в размере 23% за год, за ним следует золото (литой) с 19,7% и евро с 14,5%, в то время как те, кто полагался на проценты по вкладам и государственные облигации, понесли убытки в размере 22,75% и 32,7% соответственно в реальных значениях. Именно на этом фоне многие обратились к покупке недвижимости для защиты своих сбережений от инфляции. Продажи жилья уже росли в 2020 году и не потеряли своего импульса в прошлом году, даже при росте цен на 60%. В Стамбуле, крупнейшем городе Турции, где годовой рост цен достиг 63%, средняя цена квартиры за квадратный метр выше на 121% по сравнению с столицей Анкарой и на 34% выше, чем в третьем по величине городе Измир. Продажи жилья в Стамбуле составляют около 20% от общенациональных продаж по количеству и около 60% по обороту на одну единицу.

По данным ТУИК и Центрального банка, в Турции в 2020 году было продано около 1,5 миллиона квартир. В прошлом году было продано почти такое же количество квартир - около 1 492 000, несмотря на рост цен почти на 60%, которые уже выросли на 30% в 2020 году и на 10% в 2019 году. Почти 60% роста в 2021 году превысил инфляцию на 24 процентных пункта, что означает, что те, кто вложил деньги в жилье, получили прибыль не меньше, чем те, кто полагался на доллар США. И хотя правительственные вмешательства старались поддержать лиру и тем самым сдержать рост цен на доллар с декабря, ничто не смогло остановить рост цен на жилье. Более крупные сбережения все больше направляются в сектор жилья, подогревая цены.

Еще одним важным фактором, поднимающим цены на жилье, является замедление строительного сектора страны, который рос до нескольких лет назад и стал одним из символов правления Эрдогана почти два десятилетия назад. Затраты на строительство, включая затраты на материалы и рабочую силу, выросли на 68% в 2021 году после роста на 25% в 2020 году и на 10% в 2019 году, как показывают данные ТУИК. Цены на строительные материалы в прошлом году выросли на 85%, не говоря уже о небесных ценах на землю в крупных городах. Все эти факторы предвещают продолжительное замедление производства жилья и дальнейший рост цен на жилье.

Растущие цены на жилье отпугнули спрос на кредиты, так как немногие готовы брать крупные долги в условиях экономической неопределенности, охватившей страну. В 2020 году ипотечные кредиты выросли на 37%, и ипотека составляла 38% от всех продаж квартир. В прошлом году ипотечные кредиты выросли всего на 8%, до 273 миллиардов лир, и доля ипотечных продаж составила менее 20% от всех продаж квартир, несмотря на относительно низкий уровень процентных ставок.

Цены на жилье также подняли цены на аренду, особенно в крупных городах, где миграция способствует спросу на аренду. Согласно исследованию, проведенному на основе данных Центра экономических и социальных исследований Бахчешехирского университета в Стамбуле, средняя цена аренды жилья за квадратный метр в Турции выросла на 68,7% в декабре по сравнению с годом ранее. В Стамбуле этот показатель достиг 84,6%, принося среднемесячную арендную плату за квартиру площадью 100 квадратных метров в размере 4000 лир ($281), что почти равно минимальной заработной плате в размере 4250 лир ($298). Годовой прирост цены за квадратный метр составил 62,2% в Анкаре и 56% в Измире. Цены на аренду также увеличились в реальных значениях, не только в трех крупнейших городах, но и по всей стране, что является значительным стимулом для инвестиций в жилье.

Еще одним важным показателем являются покупки недвижимости иностранцами, которые Анкара старается поощрить, предоставляя турецкое гражданство тем, кто покупает недвижимость стоимостью не менее 250 000 долларов США и сохраняет ее в течение не менее трех лет. Такие покупки иностранцами составили 4,7% от общего числа продаж жилья в 2021 году, что составило около 4000 квартир. Продажи недвижимости иностранцам, включая жилье и другие объекты, составили около 4 миллиардов долларов США, согласно данным Центрального банка. Иностранные покупатели, в основном из стран Ближнего Востока и России, внесли свой вклад в спрос, привлеченные как поощрением гражданства, так и депрециацией лиры, что сделало покупки дешевле для тех, кто покупает за жесткую валюту.