Обвал недвижимости в Испании: Безрадостные перспективы углубляют фактический спад, влияя на перспективы роста.

Продажи жилья в Испании в первой половине 2022 года достигли своего максимального уровня с момента бума на рынке недвижимости в 2007 году, который предшествовал глобальному финансовому кризису. Однако бум цен на жилье, который продолжается с начала пандемии COVID-19, начал замедляться в последние месяцы из-за роста процентных ставок, что приводит к увеличению затрат на ипотеку. Инвесторы задаются вопросом, подвергнется ли недвижимость такой же участи как акции и другие рисковые активы в условиях глобальной рецессии. В данной статье рассматривается, что может означать замедление для испанского рынка недвижимости и вероятность краха цен на жилье в Испании.

Цены на жилье в Испании

Цены на жилье обычно возрастают и уменьшаются по циклам, с пиками или "пузырями" - когда средние цены на жилье превышают их фундаментальную стоимость - что в итоге приводит к охлаждению рынка. Иногда охлаждение происходит быстро, и цены на жилье рушатся очень быстро. Пузыри недвижимости могут возникать из-за чрезмерной выдачи займов, в результате чего владельцы копят ипотеку, которую они не могут позволить себе выплачивать. Когда рынок меняется, эти владельцы вынуждены продавать свою недвижимость, увеличивая предложение на рынке.

Рынок недвижимости в Испании

Рынок недвижимости в Испании является привлекательным направлением инвестиций для европейских покупателей недвижимости, и Балеарские острова являются одними из лидеров по продажам. Рынок недвижимости в Испании уже пережил три пузыря цен: 1985-1991 годы, когда средние цены на жилье почти утроились; 1992-1996 годы; и 1996-2008 годы, которые закончились финансовым кризисом 2007-2008 годов и резким падением цен на жилье в Испании.

Причины краха пузырей на рынке недвижимости

Что привело к разрыву пузырей? Политика испанского правительства в 1960-1970 годах поощряла покупателей жилья, что способствовало сильному долгосрочному росту цен. Согласно отчету Банко де Эспанья (Banco de Espana), средние цены на жилье в Испании с 1976 по 2003 год выросли в шестнадцать раз в номинальном выражении и удвоились в реальных ценах. Это поместило Испанию среди трех-четырех стран Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) с наивысшим долгосрочным ростом реальных цен на жилье.

Кризис на рынке недвижимости в Испании

Пузырь на рынке недвижимости в США лопнул в августе 2007 года в связи с кризисом на рынке неплатежеспособных ипотечных кредитов, и заразный эффект быстро распространился на другие рынки недвижимости, положив конец испанскому пузырю на рынке недвижимости. От 2007 до 2013 года цены на жилье в Испании рухнули на 37%. Компания CaixaBank объясняет: "Обычно слабость на рынке жилья начинает проявляться увеличением времени продажи жилья и сокращением числа продаж (фаза замедления), что затем переходит в режим модерации или даже падения цен через несколько кварталов (фаза сокращения). Чем больше дисбалансов накопилось в предшествующей фазе экспансии, тем глубже и долгосрочнее обычно является эта фаза регулирования рынка. "

Текущая ситуация на рынке недвижимости в Испании

Согласно банку, этим стало основной причиной длительной и интенсивной фазы рецессии с 2009 по 2013 год. "В отличие от этого, в 2020 году недвижимость пережила временную корректировку из-за ограничений на передвижение, связанных с пандемией." Показатели Национального института статистики (INE) показали, что продажи недвижимости в Испании сократились на 16,9% в 2020 году из-за нарушений на рынке, вызванных ограничениями в связи с COVID-19. Однако рынок снова оживился в 2021 году, особенно на побережье и в менее застроенных районах, где продажи выросли на 34,8% по сравнению с 2020 годом.

В первой половине 2022 года продажи выросли на 23,1%, достигнув самого высокого уровня с 2007 года, когда произошел испанский недвижимостный пузырь. Количество иностранных покупателей недвижимости достигло рекорда во втором квартале.

Однако данные INE указывают, что общие продажи недвижимости в Испании достигли пика в мае, а темп продаж замедлился в июне и июле. Продажи недвижимости в июле выросли на 8% по сравнению с предыдущим годом, в то время как в январе они выросли на 31%.

Тем временем, цены на жилье в Испании, согласно индексу цен на жилье Министерства развития, все еще не достигли уровня 2007-2008 годов, показывает информация от TradingEconomics.

Влияние роста затрат на ипотеки

Около 50% продаж недвижимости в Испании осуществляются с использованием ипотечного кредитования, но может ли быстрый рост затрат на заем и продолжающаяся высокая инфляция привести к краху испанского рынка недвижимости?

В отношении цен на недвижимость в Испании агентство S&P Global Ratingsсчитает, что есть "совпадение факторов", которые способствуют повышенному спросу на жилье. Среди них рекордно высокая занятость, рост зарплат, тенденция к работе из дома и сбережения, накопленные во время пандемии. Агентство добавило: "Домохозяйства также по-прежнему воспользуются годами аккомодационной денежной политики, которая достигла своего апогея в условиях чрезвычайных мер, принятых центральными банками во время пандемии. Однако, хотя некоторые из этих факторов спроса все еще остаются на сцене, они будут ослаблены нормализацией денежной политики, которая продвигается более быстрыми темпами, чем ожидалось несколько месяцев назад, в результате установившейся высокой инфляции. Повышение процентных ставок может привести к охлаждению спроса на жилье".

Агентство прогнозирует, что цены на жилье в Испании вырастут в среднем на 4% в 2023 году по сравнению с 4,6% в 2022 году, а темп роста замедлится до 3,5% в 2024 году и 3,2% в 2025 году. Агентство считает маловероятным жесткое падение цен на жилье в Европе из-за "сочетания повышения процентных ставок в номинальном, но не в реальных значениях, крепкого финансового положения домохозяйств и перемещения людей из-за войны". "Поэтому мы ожидаем замедление цен на следующий год и в последующие годы", - заявили аналитики агентства, отметив, что прибывание беженцев из Украины - около 120 000 человек в Испании к концу июня - также способствует росту спроса на жилье в Европе.

Испанская финансовая компания Bankinter прогнозирует, что цены на жилье в Испании снизятся примерно на 5% в ближайшие два года после роста на примерно 5% в 2022 году. Фирма пересмотрела свой прогноз на 2023 год с прогнозируемым снижением на 3% по сравнению с предыдущим прогнозом роста на 1%, и ожидается, что рынок упадет на 2% в 2024 году по сравнению с предыдущим прогнозом на 0%.

Анализ Spanish Property Insight также указывает на то, что крах испанской цены на жилье, подобный тому, что произошел в 2008 году, маловероятен. Они сказали: "Даже если послепандемийный бум на испанском рынке недвижимости замедлится в этом году, нет причин ожидать краха, как в конце последнего бума в 2007 году. Однако будет сложнее продавать недвижимость в Испании на фоне рецессии, роста процентных ставок и высокой инфляции".

Аналитики испанской финансовой компании CaixaBank также не ожидают немедленного краха цен на жилье в Испании, указывая на то, что текущий экономический контекст и динамика рынка существенно отличаются от 2008 года: "Сила спроса в значительной степени определяется изменениями в предпочтениях после пандемии, и часть накопленных сбережений во время пандемии направляется в сектор недвижимости. Кроме того, балансовые показатели как домашних хозяйств, так и финансового сектора сейчас гораздо здоровее, и нет избытка предложения". Однако банк все же прогнозирует замедление цен на жилье в Испании в связи с растущей инфляцией, которая уничтожает покупательную способность домашних хозяйств и вызывает сужение денежно-кредитной политики. "Ожидается, что инфляция начнет скорректировываться в 2023 году, и это должно позволить ставкам остаться на исторически низком уровне. Все это должно помочь смягчить корректировку на испанском рынке недвижимости... В частности, мы предсказываем, что количество сделок с продажей снизится на немногим более 10% в 2023 году, а цены на жилье замедлятся, но все так же будут расти положительными темпами".

В конце концов, будет ли происходить новый крах недвижимости в Испании, зависит от масштаба цикла повышения процентных ставок и его влияния на ипотечные ставки. В то время как крах испанского рынка недвижимости сделал бы цены более доступными для покупателей, высокая инфляция и растущие процентные ставки уменьшат доступность ипотеки. Помните, что прогнозы аналитиков могут быть неверными. Всегда проверяйте информацию перед совершением сделки и никогда не рискуйте деньгами, которые вы не можете позволить себе потерять.