Почему покупатели стоят в стороне, а цены в Греции всё ещё высоки

Стагнация на рынке: кто держит цену, а кто ждёт

Рынок недвижимости Греции вошёл в застой: покупатели заняли выжидательную позицию в надежде на снижение цен, а продавцы продолжают держать высокие запросы. Это сочетание привело к заметному сокращению числа завершённых сделок — переводя рынок в режим низкой активности и высокой неопределённости.

В первые строчки статистики попадают ключевые цифры: по данным Банка Греции, цены на жильё в первом квартале 2026 года выросли на 5,7% в годовом выражении, тогда как в предыдущем квартале рост составлял 8,3%, а за 2025 год в среднем — 8,1%. При этом по стране цены уже на 11,9% выше пиков 2007 года, а в Афинах этот показатель превышает 16%. Эти данные описывают одновременно и высокий уровень цен, и заметное замедление их роста.

Мы видим рынки, где статистика и практическая реальность расходятся: официальная статистика фиксирует рост, а специалисты по продаже отмечают, что просьбовые цены (asking prices) стабилизировались и в ряде случаев начали падать. Большая часть сделок, фиксируемых сейчас, была запущена ещё в прошлом году, а новые листинги часто отражают завышенные ожидания продавцов, а не реальный спрос.

Что это значит для покупателя и инвестора

Если вы планируете покупку жилья в Греции, учитывайте, что рынок стал более селективным. Мы рекомендуем:

• Оценивать не только объявленную цену, но и реальную историю сделок в районе;
• Фокусироваться на энергоэффективности и качестве отделки — такие объекты продаются быстрее и дают лучшие арендные доходы;
• Рассматривать западные и восточные пригороды Афин в зависимости от потребностей: доступность против размера жилья.

Региональные противоречия: где растёт спрос, а где — стагнация

Рынок Аттики перестроился по сегментам. Разные районы Афин привлекают разные категории покупателей, и это видно по динамике спроса.

• Западные пригороды (Перистери, Эгалео): растёт интерес молодых семей и первичных покупателей. Наиболее востребованы объекты 70–110 кв. м, особенно после ремонта и у станций метро.
• Восточные пригороды и Месогея (Паяния, Паллини, Спата, Порто-Рафти): семьи предпочитают больше пространства по более низкой цене, чем на севере или Ривьере.
• Южные пригороды и Афинская Ривьера: остаются в фокусе состоятельных греков и иностранных инвесторов, ищущих новые энергоэффективные проекты с парковкой и выходом к морю.
• Северные пригороды (Кифисия, Халандри, Мелиссия, Пефки, Психико, Филотея): сохраняют статус премиальных районов для семей с высоким доходом и хорошими школами.
• Центр Афин: разнообразный рынок с высоким спросом на маленькие отремонтированные квартиры близ метро — идеальные объекты для краткосрочной и долгосрочной аренды.
• Пирей: интерес иностранцев усиливается благодаря регенерации и программе «Золотая виза», спрос направлен на квартиры, пригодные для сдачи в аренду.

Для инвестора это означает, что нужно отталкиваться от целевой аудитории: короткий срок аренды и высокие доходы требуют центральных локаций и ремонта, семейная покупка — пространства и инфраструктуры в пригороде.

Почему сделки упали: сочетание факторов

Снижение числа сделок — не случайность, а результат нескольких накопившихся факторов:

• Геополитическая напряжённость, в частности кризис на Ближнем Востоке, ухудшила потребительское настроение и инвестиционные аппетиты.
• Высокие цены исторически (на 11,9% выше 2007 года по стране) и отсутствие ощутимой коррекции делают покупку дороже по отклику рынка.
• Дефицит новых качественных предложений на рынке, одновременно с «запасом» неиспользуемых объектов, создаёт разрыв между ожиданиями продавцов и платежеспособным спросом.
• Продавцы часто не корректируют свои запросы в ответ на падение транзакций — это задерживает сделки.

Риэлторы отмечают, что многие сделки, закрываемые сейчас, были запущены в 2025 году. Это значит, что текущая статистика транзакций отражает прежние рыночные условия, а новые сделки идут медленнее.

Энергоэффективность и «новая» недвижимость: преимущество на рынке

Один из чётких трендов — растущий спрос на современные, энергоэффективные здания. Иностранные покупатели особенно ценят экологические сертификаты и низкие эксплуатационные расходы. На практике это проявляется так:

• Энергоэффективные квартиры с хорошей теплоизоляцией, современными системами отопления/охлаждения и удобной парковкой получают премию в цене.
• Проекты рядом с крупными девелоперскими инициативами, например с реновациями вдоль побережья или с масштабными проектами в Аттике, остаются в фокусе инвесторов.

Для покупателей это означает, что при прочих равных условиях новое и энергоэффективное жильё сокращает риск простоя при сдаче в аренду и снижает эксплуатационные расходы — преимущество в условиях роста стоимости коммунальных услуг.

Спрос иностранцев: «Золотая виза» и изменение профиля покупателя

Доля иностранных покупателей в ряде районов заметно выросла. Основные мотивы:

• Инвестиции с целью аренды и капитализации на восстановлении рынка;
• Программы резидентства, включая спрос от держателей «Золотой визы»;
• Интерес к прибрежным объектам и объектам рядом с инфраструктурными проектами.

Пирей, районы вдоль Фалиро и элитные участки на Ривьере — среди лидеров по интересу иностранцев.