Почему SCPI падают меньше, чем недвижимость?
Несмотря на снижение цен на недвижимость, которое наблюдается уже более года из-за роста процентных ставок, менее 20% SCPI на рынке снизили свои цены, среднее снижение составляет около 10% для затронутых фондов. Наоборот, небольшое количество SCPI немного повысили свои цены (в среднем менее 1%), но эту группу составляет менее 10% рынка. Это означает, что инвестор, имеющий диверсифицированный портфель SCPI, испытывает ограниченное снижение стоимости всего в 2%! По сравнению с прямым владением недвижимостью это не так уж и плохо. Далеко от апокалиптической картины, нарисованной некоторыми СМИ.
Фонды SCPI все еще распределяют в среднем около 4,50% в этом году, что означает, что снижение цен компенсируется менее чем за 6 месяцев дивидендов! Снижение цен на недвижимость ускоряется в крупных французских городах. В секторе жилья рост ипотечных процентных ставок наносит ущерб, неуклонно сокращая покупательную способность потенциальных покупателей. Фактически, согласно данным исследовательского центра Empruntis, процентные ставки по 20-летним кредитам достигнут 5% в начале 2024 года, что мы не видели уже более 15 лет. Напомним, что за этот же период заемщики могли получить кредиты под меньше 1%. Это означает, что ежемесячный платеж увеличился более чем на 40% при одинаковой сумме кредита. Если мы рассмотрим ситуацию с учетом первоначального взноса в размере 20%, это означает, что покупательская способность в сфере недвижимости снизилась на 24% за 18 месяцев. Механически это влияет на цены на недвижимость, особенно в крупных городах, где цены наиболее резко росли за последние 10 лет. Можно привести пример Лиона, который, согласно индексу "Меиллер Ажан - Ле Зшо", снизил цены на 8,4% за год и достиг 5036 евро за квадратный метр! Это самое крупное снижение во Франции, обойдя Бордо (-7,3%) и Париж (-4,5%). Париж опустился ниже символического порога в 10 000 евро за квадратный метр.
Безусловно, снижение только начинается в сфере жилой недвижимости в крупных городах. В Лионе цены на недвижимость снизились на 1% за месяц к 1 августа, что также является рекордным падением во Франции.
Рекомендуемая недвижимость
Продажа дома в Каннах 3 812 545,00 $
4 спальни
284 м²
Продажа квартиры в Париже 1 960 000,00 $
Продажа квартиры в Антибе 3 593 333,00 $
Аренда квартиры в Экс-ан-Провансе 827,00 $
Продажа квартиры в Вильфранш-сюр-Мере 1 318 590,00 $
1 спальня
61.19 м²
Продажа дома в Каннах 5 789 825,00 $
4 спальни
270 м²
В среднем SCPI гораздо меньше подвержены нисходящему тренду на рынке недвижимости, а некоторые даже повышают свои цены! В отличие от тревожных заявлений, которые все чаще можно услышать в общих СМИ, SCPI не все подвержены снижению цен на недвижимость, далеко не все. Необходимо признать, что около двадцати крупных фондов, в основном нацеленных на офисную недвижимость в Париже, значительно снизили свою цену доли, в среднем на 10%, с некоторыми снижениями даже до 17%: Accimmo Pierre, Génépierre, Laffitte Pierre. Тем не менее, это составляет менее 20% SCPI на рынке и 30% активов. Оставшиеся 80% либо не изменили свою цену, либо даже немного повысили ее для нескольких фондов. Особенно это относится к "молодым" SCPI, которые имеют очень конкурентоспособное положение благодаря недавно приобретенной недвижимости по выгодным условиям и активной привлекательности, позволяющей им приобрести недвижимость со скидкой по сравнению с принудительной продажей продавцов, которых вынуждают продавать из-за своего задолженности или потому что их клиенты выходят из их продуктов. Среди фондов, которые лучше всего справляются с задачей, можно назвать SCPI Cristal Life, запущенный Intergestion чуть более 2 лет назад. Фактически, его стоимость возобновления выросла более чем на 6% за первые 6 месяцев 2023 года, в отличие от общего тренда на рынке. Кроме того, она уже сильно снизилась на 31/12/2022 года на 8,40%. Сегодня Cristal Life имеет скидку, выходящую за регламентный диапазон +/- 10%, что, вероятно, приведет к быстрой переоценке его стоимости за долю. Информированный инвестор с большой вероятностью смог избежать снижения цен на доли в 2023 году в своем портфеле SCPI. Для инвестора, который построил диверсифицированный портфель SCPI на рынке без особого отбора, общее снижение стоимости будет составлять около 2%, если предположить, что 20% SCPI его портфеля снизили цены в среднем на 10%, а 80% остались без изменений. Однако, если инвестор выбрал наиболее успешные SCPI при составлении своего инвестиционного портфеля (те, которые распределяли более 5%), то результат, вероятно, будет еще лучше: среди 21 SCPI, которые снизили свою цену в 2023 году, только одна имела долю распределения свыше 5% в 2022 году! Для такого опытного инвестора вероятность того, что он смог избежать SCPI, которые снизили цену подписки, очень высока. Такой портфель в 2023 году будет иметь общую доходность более 5%... Мы далеки от сильно отрицательной доходности, которую можно получить от жилой недвижимости в Лионе или Париже, где снижение цен за последний год составляет как минимум эквивалент 2 лет чистой арендной платы.
