Собственное жилье в упадке, и не только в Испании.

Более 90% сингапурцев являются собственниками жилья, что является одной из самых высоких показателей среди богатых стран, как сообщает издание The Economist. Сингапур - прекрасное место для жизни. Это богатое и стабильное государство, почти без преступности. Улицы здесь чистые. Сингапур подтверждает долгие убеждения консерваторов: владение собственным жильем делает людей богаче и счастливее. Ли Куан Ю, первый премьер-министр Сингапура, был его большим поклонником и утверждал, что это дает гражданам "стейк в стране и ее будущем". Говорят, что программа Сингапура повлияла на программу "права на покупку" Маргарет Тэтчер в 1980-х годах, которая позволила британцам, проживающим в общественных жилых домах, покупать свою собственность по сниженным ценам.

Можно считать тревожным, что впервые за столетие собственность на жилье в богатых странах находится в упадке. Однако больше арендаторов может быть не так уж плохо. В Испании доля арендуемого жилья составляет 17,5%, а доля собственности - 76,1% в 2018 году, согласно данным ИНЕ. Большую часть прошлого тысячелетия владение недвижимостью принадлежало только землевладельцам и фермерам, работающим в полях. Затем, начиная с середины XX века, владение жильем демократизировалось. Повышение доходов домохозяйств и правительственная политика помогли большему количеству людей стать собственниками. В большинстве стран владение жильем достигло своего пика вокруг 2000 года.

США имеют одни из самых амбициозных налоговых стимулов для приобретения собственного жилья. Официальные оценки говорят о том, что правительство теряет более 200 миллиардов долларов в год (более 1% ВВП), помогая финансово владельцам жилья с помощью политик, включающих налоговые вычеты по ипотечным процентам. Марк Занди из Moody's Analytics указывает, что помощь на ипотечные кредиты, предоставляемая Fannie Mae и Freddie Mac, двумя государственно субсидированными компаниями, поддерживающими большую часть жилищной ипотеки в стране, и Министерством Жилища и Градостроительства составляет около 9 миллиардов долларов в год.

Не смотря на налоговые стимулы, факторы, оказывающие давление на снижение доли собственности на жилье, становятся сильнее. Одним из них является уменьшенный интерес молодых людей к покупке жилья. Многие миллениалы предпочитают платить за услугу, за использование. И частный сектор заметил эту возможность. Например, все больше компаний строит жилые комплексы с общими пространствами, такими как кухни, тренажерные залы или прачечные.

Экономические факторы также могут быть еще одной причиной снижения доли собственности на жилье. После кризиса молодые люди борются за накопления, чтобы использовать их в первоначальном взносе при покупке дома. Но более строгое регулирование ипотечных рынков с мирового финансового кризиса, не только в Испании, ers усложнило получение финансирования для молодых покупателей. "Бэби-бумеры", ища место для инвестиций своих сбережений, становятся собственниками. В то же время у миллениалов все сложнее из-за студенческих долгов, особенно в США.

Кажется маловероятным, чтобы доля жилья в собственности в англоязычном мире когда-либо приблизилась к Германии (со всего 44%) или Швейцарии (40%). Доля собственности на жилье является результатом истории и культуры. Страны с историей слабого роста реальной стоимости жилья - Германия и Швейцария удовлетворяют этим требованиям - имеют более низкую долю собственников, потому что меньше людей считают покупку дома привлекательной инвестицией.

Политики по всему богатому миру сожалеют о появлении "Поколения аренды". "Доля собственности на жилье в США во втором квартале 2016 года была 62,9%, самой низкой за последние 51 год", - твитнул Дональд Трамп во время предвыборной кампании. "Мы вернем "Американскую мечту"!". Борис Джонсон, премьер-министр Великобритании, также выразил беспокойство по поводу снижения доли собственников в своей стране.

Однако низкая доля собственности на жилье необязательно должна вызывать беспокойство. С одной стороны, владение домом не всегда ведет к богатству семьи. Доказательства того, что собственность на жилье полезна для общества, довольно слабы. Например, вероятно, что Румыния имеет самую высокую долю владения жильем в мире - 96%, но у нее также есть некоторые социальные проблемы. Швейцария, находящаяся на другом конце шкалы, имеет низкую преступность и высокую социальную доверие.

У владения жильем есть и другие негативные последствия. Например, стресс от выплаты большого ипотечного кредита.

Владение жильем также причиняет более тонкие экономические ущербы. Согласно исследованию, владельцы недвижимости с долгами на ипотеку в 30% меньше вероятности стать предпринимателями. Обязательство перед большим ипотечным долгом может заставить людей не брать на себя больше рисков.

По мере роста рынка аренды и усиления "Поколения аренды" правительства делают все большие усилия для улучшения этого сектора. Все более популярной мерой является контроль арендных платежей. Мэр Лондона Садик Хан выступал за ограничение роста арендных плат в столице. В законодательстве Берлина недавно приняли решение о замораживании арендных плат на пять лет. Париж вернул контроль арендной платы в прошлом году, отменив его в 2017 году. Подобные вмешательства неуместны. Контроль арендных плат в большинстве случаев отпугивает инвестиции в новое строительство, в последнюю очередь это нужно для многих городов.

Многие политики в англоговорящих странах уделяют внимание Германии. Там аренда не считается "вторым сортом" владения. Достаточно безопасно: средний срок аренды составляет от 11 до 12 лет, в сравнении с 2-3 годами в Великобритании.

Повторить немецкий опыт будет сложно. В Германии владельцы хорошо относятся к арендаторам, не только потому что они добрые, но и потому что у них есть на это стимул. В последние десятилетия Германия имела незначительный рост стоимости жилья. Поскольку заработать денег на капитальном росте сложно, наибольшая надежда немецких собственников на получение приемлемой доходности - сохранить своих арендаторов как можно дольше.

Испания ищет стабильность для арендаторов с помощью долгосрочных арендных отношений. Новая Зеландия принимает правила, гарантирующие соблюдение определенных основных стандартов жилья для аренды.

Однако самым перспективным развитием является растущие инвестиции частного сектора в сектор аренды. С 2010 года глобальные институциональные инвестиции в жилую недвижимость более чем удвоились в реальных значениях, не только потому, что инвесторы ищут большую прибыль в мире с низкими процентными ставками, но и потому что число потенциальных клиентов растет.