Тенденции итальянского рынка недвижимости: Подробный анализ городов

В первом квартале 2023 года статистика Налоговой службы по покупке и продаже недвижимости показывает слабость, но при ближайшем рассмотрении данных можно выявить дополнительные тенденции развития итальянского рынка недвижимости. Исследовательский отдел компании Gabetti подчеркивает данные по городам, показывая, что тенденция в недвижимости фактически подтверждается положительно за последние десять лет.

Данные по покупке и продаже недвижимости от Налоговой службы

Данные Налоговой службы за первый квартал 2023 года показывают сокращение объемов жилой недвижимости по сравнению с первым кварталом 2022 года. На национальном уровне за первые 3 месяца 2023 года было совершено 166 745 сделок с жилой недвижимостью, что составляет -8,3% по сравнению с тем же периодом 2022 года.

Покупка домов по городам

Ведущие восемь городов также отмечают отрицательное годовое изменение в -13%. Если сравнить данные с тем же периодом 2022 года, то для всех городов результаты будут отрицательными: Болонья -23,9%, Милан -22,9%, Рим -10,3%, Флоренция -9,4%, Турин -7,1%, Неаполь -7,0%, Генуя -5,5%, Палермо -4,4%. Более серьезным тормозом оказались города, где в 2022 году произошел наибольший рост цен. В этих городах, таких как Милан и Болонья, высокие цены и рост процентных ставок фактически исключили многих потенциальных покупателей, которые переключили свой поиск покупки на окраины городов или маленькие поселки.

Историческая тенденция покупок и продаж недвижимости

Однако, если рассмотреть тренд первого квартала за последние 10 лет, ситуация значительно меняется. По сравнению со средними данными покупок за последнее десятилетие, которые составляют 128 029 сделок, первый квартал 2023 года с 166 745 сделками означает рост на +30% и является вторым лучшим первым кварталом за последние 10 лет, сразу после рекордного квартала 2022 года. Даже по сравнению с первым кварталом 2021 года, когда рынок жилой недвижимости возобновился после приостановки в 2020 году, и благодаря внешним факторам, вызванным самой пандемией (рост частных сбережений домохозяйств, низкие процентные ставки, спрос на открытые пространства, де-урбанизация), первый квартал 2023 года показывает положительное изменение в +2,8%.

2023 год - начало нового цикла на рынке недвижимости

2023 год означает завершение пандемического мини-цикла 2020-2022 годов и начало нового "нормализованного" цикла. Этот новый цикл уже не будет характеризоваться исторически низкими процентными ставками, как предыдущий, а будет руководствоваться новыми факторами, такими как энергоэффективность и государственные инвестиции в инфраструктуру и урбанизацию, которые увеличат стоимость недвижимости в некоторых регионах страны. Сравнивать первый квартал 2023 года с первым кварталом 2019 года (лучшим первым кварталом предпандемического цикла недвижимости) означает сравнение двух периодов, действующих в рамках двух различных циклов на рынке недвижимости, хоть и нормализованных по сравнению с эйфорией-аномалией 2021-2022 годов.

Фактически, сравнение годового изменения между этими двумя кварталами дает дополнительный сигнал о будущем направлении рынка недвижимости: по сравнению с Q1 2019, который составлял 138 641 сделку, Q1 2023 года показывает положительное изменение на +20,3%. Это свидетельствует о том, что рост процентных ставок, основная причина, которая фактически сдерживала активность покупки и продажи недвижимости по сравнению с 2022 годом, компенсируется спросом на недвижимость, который остается достаточно высоким.