Рекорд Турции: продажи недвижимости иностранцам упали до минимума за 9 лет

Каждый из этих факторов важен, но в сумме они объясняют, почему рынок для иностранных покупателей сжался так резко.

Что это значит для покупателей и инвесторов

Являясь автором и аналитиком с опытом международного рынка, мы не привожу общих лозунгов — вот конкретные последствия, которые надо учитывать:

• Падение числа сделок может означать снижение спекулятивного спроса и меньшее давление на цены в краткосрочной перспективе.

• Для реальных инвесторов, ориентированных на долгосрочную аренду, это шанс найти более разумные условия переговоров с застройщиками или продавцами.

• Взамен исчезает «быстрый» стимул — гражданство. Если ваша основная мотивация была паспорт, стратегия инвестирования меняется.

Практические советы:

• Обращайте внимание на реновацию и состояние готового жилья, а не только на новостройки.

• Сравнивайте доходность аренды в Стамбуле и Анталии — у каждого региона своя динамика спроса на аренду.

• Учитывайте юридические и налоговые нюансы: регистрация права собственности (tapu), обязательный страховой полис DASK, возможные ограничения по ипотеке для иностранцев.

Региональная география спроса: где иностранцы покупают чаще всего

Данные TÜİK показывают, что география сделок остаётся концентрированной, но структура спроса изменилась.

• Стамбул — 7 989 продаж. Как крупнейший экономический центр и транспортный узел, город остаётся главным магнитом для тех, кто ищет как аренду, так и долгосрочные инвестиции.

• Анталья — 7 118 продаж. Туристический спрос поддерживает рынок краткосрочной аренды, что делает регион привлекательным для покупателей, ориентированных на доход от аренды.

• Мерсин — 1 800 продаж. Юг, порты и доступ к морю сохраняют интерес инвесторов.

Между регионами есть явные различия:

• В Стамбуле доминируют инвестиции в апартаменты и кондоминиумы, ориентированные на арендаторов и бизнес-клиентов.

• В Анталии популярны виллы и курортные объекты для краткосрочной аренды и отдыха.

• Мерсин привлекает покупателей с низкой конкуренцией по сравнению с курортными регионами.

Для инвестора имеет смысл выбрать регион в зависимости от цели: постоянное проживание, сдача в аренду или спекуляция на росте цен.

Национальный профиль покупателей: кто остаётся на рынке

Несмотря на общее падение, некоторые группы иностранных покупателей продолжают активность.

• Россия — 3 649 покупок. Русские покупатели традиционно сильны в Турции, особенно на побережье Эгейского и Средиземного морей.

• Иран — 1 878. Географическая близость и экономические причины поддерживают интерес.

• Украина — 1 541. Динамика спроса меняется в зависимости от политической ситуации в регионе.

• Германия — 1 376; Ирак — 1 292. Европейские и ближневосточные покупатели проявляют устойчивый спрос.

Эти цифры показывают, что спрос стал более селективным: остаются покупатели с реальной потребностью в жилье или долгой инвестицией.

Риски для иностранных инвестора: чего опасаться

Мы не можем игнорировать риски. Вот ключевые моменты, которые должен учесть каждый покупатель:

• Политическая и регуляторная неопределённость: обсуждение изменений в программе гражданства стало фактором риска.

• Валютный риск: курсовые колебания лиры влияют на стоимость покупки и доходность аренды, если финансирование в иностранной валюте.

• Риски девелопмента: задержки строительства, проблемы с документами и качеством работ.

• Рыночный риск: возможная коррекция цен после рекордного роста.

Рекомендация — провести тщательную юридическую экспертизу, взять локального юриста и риелтора, запросить все документы по объекту и по застройщику.

Возможные сценарии развития рынка

Мы рассматриваем три реалистичных сценария на ближайшие 12–24 месяцев:

1. Стабилизация цен и постепенное восстановление спроса

• Если правительство подтвердит или адаптирует стимулы для иностранцев (не обязательно гражданство), некоторые покупатели вернутся.

2. Длительная пауза и перераспределение спроса

• Рынок может оставаться в режиме низкой активности, при этом растущие цены удерживают часть локальных продавцов вне рынка.

3. Усиление регуляций и сокращение иностранного спроса

• В случае ужесточения правил получения гражданства или введения новых ограничений иностранный спрос может упасть ещё больше.

Как инвестор, мы рекомендуем иметь план на случай каждого сценария: ликвидность, сроки возврата инвестиций и план аренды.

Практическая инструкция для тех, кто всё ещё хочет покупать

Если вы настроены на покупку, вот чеклист из нашего опыта:

• Проверьте текущую юридическую базу и статус программ гражданства/ВНЖ.

• Оцените доходность аренды и спрос в выбранном районе.

• Сравните предложения вторичного рынка и новостроек по цене за квадратный метр и качеству строительства.

• Убедитесь в наличии всех разрешений у застройщика и проверке прав на землю.

• Учтите дополнительные расходы: налоги, регистрация, страхование, коммунальные платежи.

Мы рекомендуем работать с проверенными агентствами и адвокатами, а сделки проводить через эскроу-счета или при участии нотариуса.

Что могут изменить власти: гражданство против вида на жительство

Одна из ключевых тем в публичном пространстве — идея заменить программу гражданства за инвестиции на выдачу вида на жительство. Это изменение может:

• Снизить спрос со стороны тех, кто покупал исключительно ради паспорта.

• Сделать рынок более ориентированным на долгосрочных резидентов и арендаторов.

• Уменьшить спекулятивный спрос и повлиять на цены.

Для инвестора это означает, что приоритеты сделки могут сместиться: теперь важнее документальное подтверждение права на проживание и налоговые условия, чем быстрая смена гражданства.

Заключение и рекомендация

Сочетание рекордных цен и политических дискуссий привело к тому, что продажи иностранцам упали до 21 534 сделок в 2025 году. Мы считаем, что это не просто временное колебание — это сигнал о структурной трансформации рынка: спрос стал более избирательным, а стимулы, которые работали ранее, теряют силу.

Инвесторам и покупателям я советую сосредоточиться на следующих аспектах:

• Определите вашу основную цель: резиденция, доход от аренды или долгосрочный рост капитала.

• Планируйте сделки с учётом возможной смены регуляций по гражданству и ВНЖ.

• Работайте с профессиональными юристами и локальными агентами.

На практике: если ваша цель — получить вид на жительство через инвестицию, на 2025 год число сделок с иностранцами снизилось до 21 534; это меняет переговорную позицию покупателя и структуру наиболее привлекательных предложений.

Frequently Asked Questions

Спрос снизился, стоит ли сейчас входить в рынок?

Если ваша цель — долгосрочное владение и доход от аренды, то входить можно при условии тщательной проверки объекта и правильной оценки доходности. Если же главным мотивом было получение гражданства, сначала дождитесь окончательного решения по программам.

Как изменение программы гражданства повлияет на цены?

Смена стимулов с гражданства на вид на жительство может снизить спекулятивный спрос и привести к стабилизации или небольшому снижению цен в наиболее перегретых сегментах.

Какие регионы сейчас наиболее безопасны для инвестиций?

Стамбул и Анталья сохраняют высокий спрос и ликвидность, но выбор региона должен зависеть от вашей стратегии: аренда, проживание или курортный доход. Мерсин может предложить более низкую конкуренцию.

Какие документы и проверки обязательны при покупке?

Проверьте право собственности (tapu), разрешения на строительство, задолженности по коммунальным платежам, обязательный страховой полис DASK, и привлеките юриста для проверки истории объекта.