Проблемы с испанским жилищным законодательством: сложности с контролем арендной платы и другими нормативными актами.

В Мадриде, как и в других городах мира, доступ к жилью становится все сложнее из-за его нехватки и роста цен. В Испании, подобно многим другим странам, где обсуждаются последствия временной аренды через платформы вроде Airbnb, растет беспокойство по поводу традиционного жилья. Эта ситуация похожа на то, что происходит в Аргентине с введением Закона об Аренде в 2020 году, который в настоящее время находится на рассмотрении в Сенате.

Согласно частному отчету

существует растущая тревога из-за возрастающих трудностей, с которыми сталкиваются различные группы населения Испании при поиске жилья в аренду. Согласно специализированному порталу Pisos.com, недавний Закон о Жилье, который вступил в силу в этом году, способствовал росту аренды комнат в совместимых квартирах, что описывается как «безпрецедентное и опасное» явление.

Такая ситуация привела к увеличению количества комнат в аренду, средняя стоимость которой по всей стране составила 405 евро в месяц в июне, что почти на 6% больше, чем в предыдущем квартале. Лидером является Барселона со средней арендой 631 евро в месяц (+8.97% квартально), за которой следуют другие города, такие как Мадрид (477 евро), Пальма (473 евро) и Витория-Гастейс (448 евро), согласно данным Pisos.com.

Директор исследований Pisos.com, Ферран Фонт, сообщил Infobae, что эта тенденция связана с нынешней нестабильностью и юридической неопределенностью на рынке аренды. «Новые нормы и ограничения цен приводят к тому, что все больше владельцев продают свои дома вместо аренды, что уменьшает предложение и повышает арендную плату».

Похожее явление наблюдается в Аргентине

особенно в городе Буэнос-Айрес. С момента введения Закона об Аренде в 2020 году, сотни владельцев предпочли продать свои недвижимости, которые ранее сдавались в аренду. В результате, в настоящее время примерно 130 000 объектов находятся на продажу в разных районах мегаполиса.

Один из самых спорных аспектов испанского Закона о Жилье - это контроль за арендными платами, что приводит к серьезным дебатам в отрасли, опираясь на не слишком положительный опыт в других странах, где были введены аналогичные меры.

«Закон об Аренде Жилого Имущества (LAU) не регулирует аренду комнат», - напомнил Фонт, отмечая, что «это означает, что владельцы могут обойти ограничения цен нового закона, заключив аренду комнатами».

Это явление представляет собой значительные вызовы для эффективности новых нормативных актов и показывает необходимость «установления более четких и адаптированных к текущей реальности арендного рынка правил», особенно в свете роста аренды комнат вместо полных жилых помещений.

В Испании традиционная аренда становится все дороже

для студентов или молодых людей, которые переезжают из родительского дома и ищут возможность совместной аренды для снижения затрат.

В такой ситуации, стоимость традиционной аренды в Испании увеличилась на 2% за последний квартал, а инфляция по состоянию на последние 12 месяцев достигла 2,6%. Тем временем, в Аргентине цены на аренду в городе Буэнос-Айрес выросли на рекордные 114% в 2023 году, что соответствует уровню инфляции за последний год, согласно данным портала Zonaprop.

«Мы рекомендуем правительствам предлагать реальные решения, которые учитывают интересы владельцев и арендаторов на постоянно меняющемся рынке, недоступном для одной части населения», - сказал Фонт.

Контроль арендных плат стал одним из самых спорных аспектов нового испанского Закона о Жилье, который в основном основан на долгосрочной аренде жилых помещений. «Предложение начинает сокращаться в Испании, и каждый месяц растет количество владельцев, предпочитающих продавать свои недвижимости вместо аренды, чтобы избежать регулирования», - отметил Фонт.

Что касается цен, квартиры площадью 100 квадратных метров в Барселоне сдаются по цене 2200 евро в месяц, в Мадриде - по 2000 евро, во Витории - 1900 евро. Стоит отметить, что эти цены являются начальными, предлагаемыми владельцами, и обычно подлежат переговорам при заключении договоров.

В Испании минимальный срок договора аренды составляет один год. Однако арендатор имеет право продлить его до 5 лет, и владелец не может возражать. Единственным исключением является то, что после первого года арендодатель может потребовать жилье для постоянного семейного использования, и он не сможет вновь сдавать его в аренду», - пояснил эксперт по испанскому недвижимости Мариано Марреро.

В Аргентине действует по-прежнему Закон об Аренде. Если сегодня заключить договор, то его срок составит 3 года и может быть расторгнут по обоюдному согласию владельца и арендатора через 6 месяцев. В связи с текущим спором, увеличивается количество пролонгаций и неоформленных соглашений.

Марреро заключил: «В Испании, если арендатор хочет прекратить договор до истечения года, он может сделать это после первых 6 месяцев, при условии предварительного уведомления за месяц и без неустойки».