Немцы снова возвращаются в прибрежную Хорватию — что это значит для рынка жилья

Немцы возвращаются — и это видно по запросам

Немецкий интерес к недвижимости Хорватии вернулся: по состоянию на 10 июня 2026 года агентства фиксируют рост числа запросов и осмотренных объектов. Для тех, кто следит за рынком недвижимости, это не просто новость — это сигнал о смене тренда после периода охлаждения.

За последние годы хорватская недвижимость стала привычным выбором для немецких покупателей. Причины понятны: близость, климат и исторически более низкая стоимость по сравнению с Италией, Францией и Испанией. Но пандемия и последующее повышение процентных ставок изменили правила игры — спрос упал. Сегодня мы видим возврат интереса, и это важно для инвесторов, покупателей и местных сообществ.

Как изменился профиль немецкого покупателя

Сегодня немецкие покупатели отличаются от тех, кто приезжал в страну 10–15 лет назад. Это уже не только туристы, покупающие апартаменты на берегу ради летнего отдыха. Риелторы отмечают несколько ключевых мотивов:

• второе жилье для нескольких месяцев в году;
• объекты для длительного проживания и переезда на пенсию;
• инвестиции в сдачу в аренду или капитальное улучшение;
• покупки ради качества жизни при частичной удалённой работе.

Мы видим, что спрос стал более прагматичным: люди выбирают не просто вид на море, а инфраструктуру, близость к аэропорту и хорошие дороги, стабильную интернет-связь и местные услуги. Это меняет ценовые ожидания и типы объектов, которые востребованы.

Где именно возвращается спрос: регионы в фокусе

По данным агентов и девелоперов, интерес сконцентрирован в прибрежных регионах — особенно в Истрии и северной Далмации. В списке популярных направлений также фигурируют виллы на Кварнере и апартаменты вдоль далматинского побережья.

Почему именно эти регионы?

• Истрия сочетает итальянский и хорватский культурные элементы, имеет развитую инфраструктуру и короткий путь на машине из Южной Германии;
• северная Далмация привлекает сочетанием доступности и прибрежной жизни;
• Кварнер интересен тем, кто ищет большие виллы и спокойные бухты.

Эти места остаются фаворитами потому что предлагают удобство поездки из Германии — важный фактор для тех, кто планирует приезжать не только на неделю летом.

Почему спрос сначала упал, а теперь растёт

В 2021–2022 годах хорватский рынок пережил всплеск спроса: удалённая работа и желание иметь доступ к природе подстегнули покупки. Затем центральные банки повысили процентные ставки, что привело к росту стоимости кредитов и снижению покупательской активности.

Факторы, которые тормозили рынок:

• рост процентных ставок и более дорогие ипотечные кредиты;
• общая экономическая неопределённость в Европе;
• ожидание корректировки цен после пандемийного бума.

Сейчас тенденция меняется. Риелторы видят увеличение числа запросов от немецких покупателей, хотя объёмы сделок ещё не вернулись к пиковым уровням. На это влияют несколько причин:

• вступление Хорватии в еврозону, что упростило расчёты и снизило валютные риски для покупателей из еврозоны;
• адаптация рынка к новым реалиям процентных ставок;
• изменение приоритетов: больше людей рассматривают Хорватию как место для долгосрочного проживания.

Последствия для цен и доступности жилья

Возврат иностранного спроса всегда двояк. С одной стороны, иностранные инвестиции приносят деньги в регион: ремонты, строительство, потребление услуг. С другой стороны, растущий спрос может давить на цены, особенно в популярных прибрежных городах.

Риски и эффекты, которые мы наблюдаем и прогнозируем:

• Рост цен в туристических зонах. Местные покупатели уже испытывают трудности при конкуренции с более состоятельными иностранцами.
• Увеличение нагрузки на инфраструктуру в сезон; это касается транспорта, водоснабжения и коммунальных услуг.
• Политическая чувствительность. Вопрос иностранного владения недвижимостью вызывает общественные дискуссии и местные инициативы по регулированию.

Позитивный эффект виден в экономике: ремонты и покупательская активность создают рабочие места и наполняют налоговые поступления муниципалитетов. В некоторых небольших общинах иностранные покупатели остановили процесс убыли населения, восстановив спрос на местные услуги.

Практические советы для покупателей и инвесторов

Мы собрали опыт агентов и юристов, чтобы дать конкретные рекомендации тем, кто рассматривает покупку в Хорватии.

• Проверьте юридический статус недвижимости.