Новый Закон о Жилых Зданиях с Общей Собственностью

Для того чтобы избежать недоразумений, нам приходится признать, что в настоящее время существует соответствующее законодательство, регулирующее совместную собственность зданий, которое, однако, не лишено существенных недостатков.

Первая проблема:

довольно часто возникают трудности с взиманием общих расходов с владельцев, которые не оплачивают своевременно. Для взыскания требуется подать иск через суд, по гражданскому делу, что является затратной и затратной процедурой для любого Комитета управления (КУ) для начала.

Штрафы С вновь введенным законопроектом, который в настоящее время обсуждается в Палате представителей, КУ может наложить штраф на владельца, задолжавшего общие расходы. Новое Агентство, которое будет создано на уровне соответствующих муниципалитетов (Агентство), будет иметь возможность наложить административный штраф на владельца. Агентство сможет подать иск против неплательщика, подав гражданское или уголовное дело. Чтобы неплательщики могли представить защиту в гражданском деле, они должны сначала оплатить задолженности за коммунальные услуги, либо судейскому приставу, либо КУ, а затем обратиться к адвокату для подготовки защиты. КУ сможет ограничить права неплательщика, в том числе запретить доступ к его имуществу. Эта норма законопроекта требует дополнительного объяснения. А именно, что именно будет позволено КУ сделать для оказания давления на неплательщика?

Фонд капитального ремонта

Другая проблема заключается в том, что как в существующем законодательстве, так и в законопроекте нет положения, обязывающего создание фонда капитального ремонта. В настоящее время только небольшое количество зданий имеет установленный фонд капитального ремонта, используемый для сбора денег, которые будут использоваться для крупных ремонтных работ, таких как утепление крыши, замена лифта, благоустройство входной группы и обслуживание (ремонт крупных трещин, покраска и т. д.) на внешней оболочке здания. Намного проще и разумнее иметь значительную сумму денег в фонде здания на момент крупных ремонтов, чем потребовать от владельцев выделить существенную сумму денег в относительно короткий срок, когда возникает необходимость. Мы считаем, что новое законодательство должно обязывать создание фонда капитального ремонта.

Основная проблема

Но, кажется, какая самая большая проблема? Возможно, самым серьезным недостатком нового законопроекта является отсутствие требования прозрачности через регулярную и надежную предоставление информации владельцам со стороны КУ.

В законопроекте пересмотрено распределение общих расходов, так что в расчете общей площади квартиры учитывается только 40% покрытых веранд и 20% непокрытых веранд. Понятно, что владельцы в совместно используемых зданиях сохраняют право установить свои собственные регламенты, отклоняясь от Стандартных регламентов, которые сопровождают законодательство. Это означает, что владельцы, имеющие большинство в 75%, могут изменить положения Стандартных регламентов.

Новый законопроект

улучшает процедуры, права и обязанности заинтересованных владельцев и КУ в случае, если квартира создает проблему либо в отношении другой квартиры, либо в общих зонах.

Ведение отчетности

Законопроект передает надзор за совместно используемыми зданиями в ведение районных властей муниципалитетов вместо Реестра недвижимости, который в настоящее время является установленной процедурой. Вовлечение Реестра недвижимости в проблемы совместно используемых зданий до сих пор было почти незначительным. Мы надеемся, что новое Агентство, внутри муниципалитетов, сможет справиться с своей миссией, чтобы проблемы, такие как отсутствие Комитета управления, задержка оплаты коммунальных услуг владельцами и своевременные ремонты, нашли свое решение в кратчайшие сроки.

Мы должны подчеркнуть, что законопроект требует от Комитетов управления получить сертификат соответствия здания от консультантов (вроде техосмотра для зданий), что также является требованием другого законодательства, регулирующего вопросы безопасности граждан. Здания совместной собственности должны быть обязаны зарегистрироваться в реестрах Агентства и уведомить его ежегодно о создании Комитета управления, выплатив соответствующую ежегодную плату (20 евро).

В итоге, новый законопроект предлагает некоторые решения главной проблемы невзимания общих расходов. Вторая основная проблема, связанная с отсутствием прозрачности и предоставления точной и своевременной информации, не решается новым законопроектом, и это то, что Палата представителей должна исправить во время обсуждения законопроекта.

Нашей последней озабоченностью является то, что с увеличением обязанностей и ответственности членов КУ, мало кто, если кто-нибудь, будет заинтересован участвовать в Комитетах управления. Наше предложение заключается в том, чтобы все владельцы были назначены членами КУ по закону, но из практических соображений малая группа владельцев должна действовать в качестве исполнительного комитета КУ.

Об авторе Джордж Мускидес - директор агентства FOX Smart Estate и председатель Кипрской ассоциации владельцев недвижимости.