Повторный просмотр платежного барьера. Сектор одобряет, но предупреждает: задолженность и несоблюдение могут возрастать, риск имиджевой иммобилизации.

Агентства и консалтинговые фирмы в сфере недвижимости предупреждают о возможности увеличения задолженности семей или возникновения новой недвижимостной пузыри, но подчеркивают важность меры, особенно для молодежи.

Пересмотр расчета степени усилий при получении ипотечного кредита, объявленный в выходные Банком Португалии (BdP), в целом воспринимается операторами недвижимости положительно. Тем не менее, агентства и консалтинговые фирмы, опрашиваемые ECO, предупреждают о возможных последствиях, таких как возможное чрезмерное задолженность семей, увеличение риска невыполнения обязательств или даже возникновение новой недвижимостной пузыри.

"Вполне логично пересмотреть макропруденциальное рекомендацию", - заявила Клара Рапозо, вице-губернатор Банка Португалии, в интервью Antena 1 и Jornal de Negócios, отметив, что есть "желание" принять решение в этом году, чтобы больше семей имели доступ к кредиту.

Степень усилий, согласно BdP, соответствует "доле дохода семьи, выделенной на погашение кредита", которая направлена на "измерение способности семьи выполнять обязательства, взятые по кредиту". В настоящее время рекомендация BdP состоит в том, чтобы степень усилий не превышала 35%.

В своем комментарии для ECO генеральный директор Century 21 Рикарду Соуза напоминает, что он уже отстаивал этот пересмотр "с начала года". "В контексте отрицательных процентных ставок процедура моделирования степени усилий с более высокими значениями, чем эталонная ставка, была фундаментальной, потому что рост процентных ставок был неизбежен", отмечает он.

Однако, согласно Рикарду Соузе, учитывая, что Еврибор составляет 4%, "дополнительное напряжение в размере 3% сильно повышает степень усилий и лишает многих семей и молодежи возможности получить ипотечный кредит". "Пересмотр условий доступа к ипотечному кредиту будет полезной мерой, если имеется больший охват семей, которые таким образом не будут лишены возможности обратиться за ипотечным кредитом", говорит, в свою очередь, Патрисия Баран, руководитель отдела недвижимости консалтинговой фирмы JLL.

"Все меры, направленные на упрощение доступа к кредиту и покупке недвижимости, являются положительными и всегда поддерживаются нами", говорит генеральный директор Era Portugal. "Фактически, система оценки, которая была реализована при расчете степени усилий, была консервативной и препятствовала доступу многих семей. Таким образом, эта конкретная мера, безусловно, положительна, но я считаю, что она окажет мало эффекта в изоляции", признает Руи Торгал.

"Когда мы оцениваем налоговое бремя при покупке дома, в частности налоги на печать и транзакции, мы понимаем, что наиболее прямой путь к упрощению доступа к покупке жилья связан с прямыми налогами, связанными с транзакциями. Чтобы португальцы почувствовали реальное воздействие на доступность жилья, эта мера должна быть сопровождена другими налоговыми поощрениями для португальских граждан", предлагает руководитель Era.

В то же время руководитель JLL обращает внимание на необходимость существования "распределения риска между семьями и финансовыми учреждениями", хотя "возврат к условиям, существовавшим до 2018 года, не предвидится".

Глава Imovendo Мигел Маскаренья более осторожен, указывая, что "изменение степени усилий при ипотечном кредите может вызвать риски и последствия, которые всегда должны тщательно рассматриваться". Хотя в краткосрочной перспективе это может стимулировать строительную индустрию, поддержать экономику и увеличить спрос на недвижимость, пересмотр степени усилий может в то же время привести к "чрезмерной задолженности со стороны семей, возможному увеличению риска невыполнения обязательств, повышению процентных ставок из-за увеличения риска невыполнения и, следовательно, негативному влиянию на финансовую стабильность", аргументирует он.

Глава Imovendo также считает, что в долгосрочной перспективе мера BdP может способствовать возникновению новой недвижимостной пузыри и продолжению роста процентных ставок. "Для здорового рынка недвижимости важно, чтобы жилищный кредит был доступным и в то же время обеспечивал его стабильность", - заявил Мигел Маскаренья в интервью ECO.

"Почему сейчас?".

Вопрос задается президентом APEMIP - Ассоциацией профессионалов и компаний по посредничеству в недвижимости Португалии, который считает, что "когда банки соглашаются расширить сферу степени усилий тех, кто обращается за ипотечным кредитом, они демонстрируют свою доверие к стоимости недвижимости, потому что это гарантия, которую они имеют, когда кто-то не может выполнять свои обязательства по платежам".

Для Пауло Кайаду "все выигрывают", если решение центрального банка приводит к увеличению числа недвижимостных сделок. "Выигрывает государство, получая больше налогов, и выигрывают люди в целом, потому что экономика проявляет большую активность, и есть больше экономических потоков, которые приносят пользу всем", говорит президент APEMIP в интервью ECO.

"Тем не менее, необходимо предусмотреть, что это не приведет к избыточному риску", особенно в отношении задолженности семей, подчеркивает он, отмечая, однако, что данные BdP показывают, что не было значительных изменений в проблемных кредитах в первом полугодии этого года, что означает, что "тот страх перед трудностями, которые могли бы представлять процентные ставки для многих семей, к счастью, не имел такого уровня влияния, как предполагалось".

"Когда банки соглашаются расширить сферу степени усилий тех, кто обращается за ипотечным кредитом, они демонстрируют свою доверие к стоимости недвижимости, потому что это гарантия, которую они имеют, когда кто-то не может выполнять свои обязательства по платежам, это и есть недвижимость, которая служит в качестве гарантии", Пауло Кайаду, Президент APEMIP.

Со стороны Confidencial Imobiliário генеральный директор Рикарду Гимаранж считает меру "очень желательной", хотя "было бы желательно, если бы она была принята раньше". "Она поможет особенно молодым людям", которые были "крупнейшими пострадавшими" от "цикла дисбалансов на рынке", в частности, роста аренды и процентных ставок, а также степени усилий, подчеркивает он.

Руководитель одной из крупнейших баз данных в отрасли подчеркивает важность правила, установленного центральным банком в 2018 году, оценивающего доход на гипотетическом сценарии повышения процентных ставок на три процентных пункта, потому что было предполагаемое "напряжение семей или невозможность выполнения обязательств". В настоящее время, объясняет он, "это напряжение, конечно, существует, но невыполнение обязательств минимально, потому что семьи были протестированы" на сценарий роста процентных ставок. Теперь правило "устарело", потому что не является "очень разумным", с учетом того, что Еврибор составляет 4%, добавить еще 3% степени усилий и премию.

"Все, что связано с пересмотром этого правила, - это снижение этого напряжения и возможность получения доступа. Я бы сказал, что это даже необходимость, не только из-за ситуации на рынке, которая затрудняет доступ, но и потому что предпосылки, которые легли в основу его внедрения, сейчас не подтверждаются, с учетом прогнозов на среднесрочную перспективу о начале снижения тенденции роста Еврибор и при условии стабилизации инфляции", заключает Рикарду Гимаранж.

Наконец, RE/MAX Португалия говорит, что "пока анализирует возможные прямые и косвенные последствия" анонсированной БдП меры.