В Португалии все меньше домов в продаже: почему не строят больше?

В Португалии не было так мало доступного жилья уже 15 лет: к концу 2022 года было всего около 47 200 домов, доступных для продажи. Но спрос на недвижимость остается сильным.

Первое препятствие: лицензирование.

От момента принятия решения о строительстве объекта до его завершения может пройти много лет. Бюрократия отбивает желание инвесторов вкладывать деньги в недвижимость. "Процессы лицензирования медленные и могут стать "Ахиллесовой пятой" развития недвижимости", - говорит Бенто Айрес, президент Инженерной палаты - Северный регион. Он предлагает упростить процесс лицензирования или начать разрабатывать предварительные исследования для стимулирования частных лиц. Пока проекты застревают в офисах муниципалитетов, реализация инвестиций может быть серьезно осложнена. Примером тому служит прошлый год, когда война и инфляция привели к росту цен на строительные материалы. "Рынок работает в долгосрочных циклах. Между моментом, когда становится ясно, что недостаточно предложения, и началом строительства может пройти много времени. Основным препятствием для деятельности является бюрократия и лицензирование", - подчеркивает Рикардо Гимаранш, директор Конфиденциальной недвижимости. И даже государство, действуя в своих интересах, несет вину, заключает гражданский инженер Карлос Минейро Айрес: "В жилье, которое продвигает государство, все делается посредством государственных контрактов. Существует бюрократическая сеть и споры. Если один из участников конкурса оспаривает присвоение, процесс может занять год".

Второе препятствие: маржа прибыли.

Многие недвижимостью проекты, которые появились в последние годы, предназначены для высшего или роскошного сегмента. И есть причина для этого: маржа прибыли более привлекательна для инвесторов. "Частные инвесторы не вкладывают свои деньги в средний сегмент, потому что маржа прибыли невелика", - говорит Карлос Минейро Айрес. Но даже в проектах, ориентированных на средний класс, спрос очень высок. "Те, кто поступает на рынок, быстро продает свою недвижимость.

Третье препятствие: контекст неопределенности.

В секторе недвижимости существует несколько факторов, поддерживающих неопределенность. Недостаток рабочей силы, рост цен и нехватка строительных материалов делают стоимость строительства дороже. "Было много периодов шоков и напряжения, с которыми сталкиваются инвесторы и которые вызывают у них опасения. Недвижимость - это рискованная деятельность", - настаивает Рикардо Гимаранш. Но есть еще один фактор, который является определяющим: с ростом процентных ставок, более строгими правилами финансирования со стороны банков и потерей покупательной способности семьям становится все сложнее покупать дом. "Сегодня не факт, что семья среднего класса сможет получить финансирование и купить дом по текущим ценам", - подчеркивает Бенто Айрес. В такой ситуации важно учесть еще один аспект: те, кто имеет собственное жилье и думал его продать, дважды задумываются, что также уменьшает предложение. "Ожидается, что владельцы, которые планировали продать свою недвижимость в это время, сомневаются. Потому что, параллельно, доход и рост стоимости недвижимости являются одними из немногих безопасных способов борьбы с инфляцией", - добавляет Рикардо Гимаранш.

Четвертое препятствие: маленькие здания.

Принцип экономии масштаба гласит, что чем больше производство, тем ниже средняя цена. И это также может быть применено к строительству недвижимости. В Португалии большинство зданий имеют небольшое количество этажей и квартир на этаже. Это делает инвестиции менее привлекательными. Рикардо Гимаранш из Конфиденциальной недвижимости напоминает, что "в Португалии у нас нет культуры строительства в высоту" и что "плотность застройки способствует снижению стоимости строительства". Другими словами, более крупные здания могли бы обеспечить более доступное жилье. "Увеличение плотности застройки должно быть осуществлено с осторожностью, но это, безусловно, один из способов ответить на потребность в более доступных зданиях", - заключает он.