Прогноз на 2023 год: Цены на жилье на Кипре

В конце 2021 года экономики Европы и Кипра постепенно начали восстанавливаться после двухлетней нестабильности, вызванной блокировками, рекордным ростом фондового рынка и инфляцией. Год спустя ситуация с нарушениями в поставочной цепи стала менее серьезной (например, глобальный индекс контейнерных грузов снизился на 74% с 9 304 до 2 404 долларов), фондовый рынок снизился (например, индекс S&P 500 снизился на 19,5% с 4 750 до 3 800), и инфляция, кажется, достигла своего пика около 8-9%.

Война в Украине и связанные с ней геополитические изменения, быстрый переход ЕС от России в качестве основного поставщика энергии и рост процентных ставок привели к существенной переоценке рисков в различных активных классах, особенно в тех, которые имеют высокий уровень задолженности (например, недвижимость). Эта переоценка будет продолжаться в 2023 году, особенно по мере появления все более привлекательных инвестиционных возможностей.

Наш анализ будет разделен на две части: определение оценочной системы и ее использование для анализа Кипра. Более высокий доступный доход, расширение населения, более лояльные требования к кредитованию и более низкие процентные ставки способствуют росту стоимости жилья. Подобно жилой недвижимости, цена коммерческой недвижимости имеет тенденцию расти при расширении ВВП и снижаться, когда процентные ставки и доходность других инвестиций выше. Международные инвесторы оказывают влияние на динамику цен на недвижимость в секторах жилой и коммерческой недвижимости.

Учитывая все вышесказанное, давайте взглянем в будущее на каждого из этих факторов для 2023 года. Из-за инфляции и повышения процентных ставок доступный доход, вероятно, будет ниже. Кредитные условия становятся более жесткими, а процентные ставки по ипотеке, развитию и инвестициям растут. С другой стороны, население значительно увеличилось из-за приезда из Украины, России, Беларуси и других стран, что привело к повышению арендной платы и цен на жилье в определенных районах. Прибытие зарубежных инвесторов, особенно из Ливана и Израиля, также приводит к росту цен на определенные типы недвижимости (в основном на небольшие жилые единицы и туристические объекты в Ларнаке).

Что касается коммерческой недвижимости, ВВП продолжает расти, но при более высоких процентных ставках и более высокой доходности альтернативных инвестиций, инвестирование в недвижимость для получения дохода/прироста капитала становится менее привлекательным (например, доходность 10-летней облигации правительства Кипра в настоящее время составляет 4,2%, а банки Греции и Кипра выпускают предпочтительные и Tier 2 облигации с купонами от 7,0% до 10,0%).

Все вышесказанное свидетельствует о том, что основными факторами роста местного рынка недвижимости в Кипре, вероятно, будут рост населения, приток инвестиций из-за рубежа и ограниченное предложение (добавление значительного количества жилья занимает 2-4 года). Препятствиями являются снижение доступного дохода и рост процентных ставок. Из-за этих "напряжений" логично предположить, что развивается двухуровневый рынок, как это уже произошло в Лимассоле и Пафосе, где определенные объекты строятся/ориентированы только на иностранных граждан. Основной вопрос здесь заключается в том, будут ли эти иностранцы продолжать называть Кипр своим "домом" для поддержания устойчивости цен в среднесрочной перспективе. Вероятный ответ - да, так как местная деловая среда и политическая стабильность (в свете того, что происходит в регионе) и возможность "работать из любого места" играют на руку Кипру.

Важно подчеркнуть, как "ограниченное предложение" приводит к повышению цен, что, вероятно, изменится в среднесрочной перспективе с появлением новых проектов (особенно на западе Лимассола и в части Ларнаки). Строительство новых домов полностью не восстановилось с момента жилищного кризиса 2008 года и банковского кризиса 2013 года, и предложение жилья остается близким к историческим минимумам. Этот ограниченный ассортимент сделал жилье неприступным для многих, особенно для покупателей, приобретающих недвижимость впервые. Кроме того, те, кто приобрел жилье в последние годы по очень низким ипотечным ставкам, остаются на своих местах, что еще больше ограничивает общее предложение жилья.

Спрос значительно повлиял на увеличение населения за последнее десятилетие (+85 000 с 2011 по 2021 год), прибытие из Украины из-за войны (около 20 000 человек) и дополнительные притоки из Ливана и Израиля (это не постоянные жители - и, следовательно, не учитываются - но приобрели или арендуют недвижимость). К этому следует добавить приток инвесторов в жилую недвижимость, особенно для краткосрочной аренды (как для туристических посещений, так и для деловых путешественников).

Мы не ожидаем значительной корректировки жилищного рынка на Кипре, так как экономика остается сильной, и спрос на жилье все еще относительно высок. Фактически, низкое предложение и сильный спрос означают, что в ближайшем будущем цены на жилье вряд ли существенно снизятся.

Мы менее оптимистичны в отношении коммерческой недвижимости, где выбор альтернативных инвестиционных возможностей значительно увеличился за последний год. Это, в сочетании с ростом процентных ставок, вероятно, приведет к переоценке в короткой и среднесрочной перспективе, особенно в отношении небольших единиц и устаревших объектов.

Анализ цен на недвижимость заканчивается здесь. Для тех, кто хочет размышлять о будущем Кипра, интересно рассмотреть параллели между "Кипрской мечтой" и "Калифорнийской мечтой", описанной в песне Eagles "Hotel California". Оба места привлекают людей, ищущих солнца, низких налогов и возможностей, но со временем реальность этих мест не всегда оправдывала начальные ожидания.

Кипр кажется прекрасным оазисом в бурной части света. Тысячи людей переехали на Кипр в поисках солнца, низких налогов и денег, но многие обнаруживают, что эта мечта - всего лишь иллюзия. Как объясняет ночной страж отеля: "мы запрограммированы принимать". Во многом Кипр был "запрограммирован принимать" с самого начала. В 1990 году, когда Кипр начал привлекать россиян и других, занимающихся бизнесом в Восточной Европе, родилась "Кипрская мечта" - мечта о мгновенном богатстве, ожидающем своего обладателя. Тысячи людей приехали в страну, надеясь и ожидая найти более дружественное место для бизнеса. Однако со временем большинство из них так и не нашли его. Снята расслабленная регулятивная среда и дружественные банки, и не прошло и много времени, как большие инвестиционные группы завладели определенными отраслями, а европейские регуляции охватили большинство институтов страны. С 2013 года большинство индивидуальных инвесторов превратились из независимых "искателей сокровищ" в зависимых поставщиков услуг.

В некотором смысле ложная надежда была заложена в основу Кипра с самого начала. Это похоже на то, что нашли Eagles в Калифорнии. Несмотря на свою связь со штатом, ни один из участников Eagles изначально не был оттуда. По словам Дона Хенли: "мы все были детьми среднего класса из Среднего Запада. 'Hotel California' был нашим взглядом на высокую жизнь в Лос-Анджелесе". По мере того, как Кипр превращается из небольшого закрытого сообщества в игровую площадку для международных путешественников и бизнеса, легко посмотреть назад через розовые очки. Однако я уверен, что эта быстрая трансформация заставит многих остаться позади и таким образом разрушит его социальную структуру. Большинству это не важно, но я не из их числа.

Об авторе Павлос Лоизу, генеральный директор, Ask WiRE