Правительство отказывается от решения жилищного вопроса в Испании, утверждая, что в выигрыше останутся только проигравшие.

Партнеры правительства ERC и Bildu представили законопроект по жилищным вопросам, согласованный с правительством. Этот законопроект регулирует множество аспектов аренды жилья, которые мы рассмотрим далее, но то, что они только что сделали, разрушило рынок арендного жилья, не решив проблему.

Предложение по жилищным вопросам регулирует множество аспектов, от процента государственного жилья до возможного повышения стоимости аренды. Однако такое чрезмерное регулирование уже было испробовано, и результаты оказались неудовлетворительными. Оно не сделало жилье более доступным, особенно для наиболее уязвимых слоев населения, и сократило предложение доступного жилья.

Новый закон о жилье

Новый закон о жилье включает ограничение цен, регулирование выселения, регулирование государственного жилья и налоговые меры. Также он регулирует работу недвижимостьюагентств. Например, в нем указано, что комиссию агентств должен платить продавец или арендатор.

В ограничении цен также определено понятие "напряженного района", который удовлетворяет одному из двух условий: если за последние пять лет стоимость аренды выросла на три процента выше инфляции или если она составляет более 30% от средних доходов арендаторов. Эти районы будут объявлены правительством или автономными сообществами и продлятся не менее трех лет. В напряженных районах будут приниматься меры, чтобы предотвратить рост стоимости аренды, и устанавливаться максимальные цены. Если в 2023 году рост арендной платы был ограничен на 2%, то в 2024 году он будет ограничен на 3% в напряженных районах, а после этого будет определяться правительством или автономным сообществом в зависимости от определенного индекса. Который, конечно же, будет основываться на избирательных интересах правительства. Пока предполагается, что он будет ниже индекса потребительских цен.

Понятие крупного владельца жилья также изменяется. Теперь для того, чтобы считаться крупным владельцем, необходимо иметь не пять или десять квартир, а сотни. Смысла вычислять доходность владения несколькими квартирами нет. Это ограничение рассчитано на средних собственников. Кроме того, процессы выселения будут продлеваться на более двух лет. Крупные владельцы будут подвержены внесудебному посредничеству, которое будет определяться автономными сообществами.

Ожидается, что будут приняты налоговые меры, которые, хотя и не раскрыты в проекте на 2022 год, включают следующее: налоговое вычетание в размере 50% для тех, кто сдаёт в аренду жильё; налоговое вычетание в размере 70% для тех, кто сдаёт в аренду жильё молодым людям в возрасте от 18 до 35 лет; налоговое вычетание в размере 90% для особых случаев (например, для зон напряжения или при снижении стоимости аренды на 5%). Кроме того, муниципалитеты смогут взимать налог на недвижимость (IBI) с пустующих жилых помещений в размере до 150% на протяжении двух и более лет для владельцев, у которых в одном и том же муниципалитете есть четыре и более жилых помещения.

Также хочется стимулировать арендное жилье, требуя, чтобы новые застройки включали 30% социального жилья, половина из которых была предназначена для социальной аренды, и чтобы жилье общего пользования и государственное жилье в общем не теряли эту функцию.

Регулирование работы недвижимостью агентств имеет смысл, если это делает тот, кто их нанял, но иначе, все остальные пункты - бессмыслица. Контроль цен не работал ни в Испании, ни за рубежом. Этот закон напоминает нам каталонский закон о жилье и меры, которые ввела администрация Ады Колау в Барселоне. И сработал ли он? На самом деле нет, согласно недавнему исследованию в Каталонии, цены на аренду снизились в среднем на 5%, но снизились более низкие арендные платы, а повысились - самые высокие. Кроме того, количество арендных платежей сократилось во всех районах, кроме районов с высокими ценами, в которых не применялись регулирование. Иными словами, предложение уменьшило предложение и только пользуется более обеспеченное население, которое столкнулось с более низкими ценами и большим предложением.

Другие исследования, такие как в Берлине, Массачусетсе и Сан-Франциско, показали, что собственники стремятся обойти меры (например, реконструировать кухню, как это было сделано в Берлине, чтобы повысить арендную плату). В конечном счете, берлинская регуляция была отменена. Эти меры, конечно, препятствуют гентрификации, хотя многие жилья уходят с рынка аренды в рынок продажи. Это означает, что победителями становятся те, кто везучи, хотя они часто не уезжают из жилья, хотя хотели бы, чтобы "не потерять заманчивый баргин". Другими словами, они также становятся жертвами регулирования.

Если мы хотим решить проблему жилья, решение заключается в строительстве там, где люди хотят жить. Сингапур и Вена решили проблему жилья в своих соответствующих районах. В обоих городах это было достигнуто за счет строительства жилья и предоставления его обществу. В Сингапуре через продажу на сроки до 99 лет, в Вене через аренду со стороны государственной администрации, которая является арендодателем большей части жилья для жителей Вены. Но ни в одном из этих городов не ограничивается возможность предложения более дорогого жилья. Иными словами, без существенного финансирования со стороны центрального правительства, автономных сообществ и муниципалитетов сомнительно, что будет достигнут реальный эффект, и отрицательные последствия будут хуже в долгосрочной перспективе для арендаторов. Мы столкнемся с тем, что рынок аренды будет разрушен на десятилетия. Инвесторы будут тщательно раздумывать, прежде чем сдавать жилье. Даже если регулирование будет отменено через несколько лет, оно все равно будет рискованным: а вдруг будет введено подобное регулирование, как было со старой арендной платой, когда семьи платили небольшую сумму за жилье, не обновлявшуюся многие годы.

Задайте вопрос читателям: как бы вы решили проблему жилья?