Низкие зарплаты семей заказывают меньше кредитов на жилье

Сложная экономическая ситуация оказывает большое влияние на людей с низкими доходами, особенно на тех, кто заинтересован в покупке недвижимости в Португалии. Однако многие из них не смогли получить ипотечный кредит в третьем квартале 2023 года после процесса консультаций. Увеличение инфляции, повышение процентных ставок и ограниченный доступ к финансированию из-за стресс-теста могут объяснить уменьшение количества семей с низкими доходами, берущих кредиты на покупку жилья в нашей стране, как указывает последний квартальный отчет идеалиста/кредитохабитации в Португалии.

Несмотря на нестабильную экономическую обстановку, существует желание получить ипотечный кредит для покупки жилья в Португалии. И семьи с доходами менее 2 тысяч евро наиболее заинтересованы в этом, составляя 41% заявок на банковский кредит, поступивших в идеалист/кредитохабитацию летом 2023 года, как показывает опубликованный отчет. За ними следуют семьи, получающие от 2 до 4 тысяч евро в месяц, которые составляют 34% заявок. Однако высокий интерес не приводит к тому же уровню сделок, особенно среди семей с низкими доходами.

Семьи, получающие менее 2 тысяч евро, составляли всего 9% от общего числа заключенных сделок по ипотеке с июля по сентябрь 2023 года. Это значительно меньше, чем годом ранее (третий квартал 2022 года), когда семьи с низкими доходами составляли 32% от общего числа оформленных ипотечных кредитов. И это также намного меньше, чем в предыдущем квартале (когда они составляли 23% от общего числа операций). Таким образом, можно сделать вывод, что семьи с низкими доходами заинтересованы в покупке дома с помощью банковского финансирования, но отступают в момент окончательного заключения договора.

Есть несколько факторов, которые могут объяснить это снижение числа заключенных ипотечных кредитов среди семей с низкими доходами, таких как:

• высокие цены на продажу домов по отношению к доходам (хотя цены начинают стабилизироваться или даже немного снижаться в 2023 году);
• высокие процентные ставки по ипотечным кредитам (они выросли с 1,160% в сентябре 2022 года до 4,247% в том же месяце этого года);
• усложненный доступ к ипотечным кредитам: до сентября был применен стресс-тест на 3% при расчете платежеспособности. Эта реальность изменилась 16 октября по решению Португальского банка (BdP), который снизил симуляцию повышения процентных ставок с 3% до 1,5%, что, предположительно, облегчит доступ к кредитам;
• покупательная способность продолжает оказывать давление на фоне инфляции (хотя ставка снижается в Португалии, с 9,3% в сентябре 2022 года до 3,6% в том же месяце этого года);
• сложность накопления необходимых сбережений для первоначального взноса по ипотечному кредиту и покрытия связанных с покупкой дома расходов (договор, налоги и т. д.);
• различия между оценкой стоимости дома и ценой продажи: обычно ипотечные кредиты выдаются по наименьшей стоимости между оценкой недвижимости и ценой продажи. Если оценка ниже цены, это означает, что семьям придется внести больше собственных средств для первоначального взноса и покрытия конечной стоимости.

Следите за всей информацией о недвижимости и последних отчетах о данных в наших ежедневных и еженедельных бюллетенях.

Какие характеристики новых ипотечных кредитов?

Низкое количество заключенных ипотечных кредитов среди семей с низкими доходами может объяснить профиль предоставленных кредитов в третьем квартале 2023 года, который характеризуется следующим образом:

• средний доход семей составил 5 657 евро в месяц, что выше средней заработной платы годом ранее (+11%) и по сравнению с предыдущим кварталом (+17%);
• средняя стоимость покупки дома составила 261 821 евро, что на 1% больше, чем в третьем квартале 2022 года. По сравнению со вторым кварталом 2023 года средняя стоимость выросла на 26%;
• средний размер заключенных ипотечных кредитов составил 171 435 евро, что на 2% меньше, чем годом ранее, но на 22% выше, чем в предыдущем квартале.

Таким образом, поскольку летом 2023 года было меньше семей с низкими доходами (менее 2 тысяч евро в месяц), берущих ипотечные кредиты, можно сделать вывод, что те, кто берет кредиты, имеют большую покупательную способность и, следовательно, могут позволить себе покупать более дорогие дома, брать кредиты на более высокую сумму или накапливать больше собственных средств для первоначального взноса по ипотеке.

Также были замечены другие изменения в заключении ипотечных кредитов в третьем квартале 2023 года. Прежде всего, приобретение первичного жилья продолжает составлять большую часть заключенных сделок (почти 40%), но больше не является большинством. Те, кто взял кредит на покупку основного жилья, предпочли взять в долг большую сумму (в среднем 179 527 евро) для немного более низкой стоимости покупки дома (260 860 евро). В этих случаях большинство семей (около 51%) предпочитает финансирование от 80% до 90%. Кредиты, оформленные нерезидентами, продолжают увеличивать свою долю по сравнению с предыдущим кварталом (28,5% против 23,4%), а также переводы (23,8% против 7,8%). С другой стороны, приобретение вторичного жилья потеряло свою значимость (8,5% летом 2023 года по сравнению с 11,7% прошлым летом). Все же продолжается преобладание предоставления ипотечных кредитов на суммы менее 200 тысяч евро (76,2% от общего числа) - хотя они потеряли свои позиции по сравнению с предыдущим кварталом (85,7%). Около 12,3% сделок, проведенных через идеалист/кредитохабитацию, находятся в диапазоне от 200 тысяч до 300 тысяч евро. И 6,2% контрактов на суммы от 300 тысяч до 400 тысяч евро. Остальные 5% относятся к контрактам на суммы свыше 400 тысяч евро.

Каков профиль тех, кто берет ипотечные кредиты?

Перед оформлением ипотечного кредита банки анализируют профиль покупателей, обращая внимание на возраст, профессиональное положение и доходы, чтобы рассчитать срок, платежеспособность и сумму кредита. Таким образом, банки также гарантируют, что семьи имеют финансовую способность оплатить платежи по кредиту до конца срока договора.

Вот профиль семей, которые заключили ипотечные кредиты через идеалист/кредитохабитацию в третьем квартале 2023 года:

• 77,8% сделок приходится на возрастную группу от 25 до 45 лет (больше, чем годом ранее, когда эта возрастная группа составляла 70,4%);
• средний возраст покупателей снизился с 39 до 38 лет всего за 12 месяцев (новые сроки, определенные Банком Португалии в зависимости от возраста, могли помочь);
• стабильное занятость: около 88% семей имеют постоянные трудовые договоры, а 6% являются государственными служащими.

Также стоит отметить, что у тех, у кого доходы выше 2 тысяч евро и ниже 4 тысяч евро в месяц, обычно более низкая степень задолженности. Однако среди семей с низкими доходами (до 2 тысяч евро в месяц) - хотя их доля составляет всего 9% - средняя задолженность в третьем квартале 2023 года составила 25%, что меньше, чем в аналогичный период прошлого года (29%) и равно средней задолженности по контрактам в целом.