Приобретение жилья: настоящие причины беспрецедентного кризиса.

Жилье. Основная потребность, которая с трудом удовлетворяется во Франции в 2023 году. И ситуация не собирается улучшаться. Сектор столкнулся несколько лет назад с растущими ограничениями: экологические нормы, высокая стоимость земельных участков, регулирование арендной платы... Повышение процентных ставок изменило положение дел как для покупателей, так и для продавцов и арендаторов. Наши объяснения и пути выхода из тупика в этом специальном материале в шести частях.

20 июля 2022 года профессионалы недвижимости вздрогнули.

Стоя перед амбразурой с логотипом Европейского центрального банка (ЕЦБ), Кристин Лагард незамедлительно объявила повышение трех ставок рефинансирования ЕЦБ на 50 базисных пунктов - впервые за десять лет - чтобы бороться с растущей инфляцией. И последуют другие девять повышений в течение пятнадцати месяцев.

После нескольких лет ликования рынок недвижимости внезапно столкнулся с трудностями. Заемные средства, предоставленные банками Управлению финансового контроля, были отказаны заемщикам. Ипотечные процентные ставки, которые составляли около 1% между 2021 и 2022 годами, выросли в следующем году, достигнув 4,30% в некоторых учреждениях в октябре прошлого года. "Раньше деньги были практически бесплатными", напоминает Янн Женно, президент агентствской сети Laforêt. С немедленными последствиями. "Это ограничение серьезно сдержало возможность приобретения для многих людей, особенно для первокупателей, которые не смогли накопить собственные средства или не имели удачи в получении семейного кредита или пожертвования", говорит Эдуард Гримон, пресс-секретарь Высшего нотариального совета.

За год объем выданных ипотечных кредитов сократился на 40%. Эта проблема не ограничивается только крупными агломерациями, она охватывает всю территорию. Только места для отдыха, где большая часть жилых помещений составляют вторичные дома, все еще показывают положительную динамику. "Но миф о парижанине, который приезжает с карманами, полными золотых монет, был развенчан", утверждает Гийом Мартино, президент кооперативной компании Orpi.

Для представителей сектора это серьезный удар. Все аккуратно избегают говорить о кризисе на рынке недвижимости, предпочитая говорить о кризисе жилья. "Французы все еще хотят стать собственниками", заверяет Янн Женно. Гийом Мартино соглашается: "Кризис - не признак их неинтереса. Мы удивлены количеством принятых предложений... и количеством предложений, которые затем с трудом успешно завершаются". В надежде разгрузить рынок, большинство участников отрасли выступает за смягчение правил предоставления ипотечного кредита, установленных в 2019 году Высшим финансовым советом стабильности (HCSF).

Это учреждение установило максимальный уровень заемной нагрузки для домашних хозяйств в размере 35% и ограничило срок кредитования 25 годами. Однако оно позволяет банкам отклонять эти правила в 20% случаев. "Никто не может считать, что правила HCSF имеют смысл в 2023 году.

Неправильная проблема, возражает в Банке Франции, губернатор Франсуа Виллеруа де Гальо, особенно непреклонно относится к возможному расслаблению, которое может возродить инфляцию. "Очень удивительно, что так много внимания уделяется HCSF. Очень мало обсуждается его существенная роль, которая заключается в предотвращении системных рисков. Установленные правила являются здоровыми, и их смягчение может поставить домашние хозяйства на риск перепланирования ", говорит экономист Хелен Рэй, член HCSF.

Эта организация также заявляет, что банки недостаточно "на 100%" используют возможности, предоставляемые для отступления от правил. И пока все бросают мяч друг другу, некоторые домохозяйства, считая себя платежеспособными, подают заявки на кредиты... не зная, достигла ли банк уже своих отклонительных квот. "Правительство заявляет, что оно понимает кризис, но губернатора Банка Франции независимый. Мы вновь отыгрываем ту же самую сцену, что и с предельной процентной ставкой", жалуется Беранжер Дюбю. Мишель Муйяр, ответственный за Наблюдательный совет по кредиту и жилищному строительству, указывает на другие проблемы: личный взнос, требуемый для получения кредита. "С 2019 года он вырос на 50%", говорит экономист. Немногие семьи смогли так расширить свои сбережения".

Для тех покупателей, которым удалось получить кредит, также изменились условия. "Они в большинстве случаев получают меньший кредит, чем ожидали, и в результате обращаются к районам, где цены немного ниже", - говорит Мишель Муйяр. Если они продолжают придерживаться изначального географического выбора, потеря площади довольно большая: для среднего кредита в размере от 200 000 до 300 000 евро, рост процентных ставок за год составляет 20% меньше площади. "То, что вчера покупатели вкладывали в цену, они вкладывают в процентные платежи: это сильно сбивает с толку рынок", - говорит Филипп де Линьевиль, генеральный директор Bien'ici, онлайн-платформы по размещению недвижимости. Кроме того, в 2023 году средние зарплаты практически не изменились, и некоторым семьям приходится делать выбор и откладывать свои проекты.

В этом туннеле плохих новостей все же проглядываются некоторые признаки надежды. "Банк Франции прогнозирует, что номинальные заработные платы будут расти быстрее, чем потребительские цены в ближайшие два года, что способствует восстановлению покупательной способности в сфере недвижимости", - говорит Аньес Бенасси-Кере, заместитель председателя Банка Франции. Другим светлым моментом является продление программы нулевой процентной ставки до 2027 года, на которую теперь имеют право шесть миллионов человек. В следующем году эту программу смогут использовать 40 000 покупателей. Все это положительно сказывается на отрасли, которая теперь ждет снижения процентных ставок ЕЦБ. Но и здесь терпение будет нужно. Это не произойдет раньше следующего лета. Как раньше...