Нужна корректировка цены на продажу домов с учетом покупательной способности

Даже в текущем контексте неопределенности с высокими процентными ставками по банковскому кредитованию и ростом стоимости жизни, в Португалии по-прежнему есть интерес к покупке недвижимости. Вопрос в том, что существует "большая разница" между ценами на продаваемые дома и значениями, которые семьи действительно могут позволить себе, что снижает продажу недвижимости в нашей стране. Вот почему Рикарду Соуза, генеральный директор Century 21 в Португалии и Испании, решил "приспособить предложение к покупательной способности" и, в результате, "мы увеличили число наших сделок во втором квартале", передает в интервью idealista/news.

Сегодня продажа недвижимости замедляется в Португалии, не только из-за высоких цен на жилье, но и из-за недоверия к рынку, высоких процентных ставок по ипотечному кредиту и потери покупательной способности из-за инфляции. Однако по мнению Рикарду Соузы, текущий уровень процентных ставок является нормальным. "Мы не можем считать, что ставка Euribor в 4% дорогая. То, что у нас было раньше, было ненормальным", сказал он в интервью, отсылая к периоду примерно шести лет, когда ставки Euribor были отрицательными, ниже 0%.

По его мнению, "серьезной проблемой для многих семей является то, что они покупали дома, сверх своих возможностей, с иллюзией низких процентных ставок, которые не были нормальными. И в этом заключается проблема", утверждает эксперт.

По мнению Рикарду Соузы, семьи по-прежнему хотят покупать и арендовать жилье, но "существует большая разница между имеющимся предложением и тем, что они могут позволить себе". Именно поэтому эта американская сеть решила изменить стратегию по привлечению и продажам недвижимости: "Это так просто, как приспособить предложение к покупательной способности". В конкретном случае, средняя сумма сделки в имущественном посреднике в Португалии и Испании снизилась на около 20% до 140 тысяч евро. А в результате "мы увеличили число наших сделок во втором квартале на 42% по сравнению с предыдущим кварталом", делится Рикарду Соуза, генеральный директор Century 21 в Португалии и Испании, в интервью idealista/news, которое можно прочитать здесь.

Как продажа недвижимости идет в Португалии?

Да, и неизбежно, в текущем контексте, мы наблюдаем общее снижение числа сделок, потому что доступное предложение не соответствует покупательной способности, особенно молодежи. С ростом процентных ставок по ипотечным кредитам платежи по ипотеке увеличились, а также объемы расходов, поэтому сократилось число доступных домов для покупки.

Тем не менее, ожидаемое количество сделок на 2023 и 2024 годы остается на очень здоровых уровнях и дает нам перспективу устойчивого рынка в следующие годы. Возможно, произойдет снижение, но мы закроем этот год с примерно 150 тысячами сделок в Португалии. А в Испании это число, безусловно, превысит 500 тысяч продаж.

Как вы адаптировали стратегию посредничества в недвижимости перед спадом спроса?

Естественно, число сделок уменьшается, но это не означает, что спроса нет. Люди нуждаются в жилье. Люди хотят покупать и арендовать жилье. Проблема заключается в большой разнице между имеющимся предложением и тем, что они могут себе позволить. И вот здесь мы должны работать вместе. В Century 21 мы снизили среднюю стоимость объектов, которые мы продаем. Мы снизили среднюю сумму сделки на около 20% до 140 тысяч евро в первом полугодии. Другими словами, нашей целью было найти на рынке недвижимость, соответствующую текущей покупательной способности. В результате мы увеличили число наших сделок на 42% во втором квартале по сравнению с предыдущим кварталом. Это так просто, как приспособить предложение к покупательной способности.

Потому что всегда есть изменения в жизни семей. Развод, работа и проблемы со здоровьем влияют на ритм рынка и вызывают нестабильность. Однако для таких случаев также доступно финансирование. В любом случае, эти ситуации определяют потребности в жилье, так как они могут изменить семейные структуры.

Когда вы говорите, что снизили среднюю цену продаваемых домов на 20%, вы хотите сказать, что вы стали обращаться к более дешевому жилью вместо домов, стоимостью, например, 200 тысяч евро?

Именно так.

Также очень важно - и я рассматриваю это как ответственность консультанта по недвижимости, который работает с владельцами существующей недвижимости - предоставить разумное представление о процессе определения цены. Потому что определение цены со стороны продавца очень эмоциональное. Мы переговаривались на цену продажи дома, чтобы привести его эмоциональную цену в соответствие с более разумной ценой продажи и максимально адаптировать начальную цену продажи объектов в нашем портфеле.

"Мы не можем считать, что ставка Euribor в 4% дорогая. То, что у нас было раньше, было ненормальным".

Как вела себя покупка домов у семей, когда ставки Euribor были низкими?

Мы не можем считать, что ставка Euribor в 4% дорогая. То, что у нас было раньше, было ненормальным [ставки Euribor ниже 0%]. Серьезной проблемой для многих семей является то, что они покупали дом сверх своих возможностей, с иллюзией остания низких процентных ставок, которые не были нормальными. И вот в чем проблема.

Поэтому Европейский центральный банк, совместно с Португальским банком и Испанским банком - среди других - приняли решение в 2018 году о введении макропруденциальных правил для стресс-тестов. В Португалии банки были обязаны рассчитывать платежи самостоятельности, добавляя 3% (стресс-тест) к процентным ставкам по изменчивой ставке, чтобы смоделировать ситуацию подъема процентных ставок такого масштаба [который теперь уменьшился до 1,5%]. И этот показатель должен быть менее 50%, иначе кредит не будет предоставлен. Думаю, что это было хорошее решение на тот момент.

Какое жилье продается больше всего в Португалии? Новое или подержанное жилье?

В Португалии и Испании продаются как новое, так и подержанное жилье. Несмотря на это, продажи подержанного жилья более значительны, потому что на рынке жилья недостаточно новых построек. Поэтому на обоих рынках большую роль играет подержанное жилье, так как есть больше домов для продажи, а также цены на эти объекты соответствуют покупательной способности семей, как португальцев, так и испанцев.

Строительство новых домов в Португалии идет медленнее, чем требуется, но гораздо быстрее, чем в Испании. Это подтверждается данными о числе сделок с новым строительством. Теперь уровень цен в сфере нового строительства относительно стабилен, и ожидается, что эта тенденция продолжится к 2024 году, что становится стимулом для крупных и малых строителей, чтобы сохранить свою производственную мощность новых домов.

"Цены на подержанное жилье соответствуют покупательной способности семей, как португальцев, так и испанцев".

Как идет покупка недвижимости иностранными гражданами?

С течением времени представление об иностранцах относительно общего числа сделок было очень схожим в двух странах. В Португалии доля иностранцев составляет 18% от наших сделок, в то время как в Испании - 19%. Прекращение программы выдачи золотых виз в нашей стране вызвало много неопределенности на международном рынке и будет способствовать Испании, которая имеет хорошо зарекомендовавшую себя на мировом рынке.

В чем разница между жилищными рынками Португалии и Испании?

Жилищные рынки Испании и Португалии существенно отличаются, и я хотел бы выделить одну важную точку, которая сейчас определяет общественное и политическое обсуждение: доступ к жилью. В настоящее время, если мы анализируем регион Лиссабон, предлагаемые расчеты платежей по кредиту составляют более 45% от всех муниципалитетов. И в Лиссабоне это число даже превышает 60%, что совершенно несравнимо с ситуацией в Испании.

Это потому, что в Испании в плане платежеспособности покупки и аренды нет проблемы доступа к жилью такого уровня, как в Португалии, особенно среди молодежи. В настоящее время Испания гораздо лучше подготовлена, позиционирована и устойчива для преодоления текущей ситуации, чем в предыдущие кризисные периоды.

Каковы планы Century 21 на ближайшие годы?

В Португалии у нас уже более 220 офисов и 5000 консультантов по недвижимости, и у нас есть охват почти всей территории. Наш план экспансии включает консолидацию Северного региона и всего внутреннего региона Португалии, граничащего с Испанией. Конечно же, у нас также есть возможность усилить наше присутствие в регионе Лиссабона и других рынках. В любом случае, в Португалии мы уже находимся на продвинутом этапе нашего проекта экспансии.

В Испании мы сосредоточены на консолидации нашего присутствия в провинции Барселоны, Коста-Брава, Коста-Дорада, Области Мадрида, Коста-дель-Соль, Канарских островах и, конечно, на Восточном побережье, Валенсии, Аликанте и Мурсии.

Наша цель на 2024 и 2025 годы - это поддерживать устойчивый рост, а затем расширять бизнес с помощью плана вложений другого масштаба.