- Рынок недвижимости в Португалии начинает чувствовать кризис.

Рынок жилой недвижимостиПортугалии начинает ощущать кризис, с которым сталкивается страна, в "естественной реакции" на повышение процентных ставок и стоимости жизни для семей. Это один из выводов самого последнего исследования JLL, Portugal Living Destination, которое показывает, что в первом полугодии этого года количество проданных домов в Португалии упало на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Объем сделок составил 14 миллиардов евро, что является снижением на 16%.

С января по июнь 2023 года было продано 68 000 домов, что является отражением "достаточно устойчивого спроса", сказал консультант, подкрепленного национальными покупателями, которые составляют 93% проданных домов. Тем не менее, "активное присутствие иностранцев" продолжает оставаться очевидным.

Исследование Portugal Living Destination приходит к выводу, что рынок жилья сохраняет положительную динамику несмотря на "глубокие конъюнктурные изменения" за последние два года. Этому свидетельствуют цены, которые, даже в условиях снижения продаж, продолжают расти. Как подчеркивает JLL, за последние три года цены на жилье выросли на 25%, а арендные платежи на 23%.

Проблема остается "структурным дефицитом предложения", говорит Джоана Фонсека, руководитель отдела стратегического консалтинга и исследований в JLL. "Хотя правда, что количество выданных лицензий постепенно увеличивается в последние годы, темп появления новых домов на рынке все еще существенно ниже объема спроса", подчеркивает она.

Нехватка предложения является структурной проблемой в стране, и она продолжает усиливаться с каждым годом, как показывает исследование. За последний год и полтора было завершено строительство 30 750 новых домов в Португалии, и получено разрешение на строительство еще 46 700, что, несмотря на показатель роста по сравнению с прошлыми годами, "не только остается ниже уровней строительства жилья в начале тысячелетия (72 800 домов в год в среднем с 2000 по 2010 год), но и недостаточно для текущих потребностей спроса, который за этот же период поглотил 236 000 домов".

Рынок по-прежнему предоставляет много возможностей для развития, вследствие этого продолжается дисбаланс между предложением и спросом. Кроме того, необходимо приспосабливать продукты к новым требованиям спроса.

Рынок аренды требует ответов

Согласно Патрисии Баран, разнообразие и обеспечение доступности для семей достигаются через крупномасштабные проекты, "которые не могут игнорировать аренду". "Особенно в таком доступе мы не можем продолжать иметь рассеянный рынок, который сейчас у нас есть и который не соответствует спросу тех, кто не может или не хочет покупать дом. Всего 15% жилищного фонда страны находится в аренде", подчеркивает она.

Таким образом, с точки зрения нового предложения, консультант выделяет необходимость продолжать разрабатывать проекты нового строительства в крупномасштабной перспективе, но с большей диверсификацией.

По данным данного исследования, в Лиссабоне и Порту рынки аренды "особенно ощущают давление" из-за нехватки предложения, что приводит к "очевидному давлению" на арендные платежи. В Лиссабоне, отмечает JLL, арендные платежи в основном составляют более 1 000 евро, преодолевая отметку в 2 000 евро в центральных районах, таких как Avenida da Liberdade, Centro Histórico, Lapa/Estrela и Campo de Ourique/Amoreiras. В Порту большинство районов также уже практикуют арендные платежи свыше 1 000 евро за исключением Gaia Rio и оси Antas/Prelada/Constituição/Asprela.

Тенденция, открывающая возможности для создания нового предложения, - это продукты для аренды, также в крупномасштабной перспективе. Сегмент Multifamily, например, имеет большой потенциал для развития и рассматривается как один из наиболее эффективных ответов на проблемы доступа населения к жилью.

Однако, по мнению Патрисии Баран, необходимо "внимательно следить за этим рынком и предоставлять реальные стимулы", так как "у нас очень молодой, рассеянный и созданный между частными лицами рынок". "Он страдает от неопределенности и нестабильности, что отрицательно сказывается на доверии этих малых накопителей и выводе имущества из рынка. Мы сможем иметь рынок аренды только с крупномасштабными проектами, которые разрабатываются с учетом этого сегмента, но для этого нам нужны условия для инвестиций", аргументирует она.