pro Guide для сравнения недвижимости

Для печати этой статьи вам нужно всего лишь зарегистрироваться или войти на Mondaq.com.

1 Правовая основа

1.1 Какое законодательство регулирует недвижимость в вашей юрисдикции?

• Закон о сделках с недвижимостью;
• Закон о сельскохозяйственных землях;
• Закон о лесах;
• Закон о основах имущественных отношений;
• Закон о обязательствах (с прилагаемыми подзаконными актами);
• Закон о жилищном и зданий и их эксплуатации;
• Закон о планировании и строительстве;
• Закон о горнодобывающих и геологоразведочных работах;
• Закон о государственной собственности;
• Закон об экспроприации;
• Закон о залоге;
• Закон о процедуре кадастровой регистрации недвижимости и линий.

1.2 Какие особые режимы применяются к различным типам недвижимости?

Закон о основах имущественных отношений предусматривает, что физические и юридические лица могут иметь право собственности на: жилые здания; квартиры; деловые здания; деловые помещения; сельскохозяйственные земли; и другую недвижимость, за исключением природных ресурсов, принадлежащих государству. Кроме того, физические и юридические лица могут иметь право собственности на: определенные товары в общем использовании и на строительные участки в соответствии с законом; и леса и лесные земли в пределах, установленных законом. Закон о государственной собственности устанавливает иной правовой режим для недвижимости, находящейся в государственной собственности (строительные участки, сельскохозяйственные земли, водные угодья, леса и лесные земли), такие как: природные ресурсы; товары общественного интереса; и товары общего пользования.

Природные ресурсы: Следующие природные ресурсы принадлежат Сербскому государству: воды, водотоки и их источники; минеральные ресурсы; подземные воды; геотермальные и другие геологические ресурсы; запасы минерального сырья; и другие товары, которые определены как природные ресурсы в соответствии со специальным законом. Эксплуатация и управление природными ресурсами регулируются специальными законами. Кроме того, концессия или право использования (т.е. эксплуатация) природных ресурсов может быть получено в соответствии со специальными законами. Плата за использование природных ресурсов выплачивается Сербскому государству, автономной провинции и органу местного самоуправления, в пределах территории которого находятся природные ресурсы, в соответствии со специальными законами.

Товары общественного интереса: Эти товары принадлежат государству и определяются законом как товары общественного интереса (например, сельскохозяйственные земли, леса и лесные земли, водные угодья, водные сооружения, охраняемые природные объекты, культурные ценности), поэтому они пользуются специальной защитой.

Товары общего пользования: Эти товары принадлежат государству и представляют собой товары, которые, в силу своей природы, предназначены для использования всеми и которые определены законом как таковые (например, публичные дороги, публичные железные дороги, мосты и тоннели на публичных дорогах, железные дороги, улицы, площади, парки, пункты пропуска через границу). Права, предусмотренные специальными законами (например, концессии, аренда), могут быть получены на товары общего пользования.

2 Право собственности

2.1 Какие виды права собственности существуют в вашей юрисдикции?

• право собственности (свободное владение), совместная собственность и общая собственность;
• право сервитута;
• ипотека (залог);
• право владения и пользования.

2.2 Какие структуры собственности обычно используются в вашей юрисдикции?

Физические и юридические лица, классифицируемые таковыми в соответствии с действующим законодательством, могут иметь различные права собственности (например, партнерства, акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, неправительственные организации). Сербское законодательство не признает инструмент доверительного управления.

2.3 Существуют ли ограничения на право собственности на землю и построенные на ней здания в вашей юрисдикции?

Да, статьи 82-85 Закона о основах имущественных отношений устанавливают определенные ограничения. Иностранные физические и юридические лица, осуществляющие деятельность в Сербии, могут при наличии взаимности приобрести право собственности на недвижимость на территории Сербии, необходимую для осуществления своей деятельности.

2.4 Может ли право на землю и на построенные на ней здания юридически отделяться?

В Сербии применяется принцип "единства недвижимого имущества", который означает, что земельный участок и все, что к нему постоянно присоединено, составляют единый объект собственности. Принцип единства недвижимости косвенно предписан в сербской правовой системе через: статью 3 Закона о сделках с недвижимостью, которая предусматривает, что здание нельзя продавать без соответствующего права на землю в соответствии с Законом об основах имущественных отношений (статьи 24-26); и статью 106 Закона о планировании и строительстве, которая предписывает установление единства недвижимости после того, как право использования было преобразовано в право собственности на земельный участок.

2.5 Какие виды обеспечительных интересов могут быть связаны с недвижимостью? Как они приоритетизируются?

Осуществляются ипотека и другие обязательственные права (например, договорное право приоритетного выкупа, аренда). Если на одну и ту же недвижимость зарегистрировано более одного залога, приоритет определяется на основе даты подачи заявки на регистрацию залога в соответствии с принципом приоритета, предусмотренным Законом о процедуре кадастровой регистрации недвижимости и линий.

3 Регистрация

3.1 Какой орган администрирует земельный реестр в вашей юрисдикции?

Республиканское геодезическое управление (RGA) является специализированной организацией, осуществляющей профессиональную и государственную административную деятельность, связанную с: государственными обследованиями; кадастровым учетом недвижимости; кадастровым учетом линий; основными геодезическими работами; адресным реестром; топографическо-картографической деятельностью; оценкой недвижимости; геодезической-кадастровой информационной системой; и национальной инфраструктурой геопространственных данных и геодезических работ в инженерной и технической области.

3.2 Обязательна ли регистрация прав на недвижимость, сделок и обременений?

Конечно, учитывая, что права собственности вступают в силу только после регистрации в RGA. Это, безусловно, в интересах каждого лица и юридического лица зарегистрировать свои права перед компетентным реестром. Процесс регистрации инициируется двумя способами:

• По собственной инициативе: суды, нотариусы, публичные исполнители и другие органы и организации, выдающие, подтверждающие или удостоверяющие решения, должны представить документы для регистрации в компетентную службу кадастра недвижимости.
• По запросу стороны: это происходит, если процедура регистрации права собственности не инициируется по собственной инициативе (т.е. когда документы имеют дату, предшествующую вступлению в силу закона, устанавливающего обязанность вышеупомянутых органов и судов представлять решения по собственной инициативе о смене владельца права в RGA).

3.3 Какие формальные и документальные требования для регистрации?

Заявка на регистрацию прав должна сопровождаться:

• документом, являющимся правовым основанием для регистрации в кадастре недвижимости;
• другими документами, предусмотренными законом;
• доверенностью, если заявка подается адвокатом;
• подтверждением оплаты сбора.

Если документ, являющийся правовым основанием для регистрации, не доказывает непрерывность изменения в соответствии с записью в кадастре недвижимости, документы, подтверждающие такую непрерывность, должны быть приложены к заявке.

3.4 Каков процесс регистрации?

Регистрация, инициированная по собственной инициативе: после представления заявки на регистрацию и сопровождающих документов компетентный кадастр