Рынок недвижимости: покупка квартиры в 2023 - миссия для среднего гражданина?

Цены на квадратные метры недвижимости достигли своего максимума или они продолжат стремительно расти и в 2023 году? Это дилемма, которая беспокоит всех тех, кто стоит на пороге покупки своей первой недвижимости.

Все обстоятельства последних месяцев и лет - от эпидемии коронавируса до войны в Украине, от высокой инфляции - подняли цены на квадратные метры до небес и отдали их от этой мечты. Эксперты считают, что в новом году тем, кто планирует купитьквартиру в кредит, не будет легко обустроиться.

Средняя цена квадратного метра в Белграде превысила 2200 евро в третьем квартале, а сколько покупатели в среднем платили за квартиры в столице в конце прошлого года станет известно в ближайшие дни, когда Республиканское геодезическое управление опубликует свой последний отчет. Согласно данным агентств недвижимости, цены продолжают расти, особенно в центральных районах города.

Рост процентных ставок и его последствия

Профессор экономического факультета Белградского университета Деян Молнар говорит Euronews Сербия, что рост процентных ставок по ипотечным кредитам за последние несколько месяцев сократил круг тех, кто может использовать банковские займы и выступать в качестве покупателей жилого пространства. "Каждый дополнительный процентный пункт процентной ставки оставляет один сегмент потенциальных покупателей "вне игры". Это может вызвать снижение спроса и падение цен в какой-то момент. Это особенно важно, учитывая, что цены на недвижимость в большей степени зависят от экономического роста, который замедляется, уровня уровня жизни населения, которое подвергается воздействию инфляции, и условий, при которых банки одобряют ипотечные кредиты, которые ухудшаются", - объясняет Молнар.

Профессор отмечает, что в третьем квартале 2022 года произошло существенное сокращение доли купленныхквартир с использованием ипотечных кредитов с 33 до 25 процентов по сравнению с 2021 годом, а количество проданных квартир в третьем квартале уменьшилось на 5,6 процента по сравнению с тем же периодом 2021 года. "Если учесть, что за последние восемь кварталов, начиная с июня 2020 года, наблюдался рост продаж квартир, можно сделать вывод, что произошло "охлаждение" рынка в некоторой степени, хотя цены все еще растут. Снижение доли кредитных средств в покупке недвижимости в первой половине года, с ожидаемым дальнейшим снижением во второй половине 2022 года и на протяжении всего 2023 года, определенно повлияет на снижение спроса на недвижимость в Сербии", считает Молнар.

Невыгодные сценарии для кредитных покупателей

Директор по оценке в компании по продаже недвижимости CBRE Небойша Нешованович говорит Euronews Сербия, что "настоящими покупателями квартир", которые покупают их для проживания, в основном являются кредитные клиенты, и ожидается дальнейший рост евробора, поэтому кредиты будут менее выгодными, чем сейчас. Он добавляет, что для тех, кто должен задолжать, практически ни один сценарий не является хорошим.

"Если цены останутся стабильными или если они будут продолжать расти, тогда будет намного менее выгодно, чем сейчас, чтобы купить. Если бы цены упали, для этого должен был произойти какой-то черный сценарий серьезного экономического спада, который сопровождался бы ростом безработицы, недвижимость могла бы стать более доступной, но в такой ситуации дела были бы неопределенными. Будет давление на зарплаты, так что этим людям все равно не будет выгодно. Если экономика успешно преодолеет кризис, цены будут расти при высоких процентных ставках, а если экономика пойдет плохо, это больше всего затронет людей, которые нормально работают и зарабатывают", указывает Нешованович.

Он отмечает, что для людей, которые работают на некоторой средней и "нормальной работе" и должны купить недвижимость, это становится драматичным, потому что им все труднее платить арендную плату, а почти невозможно купить квартиры. "И тогда встает вопрос, как молодым учителям, полицейским или водителям, уборщикам быть в состоянии купить хоть какую-то квартиру и жить в этом городе. Кто будет учить наших детей и убирать улицы и все остальное... Если это продлится, нам нужно думать о том, как мы решим эту проблему. Действительно плохая опция, чтобы Белград стал городом богатых, в котором люди, работающие "нормальные работы", не могут себе позволить жить.

Снижение числа кредитных покупателей

Генеральный директор агентства City Expert Милош Митич говорит Euronews Сербия, что заметно, что экономика постепенно входит в рецессию из-за инфляции и отмечает, что процентные ставки удвоились, что привело к снижению числа кредитных покупателей. "Процентные ставки по ипотечным кредитам были около 2,5 процента, а сейчас около 5 процентов, и поэтому для тех, кто только сейчас берет кредит, задолживание становится дороже, но и для тех, кто взял его в последние месяцы, плата в размере 300-400 евро теперь составляет 500-550 евро, что довольно значительное увеличение для домашнего бюджета.

Люди, у которых были сбережения, боялись за стоимость своих денег и инвестировали в недвижимость, поэтому на рынке появилось много наличных покупателей, которые, возможно, раньше и не думали о вложении в недвижимость, но эта ситуация заставила их это сделать. Они поддержали этот спрос, хотя снижение кредитных покупателей является очевидным", говорит Митич.

Он указывает, что из-за этого цены находятся на том же уровне или имеют стандартизированный рост в течение всего года. Он также отмечает, что декабрь и январь - это месяцы, когда спрос находится в небольшом спаде, как из-за холодной погоды, так и из-за праздников. "Тем, кто срочно нуждается, используют каждую возможность, но люди, которые колеблются и размышляют, откладывают свой спрос на после праздников, потому что рынок оживляется с 20 января", говорит Митич.

Неопределенность на рынке недвижимости

Он указывает на то, что все прогнозы для рынка недвижимости в основном до сих пор были неверными, потому что все ожидали, что после пандемии рынок упадет, но он все еще держится относительно стабильно. "Снижение кредитных покупателей очевидно из-за процентных ставок, но и потому, что на самом деле мы не знаем, насколько высоко они могут подняться. Неопределенность мешает людям задолжать, и с другой стороны, эта ситуация ничего не значит для кредитных покупателей, потому что в любом случае они берут ипотечный кредит на долгосрочный период, и вопрос в том, как будут меняться вещи в течение тридцати лет погашения. Самое главное - чтобы в этот момент покупатель почувствовал себя способным справиться с этими вариациями и имел стабильную работу, насколько это возможно, потому что никто не может предсказать движение процентной ставки в следующие 20 лет", считает Митич.

Он добавляет, что российские граждане создали смятение на рынке аренды недвижимости, так как вызвали нестандартный спрос, что также способствовало росту цен на квадратные метры. "Цены выросли в два или три раза, что не означает, что они останутся на этом уровне на долгий срок. Я думаю, что уже весной цены на аренду начнут падать, как только русские перестанут приезжать в таком большом количестве. За последний месяц количество приездов уже сократилось, и спрос снизился", говорит Митич.

Собеседник Euronews Сербия также отмечает, что сейчас ситуация с арендой успокаивается, потому что цены были установлены исключительно для них, и наши люди не могли позволить себе это платить, поэтому Митич считает, что арендные платы начнут снижаться, но прогнозирует, что они не вернутся на прежний уровень, потому что это "никогда не происходит".

Непредсказуемость рынка недвижимости

Небойша Нешованович напоминает, что рост сделок и цен в течение 2022 года произошел по нескольким причинам, но значительно повлияли и низкие процентные ставки по сберегательным вкладам, из-за чего люди вложили деньги в недвижимость. "Мы не только не исчерпали эти возможности, но видим, что сбережения продолжают расти. Денег все еще больше, чем когда-либо, просто они сосредоточены в относительно узком круге людей, которые хорошо зарабатывают и хорошо живут. Рынок недвижимости стал их игровым полем. Арендные платы приносят хороший доход, и это становится очень комфортной ситуацией для людей, у которых есть капитал и есть недвижимость", говорит Нешованович.

Он указывает на то, что европейские рынки медленно "охлаждаются" в отношении цен на квадратные метры, но это не означает, что этот тренд заработает в Сербии в 2023 году. "Впервые за 20 лет карьеры я могу сказать, что прогнозировать, что будет происходить, трудно или почти невоз