Правила успешного инвестирования в недвижимость: пять основных шагов.

Приобретение квартиры и ее сдача в аренду является одним из наиболее популярных способов получения дополнительного дохода в пенсионном возрасте. Это вполне обоснованно, так как это относительно безопасное вложение, при условии инвестиций на срок не менее десяти лет. С таким сроком вы не пострадаете от изменений в рынке недвижимости, ощутимых уже с начала года. Чтобы повысить свои шансы на успех, следуйте нашим советам.

Оптимизируйте свои инвестиции

Даже если новостройки предлагают "готовые к проживанию" варианты, рост цен на землю и материалы значительно увеличил затраты на строительство. В большинстве больших городов цена на новостройки приближается или превышает предел в 5500 евро за квадратный метр, после которого не применяется налоговая льгота Pinel, предназначенная для инвестиций в новостройки. Старые квартиры часто предлагают намного более высокую рентабельность. Они также позволяют вложить средства в центральном районе, который пользуется спросом у арендаторов, в то время как новостройки, как правило, находятся в отдаленных районах.

Оптимизируйте свои инвестиции и отдайте предпочтение квартире, способной привлечь максимальное количество арендаторов. Избегайте последних этажей без лифта или домов с слишком высокими коммунальными платежами. Чтобы обеспечить долгосрочную успешность вложений, также избегайте слишком маленьких квартир. "Чтобы сдавался легко, студии должны иметь не менее 20 квадратных метров, с душевой кабиной и кухней", говорит Генри Бюзи-Казо, президент Института управления недвижимостью. Если у вас есть больше денежных средств, предпочтите покупку двухкомнатной квартиры площадью от 30 до 40 квадратных метров, которая может заинтересовать студента, молодого работника, пару без детей или пожилого человека.

Проводите исследование рынка

Предварительно проведите исследование рынка арендного жилья и понимайте, какой спрос есть в городе, в котором вы планируете инвестировать. Таким образом вы избежите приобретения студии, если уже есть много небольших квартир, или семейной квартиры в развлекательном районе.

Также проверьте реальный уровень арендной платы в выбранном районе, поскольку, в зависимости от района, одинаковая площадь квартиры может сдаваться с разницей в 50-100 евро в месяц. Также обратите внимание на коммунальные платежи: чем они выше, тем ниже будет чистая арендная плата. И, наконец, учтите сумму налога на недвижимость, поскольку за последние три года он значительно возрос и продолжит увеличиваться. Будьте внимательны, потому что в зависимости от типа дома (построен до или после 1970 года), типологии жилья (дом или квартира) и местоположения, он может варьироваться для одной и той же площади на порядок!

Обратите внимание на реновационные проекты

Из-за сложности запуска реновационных проектов большинство объектов, подлежащих реконструкции, особенно в энергетическом плане, начинают забивать обьявления на недвижимость. "С начала 2023 года спрос на здания с ремонтными работами значительно сократился", отмечает Анн Монар Бретин, директор агентства Guy Hoquet L'Immobilière du Plateau в Лионе. Если вы заинтересовались таким объектом, у вас будет больше возможностей для торга, особенно если у него есть диагностика энергетической эффективности (DPE), которая классифицируется как G, самая низкая категория. Многие владельцы таких неэнергоэффективных объектов торопятся их продать до 1 января 2025 года, когда будет запрещено сдавать их в аренду в текущем состоянии.

Другое преимущество: после обновления объект будет привлекать лучших арендаторов, и вы снизите свой риск. Особое внимание обратите на ванную комнату и кухню, которые часто являются недостатками объектов в аренде. "Арендаторы уделяют большое внимание этим двум помещениям, которые часто выглядят устаревшими", предупреждает Натали Наккаш, директор агентства Keller Williams Fortis Immo в Париже.

Ищите объекты в хорошем состоянии

Объем сделок значительно снизился с начала года во всех крупных городах, где цены снижаются. "Теперь продаются только лучшие объекты, находящиеся в хорошем состоянии и в лучших местах", подчеркивает Клемент Шайе, директор агентств Guy Hoquet в Бордо. Однако, даже если объект не является "премиумом", в хорошем состоянии он будет легко сдастся в аренду в городе с высоким спросом на арендное жилье. Также обратите внимание на объекты, которые менее востребованы покупателями для основного жилья, и договоритесь о скидке. Внимание, требовать половину стоимости не сработает! Ваше предложение должно быть обоснованным.

Рассчитайте прибыльность

Для этого изучите недавние продажи в районе, перечисленные на сайте Patrim, а также на сайте Meilleursagents. Последний также предлагает переоценку прошлых сделок на основе текущих рыночных цен. Затем увеличьте или уменьшите эту оценку в зависимости от характеристик объекта, так как шумный первый этаж будет стоить дешевле, чем светлый последний. Наконец, оцените все необходимые расходы для его аренды (предполагаемые работы в доме и внутренней отделке). После проведения этих расчетов сравните эту оценку с рыночной арендной платой, чтобы убедиться, что брутто доходность составит не менее 3,5% в центре города и 5% на периферии. Обратите внимание, что это не всегда так в городах, где действует ограничение арендных плат (Бордо, Лилль, Лион, Монпелье, Париж и часть первого обводного пути, большая часть Пэй-Баск...)

Учтите налоги и льготы

Недвижимость является наиболее налогооблагаемым активом, так как доходы от аренды облагаются обычными налогами и подлежат социальным взносам в размере 17,2%. Если общая чистая стоимость вашей недвижимости превышает 1,3 миллиона евро, вы также должны будете уплатить налог на недвижимость (IFI).

Чтобы уменьшить налог, вы можете воспользоваться налоговыми льготами. Их существует много, каждый из которых требует определенных условий для применения. Внимание: "Для Pinel и Denormandie налоговая льгота входит в общий предел налоговых льгот в 10 000 евро в год, поэтому необходимо быть внимательным, чтобы не превысить этот порог", советует Кристоф Шай, директор патримониального управления в HSBC Continental Europe. Рассчитайте, сколько льготных налогов уже используете, если у вас есть штатный сотрудник, если вы нанимаете няню для своих детей или если вы инвестировали в другие налоговые льготы. Проверьте затем, можно ли оптимизировать новое недвижимое имущество налоговым образом. В случае отсутствия возможности вы всегда можете воспользоваться "Loc'Avantages", предлагающим значительные налоговые льготы при условии снижения стоимости аренды. Эта программа также доступна для существующей недвижимости.