Рынок недвижимости: Спокойствие после нескольких лет бурного развития

В марте 2022 года

Юг, тренер, поставил свой дом на продажу, расположенный в центре Бордо, неподалеку от очаровательной площади Санта-Эулалия. Недвижимое агентство заверило его, что его собственность "уедет в течение месяца". Он "такой милый". Действительно: дом, отремонтированный в лофт-стиле, в духе ар-деко, 86 квадратных метров, без сада, но с большим балконом, двумя спальнями, просторной гостиной, положительной энергоэффективностью (C), южной экспозицией... Стартовая цена: 420 тысяч евро, то есть 4 850 евро за квадратный метр, что является высокой средней для центра Бордо.

Через пятнадцать месяцев

до сих пор нет покупателя. Цена была снижена два раза: сначала до 400 тысяч, затем до 380 тысяч евро. "Самое тревожное, что количество просмотров упало с этой зимы", - сказал Юг. Его несчастье - не исключение. Многие владельцы, стремящиеся продать свою недвижимость, оказываются в трудном положении. После нескольких лет подъема рынок застопорился в конце прошлого года. "Это более чем замедление, это почти блокировка", - считает Винсент Деруэль, директор исследований в агентстве Xerfi, которое следит за пульсом рынка и снизило прогнозы на 2023 год.

Ситуация также оказалась тревожной на новостройках.

Продажи новых домов в условиях несистематического разделения (в отличие от жилых массивов) снизились на 31,3% в 2022 году, по данным строительной ассоциации FFB, объединяющей частные строительные компании. Рынок строительства, ослабленный взрывом стоимости материалов, сжимается. Согласно данным Министерства экологического перехода, число начатых строительных работ с июня 2022 года по июль 2023 года сократилось на 12,7% по сравнению с предыдущими двенадцатью месяцами.

Как объяснить эту остановку?

"Мы были в кризисе предложения, сейчас мы переходим в кризис спроса", - говорит Пьер Виталь, президент Федерации строителей недвижимости в Новой Аквитании. Покупатели хотят покупать, но им мешает рост процентных ставок (4% стало обычным уровнем для кредитов на 20 лет), а также усложнение доступа к кредиту из-за более строгих требований банков. В первом квартале наблюдается огромный процент отказов: 50% покупателей, зарезервировавших жилье, отказываются из-за не полученного кредита. "«Производство новых ипотечных кредитов сократилось почти на 42% по сравнению с первым полугодием 2022 года»", - подчеркивает Винсент Деруэль.

По его мнению, разрешение ситуации "частично придет снижением цен, но есть определенная задержка во времени, так как продавцы еще не осознали масштаб кризиса".

"В такой привлекательном регионе, как Гиронда, цены растут медленнее, но падают очень незначительно", - темпераментно говорит Дельфин Детрие, президент Нотариальной палаты Гиронды. "Мы возвращаемся к объемам 2017-2018 годов после двух-трех лет роста сделок".

Кроме того, помимо того, что с ростом процентных ставок деньги стали дороже, актеры рынка недвижимости объясняют этот спад новыми, более строгими стандартами.

Обязательная аудиторская проверка по мере внедрения все более детализированная, чем диагностика энергетической эффективности, так как она указывает на необходимость проведения работ и, главное, на их стоимость для домов с метками F или G (две самые низкие оценки по шкале энергозатрат), что отпугивает некоторых покупателей.

Из-за задержки в покупке первоквартирников, которые являются арендаторами, рынок аренды также оказывается под давлением.

И есть один показатель, который не предвещает ничего хорошего для будущего: число выданных разрешений на строительство во Франции сократилось за последние двенадцать месяцев почти на 20%. По экономическим и политическим причинам, префекты стали намного осторожнее в отношении плотности застройки. "Проблема в том, что меньше нового жилья означает меньше социального жилья, в то время как потребности огромны. Мы создаем все условия для более серьезного жилищного кризиса в среднесрочной перспективе", - беспокоится Пьер Виталь.