Недвижимость: настоящая цена в Иль-де-Франсе, город за городом

Снижение сделок на жилую недвижимость во французском регионе

Согласно отчету Палаты нотариусов Парижа и региона Иль-де-Франс, количество сделок на жилую недвижимость во французском регионе сократилось на 25% во втором квартале 2023 года, и ни один город не остался без изменений.

Влияние на рынок и спрос покупателей

«В 2022 году квартиры в Нейили продавались в среднем в течение месяца. Но начиная с начала этого года, продажа занимает три с половиной месяца. Покупатели значительно больше торгуются», - отмечает Франк Сильвер, генеральный директор агентства Paris Ouest Sotheby's International Realty.

Это часто приводит к успеху для покупателей, которые в среднем добиваются снижения цены до 5%. «Вначале страдали только жилье с дефектами. Теперь практически весь рынок находится под давлением», - удивляется Алексис Мишель, директор агентства Vaneau в Нейили.

В граничащем с департаментом О-де-Сен коммуне исключительные недвижимости устояли перед этим эрозионным явлением. Это касается и этой квартиры в саду площадью 186 м² с 190 м² пространства на открытом воздухе и отличным показателем энергоэффективности, расположенной на бульваре Мориса Барреса и недавно проданной за 2,7 миллиона евро. «Дома с садом в Нейили также защищены. Это рынок дефицита. Эти недвижимости продаются от 5 до 15 миллионов евро», - отмечает Шарль-Мари Жоттрас, президент Féau.

Цены на жилье в разных районах

«В июле 2023 года проспект Шарля де Голля, а также другие главные улицы Нейили, по-прежнему стоят около 10 000 евро за квадратный метр. «Спрос по-прежнему очень высок в районе Саблон, а также на Сен-Жаме, где цены в среднем составляют от 12 000 до 15 000 евро за квадратный метр для квартир без дефектов и в идеальном месте. Но для «обычных» квартир цены больше не превышают этот порог», - отмечает Оливия Поттье, директор агентства Эмиль Гарсен в Нейили-сюр-Сене.

Та же ситуация наблюдается в Сен-Клу, где квартиры с дефектами (здание без лифта, квартира с северной экспозицией, требующая ремонта...) оцениваются в 7500 евро за квадратный метр. «В то же время, недвижимость с качественной отделкой, такая как эта двухуровневая квартира в Монтрету площадью 170 м² с красивой террасой и видом на Париж, была продана по 13 000 евро за квадратный метр», - отмечает Марта Перес-Эмбид, директор агентства Barnes Hauts-de-Seine Ouest.

В других департаментах, например, в Булонь-Бийанкур, снижение цен более заметно. «Даже для недвижимости без дефектов покупатели предлагают цены ниже начальной. За год цены в коммуне снизились на 10%, и теперь не превышают 9000 евро за квадратный метр», - сообщает Мари-Элен Делорм, директор агентства Orpi в городе.

Влияние ипотечных ставок и спрос покупателей

Это снижение объясняется снижением покупательной способности приобретателей из-за роста ипотечных ставок. Напомним, что они за год выросли с 1,82% в среднем для всех сроков в августе 2022 года до 3,80% в августе 2023 года по данным Обсерватории Crédit Logement/CSA. Брокеры утверждают, что покупательская способность населения в сфере недвижимости сократилась на примерно 20% за этот период. Ежемесячное ограничение на процентную ставку, установленное Банком Франции в феврале 2023 года и действующее до начала 2024 года, похоже, не оказало никакого влияния на рынок. «Единственный способ оживить рынок - это согласиться на снижение цен продавцами на 10-15%.

Поведение покупателей на рынке

Покупатели-начинающие все реже появляются в агентствах. «Их число резко сократилось, и рынок контролируется покупателями, которые все чаще платят наличными за объекты стоимостью менее 250 000 евро», - отмечает Реми Левин, из агентства Century 21 Anatole-France в Леваллуа-Перре. Это наблюдение подтверждается Стефаном Ле Бальшем, директором агентства Stéphane Plaza Immobilier в Сен-Жермен-ан-Лэ, где все больше покупателей покупают недвижимость за наличные. «Мы только что продали дом площадью 130 м², требующий некоторых косметических работ, за 48 часов по цене 1,5 миллиона евро». Поток парижан, желающих переехать на природу, и возвращающихся из Лондона экспатов продолжает пополнять рынок.

Влияние энергетической эффективности и ремонтных работ

Покупатели очень внимательно относятся к энергетической эффективности жилья, особенно если они не являются инвесторами: «Это просто: если энергетический класс находится между F и G, покупатели даже не хотят об этом слышать», - уточняет Стефан Ле Бальш.

Календарь закона о климате и стойкости продолжает влиять на рынок, и ситуация такова, что несколько агентств недвижимости теперь рекомендуют продавцам провести работы до выставления на продажу недвижимости, имеющей класс G. «Скидка на цену для такого жилья может достигать 20%», - отмечает Сандрин Мансо, ассоциированный директор агентства Orpi Nogent-sur-Marne Atexia. «У нас была проблема с квартирой в здании 1930 года с классом G, которую мы не могли продать. Владелец заменил вентиляцию и электрические конвекторы, и теперь у нее класс E. Ремонт обошелся ему в 4000 евро, но продавец смог вернуть свои затраты при продаже», - отмечает она.

Ситуация с домами и домами в Венсене

Даже семейные жилья, расположенные в престижных районах известных городов, существенно снижаются в цене, когда планируются крупные ремонтные работы. Это относится к большой квартире площадью 145 м² в Версале на улице Паруаз, требующей ремонта на сумму почти 230 000 евро и проданной за 850 000 евро, что составляет среднюю стоимость квадратного метра около 5800 евро. Однако город страдает от кризиса менее, чем другие: «Рынок остается стабильным, поскольку спрос на выдающуюся недвижимость превышает количество доступных возможностей. Цены колеблются от 8000 до 10 000 евро за квадратный метр. Сен-Луи и Нотр-Дам очень востребованы семьями для классических квартир без работ», - указывает Карин Дешаши, консультант по недвижимости в агентстве Эмиль Гарсен в Версале.

Однако это особенно касается домов, которые процветают в этой ситуации. По данным Палаты нотариусов Парижа-Иль-де-Франс, средняя цена домов сократилась всего на 1,9% за год в регионе Иль-де-Франс, в то время как цены на квартиры снизились на 3,7%. Это особенно относится к Венсену, где, хотя цены на квартиры снизились на 5,3% по данным нотариусов и составили 8780 евро за квадратный метр, дома остаются дорогими. Вилла с классом F по показателю энергоэффективности в центре города и площадью около 200 м² на двух этажах с 75 м² пространства на открытом воздухе оценивается примерно в 1,9 миллиона евро. В Фонтене-су-Буа, дома на границе с лесом Венсена, недалеко от города с тем же именем, регулярно продаются по цене от 8000 до 9000 евро за квадратный метр. Это достаточно редкие объекты, чтобы противостоять изменению на рынке.