Преобразование орудия привлекательности инвесторов экстремальными методами ценообразования Трампа

Никто не может предсказать будущее недвижимости, но вы можете быть готовыми. Узнайте, на что нужно быть готовым и подберите инструменты, которые вам понадобятся на Virtual Inman Connect 1-2 ноября 2023 года. И не пропустите Inman Connect New York 23-25 января 2024 года, где искусственный интеллект, капитал и многое другое будут на главной сцене. Сделайте ставку на будущее и присоединяйтесь к нам на Connect.

По крайней мере с 2011 года организация Трампа завышала стоимость недвижимости

манипулировала финансовой отчетностью и даже использовала то, что сам Дональд Трамп описал как "бесполезную клозу" в заявлениях, которые, по его предположению, позволили бы его компании избавиться от нечестных оценок, свидетельствуют показания в гражданском процессе по обвинению в мошенничестве, который начался в понедельник.

Но для миллионов инвесторов, которые идут прямой дорогой, тонкая грань между предполагаемым мошенничеством Трампа и более неясными аспектами оценки и отчетности о недвижимости всегда присутствует, если не совсем ясна, заявили юристы и инвесторы Inman.

"Это похоже на то, что вас стимулируют оценить здание по самой низкой стоимости"

- признался Inman Тад Вонг, инвестор недвижимости и со-генеральный директор @properties Christie's International Real Estate, относясь к давлению, которое заставляет многих инвесторов корректировать оценки в зависимости от того, предназначена ли информация для потенциального агента покупателя, кредитора, страхователя или Федеральной налоговой службы. "Вы пытаетесь создать другой сюжет для имущества, чтобы оно имело более высокую стоимость, чтобы, когда ваш кредитор смотрит на это, он предоставит вам лучший пакет кредита или лучшие условия", - добавил Вонг.

Нью-йоркский судья Артур Энгорон на прошлой неделе решил, что, игнорируя независимые оценки нескольких объектов в своем обширном портфеле в последние годы, Трамп завысил свою чистую стоимость на сумму до 2,2 млрд долларов, присоединившись к списку инвесторов недвижимости, перешедших черту мошеннического поведения. Нью-йоркские прокуроры заявили, что бывший президент в результате получил ряд льгот на основе недостоверной информации о зданиях в его империи недвижимости.

Но, хотя дело Трампа может быть одним из самых явных, бывший президент - лишь последний инвестор, нарушивший государственные или федеральные законы с помощью агрессивных тактик оценки

заявил Inman Беннетт Гершман, профессор права Университета Пейс и бывший прокурор Нью-Йорка. Однако судебное разбирательство по делу Трампа может показать, насколько далеко могут зайти инвесторы, прежде чем им грозят подобные правовые последствия. "Это дело с Трампом действительно захватывает дух, потому что вы не видите таких крупных застройщиков или операторов недвижимости, занимающихся таким долгосрочным и довольно прозрачным документированием, которое удивительно повышает стоимость", - сказал он. "Мы не говорим о незначительном завышении или переоценке. Эта завышенная стоимость является огромной".

По мере развития судебного процесса Трампа инвесторы и адвокаты рассказали Inman о юридических ловушках, с которыми сталкиваются инвесторы, когда они стремятся сообщать и оценивать недвижимость.

В недвижимости существует поговорка: дом или здание стоит столько, сколько рынок готов за него заплатить

На первый взгляд это верно как для жилой, так и для коммерческой недвижимости. Однако коммерческая недвижимость немного отличается от жилой недвижимости в способе оценки зданий, сказал Чад Литтелл, национальный директор аналитики капитальных рынков для CoStar. "Если вы покупаете жилой дом, в отрасли существует много законодательства, защищающего потребителей", - сказал Литтелл. "Но в коммерческой сфере ... может быть очень разное мнение о том, какая стоимость является для конкретного объекта".

Коммерческая недвижимость опирается на мнения экспертов о стоимости, которые определяют брокеры. Но владелец может иметь другое мнение и считать, что здание стоит больше или меньше. Согласно судебным документам, здания Трампа часто оценивались фирмами, такими как Cushman & Wakefield, но финансовые отчеты Трампа указывали на гораздо более высокую стоимость. Например, 40 Wall Street был оценен в 2011 и 2012 годах в диапазоне от 200 до 220 миллионов долларов. В то же время Компания Трампа указала стоимость в эти годы в 524,7 и 527,2 миллиона долларов. Курорт Мар-а-Лаго Трампа, который он называл Зимним Белым домом во время своего пребывания в офисе, был оценен с 2011 по 2023 годы в диапазоне от 18 до 27,6 миллиона долларов. В эти же годы Трамп сообщал о стоимости от 426,5 до 612 миллионов долларов.

Лоуренс Моэнс, брокер по недвижимости Флориды, представляющий клиентов с высокими доходами, сказал, что оценки Трампа были "консервативными", согласно судебным документам.

Но другие эксперты замечают, что инвесторы, как правило, проводят свою собственную проверку, а не полагаются на продавца, чтобы узнать истинную стоимость здания. "Вас бы посмеялись, если бы вы публично признались, что используете заявления продавца и доверяете им", - сказал Александр Гольдфарб, старший аналитик акций инвестиционного банка Piper Sandler. "Каждый делает свою домашнюю работу".

Стоимость коммерческой недвижимости определяется, в том числе, по тому, сколько денег она может принести инвесторам, владеющим зданиями, а также набором макроэкономических факторов

Например, старые офисные здания продаются со скидкой более чем на половину на рынках по всей стране из-за рекордно низкой занятости, вызванной в частности пандемией и частично из-за перехода к новым зданиям. Те новые здания, которые могут привлечь арендаторов, по-прежнему продолжают продаваться по высоким ценам. Инвесторы стремятся получать денежные средства от коммерческой недвижимости или ежемесячный доход от арендной платы и других источников дохода после учета расходов.

Одно из недавних дел показало, как инвесторы могут совершать мошенничество, фальсифицируя документы таким образом, как это не могут сделать владельцы жилой недвижимости при продаже своей собственности другим потребителям. Исполнительный директор недвижимости Калифорнии признал себя виновным в мошенничестве в прошлом году, признав, что он ввел в заблуждение кредиторов, завысив доход от недвижимости, принадлежащей его компании, сообщает Министерство юстиции. Прокуроры заявили, что Тайлер Росс и сотрудники предоставляли ипотечным кредиторам поддельные финансовые документы, которые делали недоучитывающие объекты выглядеть более прибыльными, удаляя или уменьшая фактические расходы. На бумаге здания выглядели более прибыльными, чем они на самом деле, что давало Россу больше шансов получить новые или выгодные условия по кредитам. "Честная финансовая отчетность является основой нашей банковской и кредитной системы", - сказала Дон Н. Айсон, генеральный прокурор Восточного округа Мичигана, в своем заявлении. "Мой офис не станет медлить с преследованием тех, кто лжет, чтобы совершать финансовые преступления, независимо от их должностей".

Такие случаи подчеркивают порой