Никак не могу сказать, что нет имущественного пузыря

Между 2015 и 2022 годами Португалия зарегистрировала четвертый наибольший рост цен на жилье в Европейском союзе (94%), в два раза превышающий уровень в зоне евро (45%), согласно данным Sedes.

В течение этого периода цены на жилье в Португалии выросли более чем вдвое в сравнении с ростом во Франции (34%), Германии (56%), Швеции (38%) или Италии (7%). К концу 2022 года уровень цен на жилье в Португалии был примерно на 75% выше максимальных значений, предшествующих финансовому кризису 2007/2008 годов.

Это описание рынка жилья было составлено ассоциацией Sedes - Ассоциацией по экономическому и социальному развитию - которая представила отчет "Жилье и жилищная политика в Португалии", под руководством Карлоса Тавареса, авторы которого - Карлос Алвеш, Руй Педрас, Рикардо Арроджа и Витор Мендеш.

Возможность появления имущественной пузыри

В интервью ECO Карлос Таварес, бывший министр экономики в правительстве Дурана Баррозу и бывший председатель Комиссии по ценным бумагам, предупреждает о возможности появления имущественной пузыри. Однако экономист отмечает, что рост цен будет "смягчаться под влиянием процентных ставок", и чтобы избежать нового финансового кризиса, "желательно, чтобы этот процесс проходил плавно и постепенно".

Отчет Sedes указывает на несколько показателей, свидетельствующих о резком росте цен в последние годы и о том, что они уже значительно превышают средний уровень в Европе.

Беспокойство по поводу роста цен

Мы являемся четвертой страной, где рост цен был наиболее динамичным, они удвоились с 2015 по 2022 год. В 2023 году ожидается продолжение роста цен. Много людей радуется, что цены растут медленнее, но если они вырастут еще на 10% от уже имеющегося уровня, это будет очень много.

Одной из причин финансового кризиса 2007/2008 годов было прогревание рынка недвижимости и высокие цены на жилье. А в 2022 году цены были на 75% выше уровня 2008 года.

Доступ к жилью

В этом аспекте мы согласны с диагнозом правительства, когда они предложили программу "Больше жилья", которая также идентифицирует рост цен как одну из главных причин сложности доступа, которая не так сильно ощущалась благодаря постоянному снижению процентной ставки. Но сейчас, когда процентные ставки начинают нормализоваться, это становится заметно.

Прогнозы на 2023 год

Я считаю, что рост цен будет смягчаться благодаря повышению процентных ставок. Когда это произойдет? В течение года? Трудно предсказать. Год назад я сделал ставку с друзьями на то, что в начале этого года цены начнут снижаться, и я уже проиграл. Теперь я сделал новую ставку на начало следующего года [смех].

Проблема заключается в том, что рынок недвижимости очень особенный. С одной стороны, он предназначен для удовлетворения базовой потребности - жилья, с другой стороны, это также рынок с большим влиянием на экономику. И в истории все финансовые кризисы начинались с недвижимостной пузыри.

Риск новой недвижимостной пузыри

Можно сказать, что пузыря нет, но у меня трудности с утверждением этого с ростом цен. Но также нет строгого научного определения пузыря. Что точно нежелательно, это резкое падение цен.

Если ничего не будет предпринято, мы можем столкнуться с резким падением, что было причиной прошлых финансовых кризисов. Если произойдет финансовый кризис, люди, которые уже испытывают проблемы с жильем, также столкнутся с проблемами доходов и доступа к кредиту. Здесь требуется осторожность.

Риск для банков

Я думаю, что банки сделали предосторожные выборы, чтобы не столкнуться с такой ситуацией. Есть мера, которая могла бы быть использована и была создана в 2008 или 2009 году, но в настоящее время не применяется - это режим инвестиционных фондов жилого арендного жилья, FIIAH, который позволял людям, испытывающим трудности с выплатами, продать свою недвижимость и жить в ней по арендной плате с возможностью покупки через несколько лет.

Это могло бы быть решением, и это было бы хорошим решением. Эта мера должна быть возобновлена, потому что у этого режима было налоговое льготное положение, которое было определено как временное и завершилось 31 декабря 2020 года. Меня удивляет, что не говорят о таком решении, потому что это было успешным опытом и у нас есть правовая база для этого. Было бы более разумно идти по этому пути, чем придерживаться индивидуальной поддержки, связанной с нагрузкой по кредиту на жилье.

Влияние денежно-кредитной политики

Денежно-кредитная политика уже длительное время оказывает влияние на цены на активы, включая недвижимость. В отчете Sedes была проведена анализ суммы ежемесячного платежа по кредиту на 30 лет при ставках, которые действовали с 2014 по 2022 год, а также с учетом роста цен, который составил почти 100%, т.е. 94% с 2015 по 2022 годы.

Фактически, несмотря на рост цен, ежемесячный платеж постоянно снижался из-за снижения процентной ставки по ипотечному кредиту. Это означает, что люди могли продолжать покупать дома по более высоким ценам, не тратя больше ресурсов.

Вклад краткосрочной аренды в рост цен

Есть несколько факторов, которые способствовали росту цен, еще до появления краткосрочной аренды. Некоторые указывают, например, на присутствие иностранцев с золотыми визами или цифровыми номадами. Фактически, сделки или покупки нерезидентами составляли около 6% от общего числа сделок недвижимостью. В денежном выражении эта часть составляла 10% или 11%.

У нас все еще есть режим временных нерезидентов с налоговыми льготами, которые предоставляют налоговые льготы людям, которые приезжают жить в Португалию и нуждаются в жилье. И у многих из них доходы выше, поэтому, вероятно, они могут позволить себе более высокие цены.

Краткосрочная аренда оказала не малое влияние не только на предложение, сдвигая жилую аренду в сторону краткосрочной, но и на цены.

Некоторые муниципалитеты принимали меры по ограничению новых обращений калокаций и предлагали использование нежилых помещений для краткосрочной аренды, чтобы сдвинуть спрос с рынка жилья.