Недвижимость в ОАЭ: Может ли арендодатель в договоре запретить продление аренды?

Вопрос: Мой арендодатель не хочет оформлять извещение о выселении через нотариуса. Вместо этого, он добавил условие в договор о продлении аренды, согласно которому арендатор соглашается не продлевать договор и выселиться к дате окончания срока аренды. Является ли этот договор обязательным для Департамента по землепользованию Дубая? Потеряю ли я мои права на обжалование, если я решу продлить договор аренды на еще один год и подпишу этот договор с указанным условием? СК, Дубай.

Ответ: Закон 33 от 2008 года, внесший некоторые изменения в закон 26 от 2007 года, регулирует отношения между арендодателями и арендаторами. В этом законе говорится, что единственный способ уведомить арендатора о необходимости выселения из сдаваемого имущества после оказания 12-месячного уведомления - это уведомление, отправленное через нотариуса или заказной почтой. Прикрепление такого уведомления к арендному договору не было предметом судебного исследования. Если вы решите оспорить это, знайте, что закон не затрагивает прецедентные решения. Каждый судья на слушании принимает решение о том, является ли уведомление в договоре действительным. Вы должны оспорить это условие, заявив, что подписываете договор по принуждению. Следует отметить, что вы не согласны с условием о непродлении на данный момент. В конечном счете, судья решит, действовал ли арендодатель законно или противоречил духу аренды, требуя вас подписать договор с этим условием.

Вопрос:

Я прочитал о том, что повышение аренды регулируется только калькулятором аренды Агентства по регулированию недвижимости, а не рыночными ценами. Я запутался, так как мой арендодатель недавно уведомил нас о повышении аренды при продлении, основываясь на свидетельстве о оценке аренды Департамента по землепользованию. Арендодатель имеет право на это с точки зрения закона? Я также слышал, что юрист на радио утверждал, что свидетельство оценки аренды превосходит калькулятор аренды Агентства по регулированию недвижимости.

Ответ: Все повышения аренды регулируются калькулятором аренды Агентства по регулированию недвижимости. Однако есть случаи, когда арендодатель имеет право запросить свидетельство оценки аренды Департамента по землепользованию. После проведения этой оценки сумма сравнивается с матрицей постановления 43 от 2013 года, которая устанавливает сумму повышения аренды, которую арендодатель имеет право законно запросить, исходя из средней аналогичной арендной платы, установленной калькулятором аренды Агентства по регулированию недвижимости. Это постановление устанавливает, что повышение аренды может быть либо нулевым, либо составлять 5, 10, 15 или максимум 20 процентов в год.

Вопрос:

Мой арендодатель отправил мне уведомление о выселении во время продления договора аренды на этот год, говоря, что он либо планирует остаться в квартире, либо продать ее. Однако я знаю, что это оправдание, так как я отказался от его требования о повышении аренды в этом году на основании калькулятора аренды Агентства по регулированию недвижимости. Могу ли я подать иск в случае, если он затем снова сдаст квартиру другому арендатору по более высокой цене? МА, Дубай.

Ответ: Отправка вам уведомления на 12 месяцев о выселении на основании продажи или с тем, чтобы арендодатель или его близкий родственник заселились, является законным основанием. Однако владелец не может выселять арендатора для повторной сдачи квартиры другому арендатору за более высокую арендную плату, так как это не разрешено.

После того, как вы выселились и впоследствии узнаете, что арендодатель снова сдал квартиру, вы можете подать в суд управления по разрешению арендных споров. Вам понадобится доказательство того, что квартира была снова сдана. Для этого вам может понадобиться помощь службы безопасности, консьержа или агентства по недвижимости, которое сдавало квартиру, потому что судью потребуется увидеть это доказательство, чтобы вынести решение в вашу пользу. Если вы выиграете дело, вам может быть выплачена компенсация до суммы аренды и возможно даже расходы.

Марио Вольпи является директором по продажам в AX Capital. Он работает в сфере недвижимости 39 лет в Лондоне и Дубае. Высказанные мнения не являются юридическим советом и предоставляются только для информации. Пожалуйста, отправляйте свои вопросы на адрес [email protected] Обновлено: 28 декабря 2023 г., 4:00 утра.