Наступление тяжелых потрясений на рынке офисов США, как сообщено инвесторам

Перегрев рынка недвижимости в США предрешает неминуемый крах цен на коммерческую недвижимость, и рынок коммерческой недвижимости столкнется как минимум с еще девятью месяцами падения, согласно последнему опросу Markets Live Pulse, проведенному Bloomberg.

Опрос Bloomberg

Около двух третей из 919 опрошенных респондентов, которые приняли участие в опросе, проведенном Bloomberg, считают, что рынок офисной недвижимости в США восстановится только после серьезного обвала. Еще большинство предсказывает, что цены на коммерческую недвижимость в США достигнут минимума только во второй половине 2024 года или позже.

Это плохие новости для 1,5 триллиона долларов коммерческого недвижимого долга, которые, по оценкам Morgan Stanley, должны быть погашены к концу 2025 года. Перефинансирование его не будет легкой задачей, особенно с учетом того, что примерно 25% коммерческой недвижимости составляют офисные здания. Индекс Green Street для цен на коммерческую недвижимость уже снизился на 16% с максимального уровня в марте 2022 года.

Проблемы продавцов и банков

Цены на коммерческую недвижимость сильно пострадали из-за агрессивной политики Федеральной резервной системы, которая увеличивает ключевые затраты на владение недвижимостью - расходы на финансирование. Однако, продавцы, стремящиеся избавиться от своего риска, сейчас обнаруживают, что вариантов покупателей мало, потому что немногие уверены, что рынок подошел к дну.

"Никто не хочет продавать с большим убытком", - сказала Лиа Оверби, аналитик в Barclays Plc. "Это недвижимость, которую не нужно продавать длительное время, и это означает, что владельцы, вероятно, будут откладывать продажу так долго, как только смогут".

К трудностям также добавляются проблемы у региональных банков, которые владеют около 30% долга по офисным зданиям по состоянию на 2022 год, согласно отчету Goldman Sachs. Меньшие банки за последние 12 месяцев увидели сокращение вкладов на 2%, согласно данным Федеральной резервной системы, после обрушения Silicon Valley Bank и Signature Bank. Это приводит к сокращению финансирования для банков, уменьшая их способность выдавать кредиты.

Последствия высоких процентных ставок

Последствия от высоких процентных ставок могут затянуться на несколько лет для собственников коммерческой недвижимости США, стоимость которой, по оценкам Morgan Stanley, составляет $11 триллионов.

По исследованию, проведенному Moody's Investors Service, до 2027 года арендные соглашения, которые сейчас действуют, истекут, и ожидания по доходам будут ниже на 10% по сравнению с сегодняшними.

Устойчивость рынка

"Для американской недвижимости изменение процентных ставок обычно происходит медленно", - сказала аналитик Barclays Леа Оверби. "И офисный сектор находится в глубоком кризисе, что потребует много времени для восстановления".

Даже если произойдет серьезный и продолжительный спад на рынке коммерческой недвижимости США, включая большие потери из-за обвала офисного сектора, Лиа Оверби не беспокоится о том, что это угрожает стабильности рынка в целом. Сектор недвижимости большой, но долг распределен достаточно широко среди инвесторов, чтобы поглощать потери, сказала она.

Проблемы с коммутированием

В офисном секторе также есть проблема с сокращением или переездом арендаторов, особенно ярко это наблюдается в США, где офисные работники более скептически настроены к возвращению в офис, чем в Европе или Азии. Некоторое сопротивление возвращению в офис может быть связано с проблемами, связанными с коммутированием. Более 40% респондентов опроса Pulse MLIV сказали, что они бы чаще ходили на работу в офис, если бы имели доступ к лучшему общественному транспорту. Более быстрые, частые или более доступные общественные транспортные средства могут особенно привлекать американцев и канадцев. Среди 649 респондентов из этого региона около половины сказали, что на данный момент они используют автомобиль, чтобы добраться до офиса.

Около 20% опрошенных сказали, что в период пандемии они переехали дальше от своего офиса, и только 3% пожалели о своем решении. Почти треть респондентов сказали, что их коммутация стала дольше, чем до Covid, возможно, из-за переезда или сокращения транспортных услуг в период пандемии.