Прогнозы на рынке недвижимости: Шесть специалистов о перспективах недвижимости в 2023 году.

Если в 2021 году слово "горячий" было избитым для описания американского рынка недвижимости, то "теплый" или даже "замерзший" могут лучше описать, как рынок справился в целом в этом году. Бум на рынке недвижимости, вызванный пандемией, который привел к росту цен на жилье на 40% за двухлетний период, начал замедляться во второй половине года, поскольку процентные ставки по ипотеке удвоились по сравнению с началом года.

Поскольку Федеральная резервная система стремилась сдержать растущую инфляцию с помощью повышения ставок в течение года, рост ипотечных ставок способствовал разрыву ожиданий между покупателями и продавцами. Дома простаивали на рынке месяцами, поскольку продавцы продолжали устанавливать цены на дома, которые покупатели больше не могли себе позволить. Контракты отменялись, цены снижались, а уровень запасов сокращался. После достижения отметки в 7% в октябре ипотечные ставки продолжают падать последние пять недель, что может принести некоторое облегчение покупателям, но может не компенсировать все еще высокие цены на жилье.

Итак, что ждет рынок недвижимости в 2023 году?

Мы поговорили с шестью экспертами о их прогнозах:

Защитите свои активы: лучшие счета с высокой доходностью в 2023 году

Федеральная резервная система и ипотечные ставки

Федеральная резервная система повысила свою ключевую процентную ставку на полпроцента в среду, что является меньшим повышением, чем предыдущие четыре, поскольку инфляция показала признаки снижения. Федеральная резервная система также указала на то, что экономика будет сталкиваться с замедленным ростом, повышенной безработицей и высокой инфляцией в 2023 году. Слабый рост обычно приводит к снижению долгосрочных процентных ставок, включая ипотечные ставки, говорит Майк Фратантони, главный экономист Ассоциации ипотечных банкиров. "Рынок недвижимости, конечно, приветствовал недавний спад ипотечных ставок", - сказал он. "Этот спад отражает ожидания рынка относительно приближения пика для краткосрочных ставок, а также увеличившееся количество признаков того, что США ожидает рецессия в следующем году".

Инновации в ипотечном финансировании

Жилье достигло переломного момента в области финансирования, говорит Яннеке Ратклифф, вице-президент Центра политики в области жилищного финансирования Урбанистического института. Она ожидает, что инновации будут ускоряться с участием кредиторов, стартапов, защитников, исследователей и законодателей, активно исследующих возможности в области ипотечного финансирования. "Мы видим пилотные проекты и новые программы, связанные с альтернативами в оценке кредитоспособности, искусственным интеллектом, адаптацией к изменению климата, производственным жильем и многим другим", - говорит она. "Отрасль не только видит проблемы неравенства, но и многие участники активно заявляют о своей готовности устранить разрыв в владении жильем между расами". Ратклифф также ожидает увеличения использования ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, которые составили 12% от общего количества заявок в ноябре, по сравнению с 3,3% в ноябре 2021 года. "Будущие покупатели жилья не должны бояться этого финансового инструмента", - говорит она. "Их использование всегда было распространено, и регулирующие реформы, введенные после Великой рецессии, существенно уменьшили их риски".

Последние новости о рынке жилья: ипотечные ставки, цены на жилье и доступность

Нет "цунами" принудительных продаж

Принудительная продажа является результатом двух одновременных факторов: отсутствия возможности оплаты, что приводит к просрочке платежей, и отсутствия собственности в доме. Если у владельца есть достаточно собственного капитала, он может продать дом или использовать этот капитал для преодоления временных финансовых трудностей. Обратное - отсутствие собственности в доме без финансовой трудности, приводящей к просрочке платежей, снова не закончится принудительной продажей. У владельцев домов сейчас очень высокий уровень собственного капитала, что позволяет выдержать потенциальное снижение цен, а также предотвращает превращение финансовых трудностей в принудительную продажу жилья, говорит Одета Куши, заместитель главного экономиста First American Financial Corp..

Уровень доступного жилья останется низким

Хронический дефицит предложения недвижимости был основным фактором роста цен во время бума на рынке недвижимости в период пандемии, и он будет ключевой опорой цен в 2023 году, говорит оценщик недвижимости Джонатан Миллер, который составляет ежемесячный отчет о недвижимости Douglas Elliman Real Estate для города Нью-Йорк. "В предыдущих спадах на рынке недвижимости предложение было огромным", - говорит Миллер. "Потребители привыкли к низким процентным ставкам, по которым они рефинансировались или приобрели дома во время бума. Избыточное предложение не является основным фактором в 2023 году, потому что, даже с умеренным ростом предложения, снижение цен должно быть минимальным". По прогнозам Redfin, в 2023 году будет продано около 4,3 миллиона домов, что меньше, чем в любой год с 2011 года, и уменьшение на 16% по сравнению с предыдущим годом.

Снижение цен на жилье

Цены на жилье будут снижаться в 2023 году, говорит Тейлор Марр, заместитель главного экономиста Redfin. Марр ожидает, что медианная цена продажи жилья в США снизится примерно на 4% в 2023 году. Даже при снижении цен на 4% по сравнению с предыдущим годом, жилье будет намного менее доступным в 2023 году, чем до начала бума на рынке недвижимости во время пандемии, говорит он. "Учитывая прогнозируемые цены на следующий год и ипотечные ставки, ежемесячный платеж типичного покупателя жилья будет примерно на 63% выше в 2023 году, чем в 2019 году, непосредственно перед началом пандемии". Цены на жилье будут снижаться наиболее значительно в городах, переживших бум в период пандемии, в то время как рынки в Мидвесте и на Северо-Востоке будут лучше справляться, говорит Марр. Цены ожидаются самыми сильными снижениями в городах, переживших миграцию в период пандемии, таких как Остин (штат Техас), Бойсе (штат Айдахо) и Финикс, а также в дорогих городах на Западном побережье. Тем временем, рынки жилья в относительно доступных городах Мидвеста и Восточного побережья, особенно в Чикаго и некоторых частях Коннектикута и северного штата Нью-Йорк, будут довольно устойчивыми.

Прогноз по новому строительству жилья

Начало строительства односемейного жилья должно снизиться по календарю в 2022 году, что станет первым таким снижением за 11 лет, несмотря на постоянный структурный дефицит жилья в США, говорится в отчете Национальной ассоциации строителей домов. Индекс настроений строителей домов, по данным NAHB/Wells Fargo HMI, снижается уже 11 месяцев подряд, что сигнализирует о продолжающемся сокращении строительства домов в 2023 году. "Односемейное строительство домов в конечном итоге возглавит восстановление жилья и общей экономики в 2024 году, поскольку процентные ставки снова упадут на устойчивой основе, привлекая спрос на рынок жилья для продажи", - говорит Роберт Дитц, главный экономист Национальной ассоциации строителей домов. Дитц также ожидает, что объем строительства многоквартирного жилья снизится в 2023 году после очень успешного года 2022 года. Строительство многоквартирного жилья, которое составляет более 95% от общего объема строительства для аренды, имело хорошие показатели в 2022 году, поскольку процентные ставки по ипотеке увеличивались, а доступность жилья для продажи ухудшалась. "Однако строится почти 930 000 апартаментов, что является самым высоким показателем с января 1974 года", - говорит он. "Растущая безработица, увеличение предложения апартаментов, рост вакансий и замедление роста арендной платы замедлят строительство многоквартирного жилья в следующем году".

Конверсия зданий?

Коммерческая конверсия в жилую недвижимость останется больше разговорами, чем действиями, по словам Марка Нормана, заместителя декана Школы профессиональных исследований Нью-Йоркского университета в области недвижимости Schack Institute. "Мы живем с пандемией уже почти три года, но это все еще недостаточно времени для изменения владения, финансирования и регуляторных систем для конверсии малоиспользуемого офисного