Покупаете жильё в Турции? С 1 мая все платежи за недвижимость будут проходить через защищённый счёт

Мы прогнозируем, что эффект на цены будет более заметен в среднем и долгосрочном горизонте: отчасти из‑за повышения прозрачности и притока новых покупателей, а отчасти из‑за потенциального роста издержек на администрирование сделок.

Практическая инструкция: как готовиться к сделке после 1 мая 2025

Мы составили список шагов, который поможет участникам рынка избежать типичных проблем:

1. Подтвердите, что объект внесён в государственный кадастр и у продавца нет обременений.
2. Согласуйте с банком способы перевода средств в защищённую систему; уточните требования по документам и валюте.
3. Перед подписанием любых предварительных соглашений требуйте записи о том, что расчёт будет осуществлён через защищённую платёжную систему.
4. Используйте нотариуса, который зарегистрирован в соответствующей системе и имеет опыт работы с новым механизмом.
5. Убедитесь, что нотариус или агент объясняет процедуру удержания средств и порядок разблокировки после регистрации.
6. Для иностранных покупателей: заранее проинформируйте ваш банк о предстоящей транзакции, чтобы избежать отказов при переводе из‑за рубежа.

Мы советуем сохранять все электронные и бумажные подтверждения переводов и уведомлений, поскольку цифровая запись позволит быстрее разрешать споры при необходимости.

Возможные риски и недостатки новой схемы

Хотя идея выглядит логичной, не исключены проблемы на практике:

• Операционные задержки. Синхронизация между нотариусами, кадастром и банковской системой может работать неравномерно, особенно в провинции.
• Технические сбои. Любая цифровая платформа уязвима к сбоям или кибератакам; важно, чтобы система имела резервные механизмы и прозрачный протокол действий при ошибках.
• Повышение бюрократии. Нативные процессы оформления могут получить дополнительные шаги, что увеличит время и затраты на сделку.
• Денежная блокировка. Деньги будут удержаны до завершения регистрации; для продавца это временная потеря ликвидности.

Мы рекомендуем учитывать эти риски при планировании сроков и проводить сделки с запасом времени.

Регуляторный статус и дальнейшие шаги

Поправки к Регламенту о торговле недвижимостью находятся на стадии согласования с ключевыми государственными учреждениями и отраслевыми организациями. После завершения фазы консультаций Министерство торговли планирует утвердить окончательный регуляторный каркас.

Ключевые исполнители:

• Министерство торговли Турции — разработчик механизма.
• Союз нотариусов Турции — технический и процедурный партнёр по юридическому оформлению.

Мы ожидаем, что в ближайшие месяцы власти опубликуют подробные инструкции по работе системы, включая требования к банкам, нотариусам и участникам сделки.

Наши рекомендации для инвесторов и агентств

• Агентствам недвижимости и нотариусам: подготовьте внутренние процедуры и обучите сотрудников работе с системой.
• Банкам: установите прозрачные требования для переводов и ускорьте проверку источника средств.
• Инвесторам: учитывайте возможные временные задержки и адаптируйте графики закрытия сделок.

Мы советуем проводить сделки заранее, если сроки критичны, и иметь план на случай технических проблем.

Часто задаваемые вопросы

Что такое защищённая платёжная система и чем она отличается от escrow?

Защищённая платёжная система — цифровой механизм, разработанный государством совместно с нотариусами, который удерживает средства до официальной регистрации перехода права собственности. По сути, она похожа на escrow, но управляется через национальную инфраструктуру и интегрирована с кадастром и нотариатом.

Будет ли система обязательной для иностранных покупателей?

Да. Согласно проекту поправок, обязательное использование системы распространяется на все сделки с недвижимостью независимо от гражданства участников и способа оплаты — наличные, банковский перевод или электронная транзакция.

Увеличит ли нововведение расходы на покупку недвижимости?

Требование само по себе не объявляет новых пошлин; однако возможны косвенные расходы: время ожидания перевода, банковские комиссии при международных перечислениях и возможные сборы за использование платформы. Конкретные тарифы пока не объявлены.

Как быстро будут перечислять деньги продавцу после регистрации?

Средства будут автоматически освобождены после официального подтверждения регистрации перехода права собственности в кадастре. Скорость зависит от работы регистрационных органов и качества интеграции между системой и нотариусами.

Итог нашей оценки

Нововведение — логичный шаг в направлении повышения прозрачности и безопасности сделок с недвижимостью в Турции. Оно устраняет очевидные лазейки для мошенничества и снижает риски, связанные с наличными операциями. В то же время практика покажет, насколько оперативно государственная система выдержит нагрузку: для продавцов блокировка средств означает временную потерю ликвидности, а для покупателей — дополнительную гарантию получения права собственности.

Мы рекомендуем всем участникам рынка заранее уточнить процедурные детали у своих банков и нотариусов, планировать сроки с запасом и сохранять всю документацию. Новые правила вступают в силу 1 мая 2025 года.