Нерезиденты избежали повышения социальных сборов при продаже французских домов — что это значит для инвесторов

Нерезиденты и налог на прирост: срочная новость для владельцев недвижимости Франции

Если вы владеете недвижимостью Франции как нерезидент, последние разъяснения властей — положительный сигнал. Власти подтвердили, что социальные сборы, взимаемые с прироста капитала при продаже недвижимости, для нерезидентов извне Европы не вырастут до предполагаемых 18,6% и останутся на прежнем уровне.

Кратко для тех, кто вникать не хочет

• Нерезиденты из стран вне ЕС/ЕЭЗ и Швейцарии (например, США) будут платить в сумме 26,5% при продаже французской недвижимости: 19% налог на прирост капитала (impôt sur la plus-value) + 7,5% PDS (prélèvement de solidarité).
• Страхи, что социальные сборы вырастут до 18,6%, оказались ложными: ставка социальных взносов для таких нерезидентов остаётся фактически 17,2%.
• Для резидентов Франции общая нагрузка на прирост капитала составляет 36,2% (19% + 7,5% + 0,5% CRDS + 9,2% CSG).

Что именно изменилось (и что не изменилось) в законе

В проекте закона о финансировании системы социального обеспечения на 2026 год была зафиксирована корректировка ставки основного социального сбора CSG, который вырос с 9,2% до 10,6% для ряда видов доходов, таких как банковские проценты и дивиденды. Одновременно текст закона содержал пункт с исключением для прироста капитала от продажи недвижимости.

Многие налоговые эксперты прочли формулировку исключения так, что оно касается только резидентов Франции. Это создавало риск, что нерезиденты извне ЕС будут платить CSG по повышенной ставке, что подняло бы их общую налоговую нагрузку на прирост капитала до 37,6% (19% налог + 0,5% CRDS + 10,6% обновлённая CSG + 7,5% PDS).

Однако официальный бюллетень системы социального обеспечения разъяснил ситуацию: исключение действует шире и основано на конституционных принципах равенства. Это означает, что нерезиденты за пределами Европы не попадут под повышение и останутся на предыдущем уровне социальных сборов — 17,2%, а суммарная ставка остаётся 26,5%.

Почему это важно для покупателей и инвесторов

Мы считаем это значимым решением, потому что налоговая ставка на прирост капитала влияет напрямую на доходность сделки и сроки выхода из инвестиций. Конкретные последствия:

• Для инвесторов, покупавших с расчётом на быстрый перепродаж, высокая ставка снижает внутреннюю доходность и увеличивает порог точки безубыточности.
• Для владельцев вторичного жилья в туристических зонах (Ницца, Канны, Прованс) налоговая нагрузка при продаже теперь предсказуема — риски внезапного ужесточения нивелированы.
• Для граждан США и других стран вне ЕС решение даёт правовую ясность и экономит значительную сумму при продаже.

Мы рекомендуем учитывать эти налоговые различия при планировании выхода из инвестиций, расчёте ROI и сроков продажи.

Кто платит какие сборы сегодня: сводная таблица в тексте

• Резиденты Франции: 36,2% в общей сумме (19% impôt + 7,5% PDS + 0,5% CRDS + 9,2% CSG).
• Нерезиденты из ЕС/ЕЭЗ, Швейцарии и Великобритании: 26,5% (19% + 7.5%) — освобождаются от CSG и CRDS в силу решения Европейского суда по делу De Ruyter и пост-Brexit соглашений по соцобеспечению с Великобританией.
• Нерезиденты вне ЕС/ЕЭЗ/Швейцарии (например, США): 26,5% — теперь подтверждённая ставка после разъяснений, несмотря на повышение CSG для других доходов.

Обратите внимание: суммы рассчитаны для обычного случая продажи имущества, не подпадающего под льготы для основного жилья.

История дела De Ruyter и почему она важна

Решение Европейского суда по делу De Ruyter закрепило, что страны ЕС не могут дискриминировать жителей других государств ЕС/ЕЭЗ и Швейцарии в отношении социальных сборов на прирост капитала при продаже недвижимости. Это решение ликвидировало одну из ключевых налоговых неясностей для европейских покупателей французской недвижимости.

После Brexit Великобритания подписала соглашения с Францией по социальному обеспечению, которые дают британским нерезидентам аналогичный статус в вопросе CSG/CRDS. Поэтому британцы, продавая недвижимость во Франции, также платят только 26,5%.

Для граждан других государств (США, Канада, Австралия и т.д.) предыдущая позиция оставалась сложной: отсутствие права на социальные взносы создаёт риск двойной нагрузки. Теперь же французские органы подтвердили, что исключение по приросту капитала действует в интересах равенства и распространяется и на этих нерезидентов.

Практические рекомендации для владельцев и покупателей недвижимости Франции

Мы даём конкретные советы, основанные на текущих налоговых правилах и нашем опыте:

• Планируйте продажу заранее. Если вы покидаете Францию и рассчитываете на освобождение при продаже бывшего основного жилья, важно соблюдать сроки: продажа должна быть завершена не позднее 31 декабря года, следующего за годом отъезда.
• Избегайте сдачи в аренду, если вы хотите сохранить статус «бывшего основного жилья» и рассчитывать на освобождение от налога на прирост капитала и социальных сборов.
• Проконсультируйтесь с налоговым адвокатом (avocat fiscaliste) для оценки возможных льгот, особенно если вы гражданин ЕС или планируете признание «невозможности использования» собственности (например, сдача в аренду).
• Учитывайте правила льгот для граждан ЕС: возможность освобождения до €150,000 чистой налогооблагаемой прибыли на срок до 10 лет в случае, если вы не можете использовать недвижимость.
• Проверяйте формулировки договоров и дату заключения: правки в законах могут иметь неоднозначную формулировку, и практика органов иногда меняется после судебных решений.

Риски и подводные камни, о которых стоит помнить

Налоговая практика во Франции сложна и требует внимания к деталям. В числе типичных рисков:

• Интерпретация закона. Как мы видели, формулировки могут быть поняты по-разному; судебные прецеденты и официальные бюллетени имеют решающее значение.
• Временные ограничения для освобождений.