Условия Гернси и английские правоотношения: краткое сравнение.

Анна Дуглас и Аластер Харгривс подчеркивают сходства и различия между законами Гернси и законами Англии и Уэльса в отношении сервитутов и ограниченных прав.

В рамках Баллие Гернси действует три отдельные правовые системы: законы Гернси, законы Сарка и законы Олдернея. Хотя существуют и другие меньшие острова в Балливике, они рассматриваются в общем порядке и подпадают под соответствующие законы острова, на котором они расположены.

В этой статье мы рассмотрим законодательство, регулирующее сервитуты на Гернси и взаимосвязь с аналогичными английскими правами на ограниченные права.

Фон и контекст

Несмотря на то, что Гернси находится менее чем в 180 милях от Лондона, в некотором отношении это совершенно иной мир с точки зрения законодательства по сравнению с Англией и Уэльсом. Несмотря на влияние английского обычного права, Королевский суд Гернси также обращается к другим странам Содружества и иногда к французскому праву в поисках решений, когда они отсутствуют в настоящее время.

Исторически говоря, законодательный орган Гернси уходит корнями в ранний X век и норманнское государство. Обычаевое право Нормандии является основой местной правовой системы, особенно в контексте недвижимости, и по-сей день. Обычное право, по сути, является неписаным законом, введенным путем применения, молчаливо принятого и соблюдаемого теми, кто добровольно подчиняется ему, и который со временем приобретает силу закона. С течением времени различные комментаторы начали записывать то, какие обычные правила считались действующими на то время, предоставляя нам богатый и информативный источник для исторического исследования.

Сервитуты: реальные и личные

Сервитуты долгое время являлись предметом изучения в академических кругах. Текущий французский Гражданский кодекс определяет сервитут как обременение права собственности недвижимости в целях удовлетворения нужд и полезности права собственности другого владельца недвижимости. Это определение также применимо к Гернси. Как можно ожидать, функционирование сервитута требует наличия как доминантной владелицы, так и служебной владелицы, находящихся в разных собственностях.

Хотя этот вопрос не был испытан перед Королевским судом, сервитут также, вероятно, будет обладать некоторыми характеристиками, описанными в английском общем праве в деле Re Ellenborough Park. На Гернси сервитут может быть как "реальным" (immeuble в терминах Гернси), так и "личным". Реальный сервитут представляет собой право на землю, которое может быть зарегистрировано в записях острова в гривне Его Величества (архивном офисе).

Реальный сервитут был описан в решении Королевского суда по делу Рассела и Кэйна против Гиллеспи как "сущностью, которая заключается в том, что бремя лежит на служебной земле (а польза на доминантной земле), создавая право, которое может быть реализовано преемниками по праву собственности". Мы вернемся к трем видам "реального сервитута" ниже для сравнительного анализа с Англией и Уэльсом.

В отличие от "реального сервитута", "личный сервитут" является специфичным для лица и принимает форму права на пользование или права проживания. Он не предназначен (и не обязательно) быть обязывающим для преемников владения недвижимостью.

Три вида реальных сервитутов

В широком смысле (и, безусловно, с некоторыми исключениями), три вида реальных сервитутов включают:

• те, которые устанавливаются действиями людей или явной сделкой;
• те, которые устанавливаются законом;
• природные сервитуты.

Практический пример первого типа реального сервитута может быть "tour d'echelle" (историческое право разместить лестницу на земле соседа для ремонта собственного имущества). С введением Закона о доступе к соседним земельным участкам (Гернси) 2016 года, предоставление права на "tour d'echelle" почти не используется.

Примером второго типа реального сервитута является случай, когда кусок земли оккупирован (аналогично ситуации с землей, не имеющей доступа к дороге). В этом случае гернсийское обычное право предоставляет право на доступ собственнику земельного участка к ближайшей общественной дороге через соседнюю землю по самому короткому возможному пути, соответствующему здравому смыслу и минимальному вреду.

Наконец, примером третьего типа реального сервитута был бы сток дождевых вод с высоких участков на низкие.

Максима Гернси: "nil servitude sans titre"

Максима "nil servitude sans titre" была изложена академическим комментатором и адвокатом Руана Анри Баснаж де Бовалем (1656-1710). Он утверждал, что обычное право того времени гласило, что никакого сервитута не будет, если он не указан в документе (хотя в случае природного сервитута это будет оспоримое предположение, а также в случае соглашений о стене на границе).

По сути, в случае отсутствия права сервитута, формально установленного в документе, сервитут недействителен и не может быть приобретен по давности, независимо от времени неформального использования. Это принципиально отличается от положения в Англии и Уэльсе. Также важно отметить, что на Гернси сервитут может быть утрачен из-за его неиспользования (прескрипция), что подтверждено решением Апелляционного суда Гернси по делу Смит против Слоутера. Эти соображения являются отправной точкой для сегодняшнего законодателя Гернси.

Концептуально максима "nil servitude" является очень важным критерием оценки, так как если гернсийская сделка не включает необходимый сервитут или если сервитут не достаточно точно или широко описан, то он либо не существует вообще, либо существует недостаточно эффективным образом.

В Гернси, когда сервитуты не существуют или оказываются недействительными, владельцам как доминантного, так и служебного участка придется дать согласие на исправление документа в Королевском суде (отдел контрактового судебного дела) в виде Реформы. Практика получения согласия зарегистрированного залогодержателя на такое исправление не является обычной, поскольку их залоговое право фактически улучшается, и было бы нелогично не дать согласия на его исправление. В Гернси нет таких защищающих и экономящих слова положений, как в разделе 62 Закона о праве на недвижимость 1925 года (LPA), к которым мы теперь обращаемся.

Англия и Уэльс

Англия и Уэльс, в отличие от Гернси, имеют как законные, так и договорные сервитуты. В данной статье речь идет о первых. В этой области существует более 10 законодательных актов, которые дополняют Всеобщий акт о праве собственности, начиная с Закона о правах в сельской местности и о правах прохода 2000 года и заканчивая Законом о дорожном движении 1988 года.

Можно сказать, что документооборот на материке требует рассмотрения гораздо большего количества вопросов, чем на Гернси, хотя результаты сделки могут быть очень похожими.

Создание сервитутов, так как явное предоставление права на сервитут требует заключения договора и исполнения грантором в соответствии со статьей 65 Всеобщего акта о праве собственности, идея о включении в документ об отношении прав представляет собой нестрогое соответствие Гернси обычному праву. Позиция в Англии и Уэльсе укрепляется дополнительно в случае зарегистрированной земли. В этом случае, если земля подчинения зарегистрирована, то право на сервитут также должно быть зарегистрировано для действия в соответствии с законом, поскольку оно представляет собой регистрируемую сделку.

Различия между Англией и Уэльсом и Гернси возникают в случае предполагаемых предоставлений прав на сервитуты. Дело в том, что общая воля сторон достаточна для предоставления права, как указано в деле Pwllbach Colliery Co Ltd v Woodman, хотя это было бы невозможно на Гернси.

Также в случае отчуждения части участка собственности Гернси не имеет эквивалента правилу в деле Wheeldon v Burrows, требующему рассмотрения таких вопросов, как квази-сервитуты на оставленной земле с характерными признаками непрерывности и очевидности, среди прочего.

Как уже упоминалось, в Гернси нет законодательного эквивалента статьи 62 Закона о праве на недвижимость. Этот законодательный механизм требует учета множества факторов, включая пределы его применения и исключение его в случае противоположного намерения, указанного в договоре.

Однако вопрос об обязательных сервитутах является общим для обеих юрисдикций, например, обеспечивающих проход для земельного участка без доступа к дороге, досудебная английская юриспруденция начала XVII века уже указывала на то, что суды предпочитают аргументы о предполагаемом намерении сторон включать право проезда в любую продажу. Неудивительно, что эта область является сложной, так как нужно доказать "необходимость" по гражданскому стандарту, т.е. с балансом вероятностей.

Прескрипция

Нельзя не упомянуть одно из фундаментальных различий между Гернси и Англией и Уэльсом в отношении прескрипции. Хотя она является основой подробных комментариев из-за своей сложности, позиция на материке относительно приобретения права длительным использованием имеет свои корни в римском праве и требованиях "nec vi, nec clam, nec precario".

Эта фраза была переведена лордом Хоффманом в деле R. v Oxfordshire County Council ex p. Sunningwell Parish Council как "не силой, не тайно и не по согласию владельца". Как можно ожидать, есть и другие предпосылки, которые должны быть соблюдены для эффективного приобретения права.

В отличие от Гернси, прекрасные права могут быть эффективными в трех случаях: согласно общему праву, по доктрине утраченного современного предоставления (1189 год) и в соответствии с Законом о прескрипции 1832 года. Этот законодательный акт вводит статут прескрипции и теперь привычные сроки в 20 и 40 лет; первый утверждает право как защиту от возражения против того, что права не существовало в 1189 году, а второй (в основном) устанавливает его как абсолютное и безотлагательное право.

Выводы

Несмотря на две значительно разные правовые системы в Гернси и в Англии и Уэльсе, и особенно в отношении сервитутов и ограничений на права, все же существуют сходства. Рассмотрение сервитутов необходимости и естественных сервитутов являются примерами симметрии, также определенные элементы "nil servitude sans titre" и требования Статьи 65 Всеобщего акта о праве собственности. Гернсийское обычное право доказало свою способность справляться с тонкостями конвентских прав XXI века (хотя с некоторой законодательной инфраструктурой и вмешательством обычного права), и английское законодательство достигает аналогичного результата с помощью своей законодательной базы. Понимание различий.