Состояние европейского рынка жилья: рост аренды, высокие % ставки и недостаток предложения

Рост стоимости жилья по всей Европейскому союзу делает его недоступным для арендаторов, отпугивает потенциальных покупателей и препятствует строительству новых домов. Вместе с ростом жилищного кризиса в Европе, растут и показатели бездомности по всему блоку. Какие решения существуют для жилищного кризиса в Европе?

Сентябрь всегда является активным временем для рынка аренды в Париже.

По мере возвращения студентов в город после летних каникул, растет спрос на более доступное жилье. Однако в 2023 году арендаторы, ищущие дешевую комнату или студию, столкнулись с еще большим вызовом, чем раньше. По данным ежегодного исследования Deloitte, опубликованного в августе, Париж стал вторым самым дорогим городом в Евросоюзе для арендаторов (28,50 евро за квадратный метр в месяц), уступая только Дублину.

В городах по всей Европе растущие арендные платежи в сочетании с растущими затратами на энергию и продукты питания заставляют людей приспосабливаться к жилищным условиям, особенно молодежи.

Более четверти европейцев в возрасте от 15 до 29 лет сообщили о проживании в переполненных условиях в 2022 году. В Ирландии 30% молодых людей в возрасте от 18 до 24 лет все еще живут с родителями, что означает почти 10% увеличение за пять лет.

Однако не только молодые арендаторы в Европе испытывают затруднения. По мере того, как арендные платежи в Париже, Берлине и Лиссабоне достигли рекордных высот, процентные ставки по ипотекам также повысились по всему союзу, что увеличило затраты на жилье для владельцев с переменной процентной ставкой и полностью отпугнуло многих потенциальных покупателей.

В Париже продажи недвижимости снизились на 23% во втором триместре 2023 года.

Большое количество желающих приобрести жилье, но оказавшихся без возможности из-за высоких процентных ставок, теперь оказывают дополнительное давление на напряженный рынок аренды. Как отметила Рут Оуэн, заместитель директора FEANTSA, европейской федерации национальных организаций, работающих с бездомными в Брюсселе, кризис накопился за десятилетия. "Существует фундаментальная структурная проблема: стоимость жилья растет быстрее, чем доходы, и этот тренд усилился во многих местах", - сказала Оуэн.

В десятилетие до 2022 года средние арендные платежи в Евросоюзе выросли на 19%, а цены на жилье - на 47%, согласно данным Housing Europe, организации, объединяющей группы, предоставляющие общественное, кооперативное и социальное жилье в странах ЕС. В последние годы было много внешних потрясений: Covid-19, европейский энергетический кризис, вызванный войной в Украине, и мировой кризис стоимости жизни, все это способствовало ухудшению условий на рынке жилья.

Проблема снабжения также остро стоит.

Европейский центральный банк повысил свою ключевую процентную ставку до рекордных 4% в середине сентября, и процентные ставки будут оставаться высокими "столько, сколько потребуется", чтобы справиться с инфляцией, заявила председатель ЕЦБ Кристин Лагард в конце этого месяца. Строительство жилья по всей еврозоне замедлилось до самого низкого уровня с апреля 2020 года в связи с высокими затратами на строительство и проблемами с поставками, вызванными пандемией Covid-19 и российским полномасштабным вторжением в Украину в 2022 году. Проблема особенно острая в Германии, где ожидается сокращение нового строительства жилья на 32% между 2023 и 2025 годами, согласно отчету 2023 года от исследовательского института IFO в Мюнхене.

Также существуют проблемы с существующим жильем. "В Европе у нас устаревший и неэффективный жилищный фонд", - сказала Анжела Балделлоу, директор испанской неправительственной организации по жилищным вопросам Observatorio CSCAE.

Решение проблемы требует "нахождения баланса между целями устойчивости и необходимостью большего количества жилья, доступности и жизнеспособности места", - отметила Диана Йорданова, директор по коммуникации Housing Europe.

В худшем случае нехватка качественного и доступного жилья может еще больше поднять цены и ухудшить доступность для тех, кто наименее способен себе позволить жилье. Однако доверие к рынку низкое. Недвижимость была самым проблемным сектором в Европе в 2023 году, страдая от высокого уровня финансовой неопределенности, волатильности и повышения воспринимаемого риска, согласно исследованию глобальной юридической консультационной фирмы Weil, Gotshal & Manges.

Избежать кризисных колебаний, которые встряхивают рынок, может потребоваться изменение подхода в некоторых странах и городах, сказала Йорданова. "Во многих странах жилье рассматривается как актив, и часто оно используется для спекуляций или инвестиций. Если мы посмотрим на некоторые из самых успешных жилищных систем в Европе, там постоянно инвестируют в общественное жилье, чтобы во время кризиса наиболее уязвимые люди не оказывались на обочине дороги".

Цифры свидетельствуют о том, что это не происходит по всему континенту. "Почти 900 000 человек спят на улице или находятся в учреждениях для бездомных каждую ночь в ЕС", - сказала Оуэн. Согласно данным FEANTSA, количество бездомных людей в ЕС выросло на 30% с 2019 года. Однако есть и успешные европейские истории. В австрийской столице Вене город инвестирует около 500 миллионов евро в строительство и реконструкцию жилья, а также финансовую поддержку для семей с низким доходом. Почти 60% населения живет в муниципальном или государственном жилье.

Финляндия также предлагает другой пример, как долгосрочная государственная политика может успешно снизить бездомность. Финская модель работает на принципе "жилье в первую очередь", признавая жилье основным правом человека, которое, предоставленное, служит основой для решения других проблем.

Оуэн считает, что подобные инициативы возможны во всем ЕС. "Первым шагом в борьбе с ситуацией в Европейском союзе является политическое обязательство", - сказала она.