Продажи жилья вернулись к росту, но цены в Португалии продолжают ускоряться

Рынок недвижимости Португалии вернул темп: короткий экскурс

Рынок недвижимости Португалии восстановил активность во втором квартале 2026 года, и это важная новость для покупателей, инвесторов и экспатов. Количество сделок на материковой части страны выросло на 7%, что привело к 39 210 продажам в апреле–июне. Мы анализируем, что именно изменилось, какие регионы лидируют, как ведут себя цены и что это значит для тех, кто покупает или инвестирует в португальскую недвижимость.

Коротко по фактам

• Всего продано: 39 210 объектов в Q2 2026
• Квартальный рост: +7% по сравнению с Q1
• Квартальный спад Q1: -12,1% (Q1 продаж — 36 650)
• Средняя цена продажи: €325 342
• Квартальный прирост цен: +3,5%
• Годовой рост цен (июнь): +18,6%
• Средний срок экспозиции: 5 месяцев

Эти данные поступили от компании Confidencial Imobiliário и были процитированы в материалах The Portugal Resident.

Почему рынок восстановился во втором квартале 2026

Мы не считаем восстановление случайным: за ростом стоят измеримые факторы, отмеченные аналитиками.

• Во-первых, Confidencial Imobiliário и представители рынка связывают улучшение с стабилизацией ставок Euribor. Для покупателей с переменной ставкой это означает меньшую неопределенность по ежемесячным платежам и более предсказуемые расходы на ипотеку.

• Во-вторых, заметное снижение геополитической напряженности вокруг конфликта в Персидском заливе улучшило деловой и инвесторский сентимент. Это отразилось на желании инвесторов завершать сделки, которые они отложили ранее в году.

• В-третьих, опрошенные специалисты отметили рост уверенности в секторе, что подтверждает директор Confidencial Imobiliário Рикардо Гомариньеш (Ricardo Guimarães). По его словам, второе полугодие стало «точкой перелома» после слабой активности в начале 2026.

Мы считаем, что сочетание финансовой предсказуемости и улучшенного настроения дало толчок к восстановлению спроса, но это восстановление нельзя считать полным: сама активность остаётся ниже среднего уровня конца 2025 года — около 41 000 сделок в квартал.

Региональная картина: где продажи выросли сильнее всего

Рост произошёл по всей материковой Португалии, но с заметными региональными особенностями.

• Лиссабонская агломерация: 11 790 продаж, +7% в квартал после падения -8,4% в начале года. Столица остаётся главным магнитом для инвесторов, покупателей и арендаторов.
• Порту: 6 500 продаж, +7,9% после снижения -10,3% в Q1. Город удерживает интерес за счёт более доступных цен по сравнению с Лиссабоном и активного рынка аренды.
• Алгарве: 2 875 продаж, +6,3% после резкого спада -16,6% в начале года. Пляжные и туристические регионы чувствительны к сезонности и настроению зарубежных покупателей.

Что это значит на практике:

• В Лиссабоне конкуренция за качественные объекты остаётся высокой, что поддерживает ценовые уровни.
• На рынке Порту сильнее сказываются локальные инвесторы и миграционные потоки из других регионов Португалии.
• В Алгарве спрос реагирует на восстановление международного туризма и возврат иностранных покупателей после периода неопределенности.

Цены растут быстрее продаж: анализ динамики

Несмотря на восстановление объёмов сделок, цены продолжают расти. Confidencial Imobiliário зафиксировал квартальный рост цен +3,5% в Q2, немного выше, чем в Q1 (+3,2%). Годовой показатель в июне достиг +18,6%.

Несколько важных наблюдений по ценам:

• Годовой рост в 18,6% остаётся ниже пиковых значений свыше 21% наблюдавшихся ранее, но это всё ещё сильная инфляция цен для развитого европейского рынка.
• Усиление ценового давления говорит о существующем дефиците «готовых» предложений в популярных локациях, особенно в сегменте отремонтированных квартир и небольших домов под аренду.
• Средняя цена продажи €325 342 — важная ориентировочная точка для инвесторов, планирующих сделки в массовом сегменте.

В практике это означает, что покупатели сталкиваются с высокой конкуренцией и растущими ценами на входе, а инвесторы должны пересчитывать ожидаемую доходность, учитывая текущую ценовую базу.

Что это значит для покупателей, инвесторов и экспатов

Мы выделяем практические выводы, которые помогут принимать решения.

Для покупателей жилья (для проживания):

• Рассмотрите фиксированные ставки по ипотеке, если доступны, чтобы застраховаться от возможных скачков Euribor в будущем.
• Если вам важна ликвидность, помните, что средний срок продажи — 5 месяцев; это среднее по рынку, и для отдельных районов срок может быть короче или длиннее.
• В Лиссабоне и Порту рекомендуется готовить документацию заранее и иметь предодобренную ипотеку: сделки ускоряются, и продавцы оценивают готовность покупателя.

Для инвестиционного покупателя:

• Растущие цены уменьшают начальную доходность; пересчитывайте рентабельность проектов с учётом текущих цен покупки и аренды.
• Туристические районы вроде Алгарве восстановились, но доходность от краткосрочной аренды зависит от сезона и регуляции муниципалитета.
• Диверсификация между столичными и второстепенными рынками помогает нивелировать локальные риски.

Для экспатов:

• Ориентируйтесь на инфраструктуру, школы и транспорт, а не только на ценовые тренды; ликвидность вблизи международных школ остаётся выше.
• Учтите налогообложение и административные требования к покупке недвижимости иностранцами — юридическая проверка обязательна.

Риски и факторы, за которыми стоит следить

Рынок вернулся в рост, но он остаётся уязвимым к нескольким факторам:

• Euribor.