Поиск выгодного жилья от банков становится все труднее

Мечта каждого испанца среднего класса - найти доступное жилье, особенно после резкого повышения цен в последние годы, усугубленного увеличением стоимости ипотек. Безусловно, реклама, которую банки делают через своих посредников о наличии недвижимости, подогревает желание приобрести дешевое жилье. "Большие скидки", "Распродажа жилья", "Жилье менее чем за 100 000 евро" или "Хэллоуин с жильем менее чем за 70 000 евро" - такие объявления сейчас размещают сервисы, которые занимаются продажей жилой недвижимости CaixaBank, BBVA, Santander, ING, Cajamar и др., а также Управляющая компания активами, полученными от реструктуризации банковской системы (Sareb), известная ранее как "плохой банк".

Но действительно ли возможно найти выгодные предложения среди широкого спектра недвижимости, которая все еще находится во владении банков? Похоже, это довольно сложно. Источники из Sareb объясняют, что после того, как имущество было передано, многопрофильная команда устанавливает цену и определяет диапазон. "Мы не предлагаем скидки, и наше жилье не является дешевым. Нашей целью является восстановление как можно большей суммы для государства после банкротства 24 сберегательных касс", - говорят они. Также представитель одного из этих посредников (сервисеров) утверждает, что цены на предлагаемую недвижимость соответствуют рыночным.

Генеральный директор Foro Consultores Inmobiliarios, Карлос Смерду

видит явную разницу между текущим предложением недвижимости от банков и тем, что было в результате финансового кризиса 2008 года. "В то время было много предложений и большая необходимость продажи со стороны банков, чтобы сократить свои портфели. К тому же, жилье находилось во всех районах, даже в хорошем месте, и цены снижались до 50%, продавались, потому что была неотложная потребность в рисковой недвижимости. Целью было быстро продать", - комментирует эксперт. Однако "сейчас ситуация другая. Предложение все еще есть у сервисеров, но в основном активы находятся в плохих местах, обычно находятся в плохом состоянии, что указывает на малый спрос. Это непривлекательные активы, будь то из-за расположения, состояния недвижимости или даже иногда из-за нахождения там незаконных жильцов. Текущая недвижимость (жилые дома, гаражи...) - это остатки кризиса или подержанное жилье, полученное из-за текущих невыплат", - заключает Смерду.

Предложение такого жилья осуществляется через сайты самих сервисеров, но они также используют общие порталы, такие как Idealista или Fotocasa, где рекламируют свою недвижимость, помещения, гаражи, офисы... Например, на Idealista говорят, что у них есть 22 932 жилых домов от банков и 248 новостроек. "По районам у нас больше всего жилья в Барселоне (3 119), Мурсии (1 512), Таррагоне (1 441) и Альмерии (1 324). Меньше всего - в Сеуте (2), Мелилье (3), Сории (27) и Гипуцкоа (25). Новостройки в основном находятся в Альмерии (16), Мурсии (15), Кастельоне (13) и Аликанте (10)", - говорят они. На этом портале 68% предложения жилой недвижимости от банков относится к подержанному жилью, в то время как 32% - это новостройки. Это новостройки, которые, не редко, были построены много лет назад и не могли быть реализованы. Сейчас пытаются продать снова.

Из Fotocasa также видят явную разницу между текущим предложением и предложением несколько лет назад. "Исторически цена на жилье от банков была одним из основных мотивов и преимуществ для приобретения их недвижимости, но сейчас это уже не главный маневр. Причина в том, что эти жилые дома во многих случаях перешли к фондам или к Sareb и им не особо срочно продавать, поэтому они предлагают на рынке меньше предложений. Когда банки продавали их сами, это было преимущество, потому что они должны были избавиться от своего активного портфеля и предлагали уникальные возможности", - заключают в Fotocasa.

Sareb

Общественное акционерное общество Sareb получило неуплату кредитов и недвижимость, полученную от кризиса сберегательных касс, который поставил крест на половине испанской финансовой системы и требовал государственного спасения. Несомненно, оно является главным владельцем недвижимости, полученной от банков, и хотя в первые годы кризиса оно продало пакеты жилой недвижимости крупным инвестиционным фондам с большими скидками, теперь его модель основана на поштучной продаже жилых домов и другой недвижимости. Для этого оно опирается на сервисеров Hipoges и Aliseda Inmobiliaria, а также на широкую сеть агентов по недвижимости (API).

"В Sareb мы действуем как белый бренд, и покупатель узнает, что мы являемся владельцами только в момент подписания договора с нотариусом.

Его статус государственного общества также обязывает его выполнять социальные обязательства. "Мы не продаем сдаваемые в аренду квартиры. Когда нам поступает квартира от разорившегося застройщика с договором аренды, мы соблюдаем срок действия этого договора, и когда он истекает, мы продаем дом", - говорят они. Они также не продажают незаконно заселенные жилые дома. "С 2022 года мы применяем Программу Социального сопровождения. Если человек является уязвимым и соглашается с нами на поиск работы, мы заключаем с ним договор субсидированной социальной аренды для незаконно заселенного жилья. Если он не сотрудничает или не является уязвимым, мы обращаемся в суд за выселением", - заключают они.

Предполагается, что когда Sareb исчезнет, предположительно в 2027 году, социальный жилой фонд будет передан государственным органам. По мнению экспертов Fotocasa, такое социальное направление Sareb снижает предложение жилья от банков. Sareb, который контролирует большую часть этих активов, "договаривается с региональными правительствами, такими как Валенсийское, о продаже жилья, которое может быть использовано в социальной аренде", - утверждают они. И добавляют, что "правительство Испании уже некоторое время назад объявило, что планирует предоставить 50 000 жилья из Sareb для аренды по доступным ценам и для уязвимых семей, поэтому количество доступного жилья будет постепенно сокращаться".

Рискованный выбор

Хотя средняя цена на эти жилье составляет около 100 000 евро, есть заметные различия. Есть дома стоимостью 3 миллиона евро, а также парковочные места за 1 000 евро или множество жилых домов внутри Испании за менее чем 40 000 евро. Но то, что больше всего привлекает внимание в предложениях некоторых сервисеров, - это условия, в которых предлагается проживание: "В настоящее время арендовано, незаконно заселено или продаются только части недвижимости, конфискованные одним из наследников имущества, или невозможно узнать, в каком состоянии находится недвижимость или она находится в разрушенном состоянии". Это буквальные предупреждения при подаче заявки на множество недвижимости, предлагаемых банками. Безусловно, одним из самых любопытных является предложение о продаже односемейного дома, который предлагается как "разрушенный", по цене 92 000 евро со скидкой в 13 000 евро. В любом случае указывается, что эта ситуация "особенно учтена при определении цены". Это шаблон, который встречается во многих объектах с проблемами.

Особенно в случае заселенных жилых домов или тех, которые имеют явные юридические проблемы, имущество может быть интересно для профессионалов, которые могут справиться со всеми трудностями и имеют время и деньги для этого, нежели для частного лица, которое ищет дом для жизни. Некоторые из этих посредников также предоставляют клиенту возможность предложить цену за определенный объект недвижимости по лозунгу "Вы предлагаете цену". Если владельцы (банки) соглашаются, то клиент сам устанавливает цену, хотя указывается, что он не обязан покупать.

Проблема этих объектов в том, что о них очень мало информации. Обычно нет планов, неизвестно состояние коммуникаций. В течение долгого времени это было преимуществом при покупке, и цену можно было снизить. Теперь это не так, поскольку жилищное предложение со стороны финансовых учреждений значительно сократилось.

Еще одним важным аспектом является контроль за платежами в жилищных сообществах. Рекомендуется узнать, как это осуществляется, особенно в зданиях, в которых находится несколько объектов в такой ситуации. Может быть, платежи не осуществляются, и необходимо учесть задолженности. Также во многих случаях низкие цены на такое жилье обусловлены необходимостью проведения ремонта и вложения больших денежных средств в его обустройство.

Кажется, что счастливые времена, когда жилье от б