Наследство Косты: еще больше нестабильности в кризисном секторе жилья

Антонио Коста вступил в должность премьер-министра 26 ноября 2015 года и ушел с поста почти через восемь лет, 7 ноября 2023 года, после того, как стало известно о его якобы участии в расследовании дел, связанных с литием и водородом.

Правление, которое оставило свой след в недвижимости и жилье. Например, в начале года было создано Министерство Жилища и представлена и утверждена – уже вступила в силу – контроверзная программа "Больше Жилья". Но оставляет ли наследие Косты в сфере жилья тоску, теперь, когда Португалия оказалась в недвижимом и политическом кризисе?

О предыдущем правительстве:

Говорят в понятийных новостях об неопределенности, нестабильности и потере доверия. "Определенно можно сказать, что, когда речь идет о жилищной и более общей политике недвижимости, правительство Антонио Косты было, возможно, самым худшим в последние десятилетия", – говорит глава Cushman & Wakefield в Португалии Эрик ван Левен. "Сообщество недвижимости не почувствует скучный за этим правительством", – добавляет он.

Однако критика не ограничивается только этим. "Правительство Косты показало, что не понимает динамики рынка и не испытывает желания его понять. Каждый шаг подрывал доверие участников рынка", – продолжает он, перечисляя некоторые из неподходящих решений: пересмотрел "Закон Криштас" 2012 года (который вызвал регенерацию городских центров после десятилетий забвения); усилил налогообложение строительства и владения недвижимостью (в том числе через AIMI и нереальное увеличение ИМИ на недвижимость, принадлежащую организациям, зарегистрированным в предполагаемых "налоговых раях"); до сих пор не сумел воспользоваться средствами из фонда пенсионных планов для создания анонсированных десятков тысяч социальных и доступных квартир; и все это закончилось пакетом "Больше Жилья", который, хотя и содержит несколько положительных, но всё же небольших мер (которые всё еще требуют регулирования постановлением), представлял огромно потерянную возможность и уничтожил остатки доверия частных инвесторов, что безусловно приведет к Меньше Жилья.

Мнения других экспертов:

Клич Кандуоти, основатель бельгийского застройщика Krest, говорит о политиках, которые "создали неопределенность и путаницу на рынке, что никогда не бывает хорошо". "Вина за повышение цен на жилье была возложена на застройщиков, когда на самом деле настоящая проблема – в освобождении большего количества земель для разработки проектов в рамках четкой национальной программы доступного жилья. Также было создана путаница в отношении бюджетной стабильности Португалии", – сетует он.

С точки зрения недвижимости, генеральный директор Century 21 Португалии Рикардо Соуза хвалит доступность, которую проявило государство и, более недавно, Министерство Жилища – руководимое Мариной Гонсалвес – для активного сотрудничества с ведущими участниками недвижимости. Однако он также указывает на нестабильность, вызванную программой "Больше Жилья". "(...) Мы признаем усилия этого правительства в вопросе программы "Больше Жилья" и соглашаемся с общими целями программы, хотя и не соглашаемся с методами и воплощением многих заявленных мер. Программа имеет хорошие намерения, но вызвала много нестабильности и неуверенности на рынке, что оказывает отрицательное влияние и затрудняет достижение поставленных целей. Набор политик, перегруженных государственным вмешательством, и опасения, что некоторые меры могут иметь обратный эффект", – предупреждает Рикардо Соуза в письменном интервью для idealista/news.

Руи Торгал, генеральный директор ERA Portugal, считает, что можно назвать и позитивные, и негативные последствия: "Самым положительным является создание Министерства Жилища, что придало отрасли должное значение. С другой стороны, даже признавая хорошую волю некоторых решений, я считаю, что правительство постоянно допускало ошибку, представляя постоянные временные или краткосрочные меры.

Что следует требовать от следующего правительства?

После встречи с восемью партиями, представленными в парламенте, и консультации с Государственным Советом Марселу Ребелу ди Созу официально принял отставку Косты и решил роспускать португальский парламент в начале декабря, чтобы гарантировать принятие Государственного бюджета на 2024 год, усиливая средства программы "Больше Жилья". Он также объявил досрочные парламентские выборы на 10 марта 2024 года.

Так что только после этой даты станет известно, кто будет входить в новое правительство Португалии. И что может сделать новый кабинет по отношению к мерам, затрагивающим жилье и недвижимость?

"Пусть приложит усилие, чтобы понять, как работает рынок, регулируя его, но не передавливая. И пусть снизит налоговое бремя, особенно на строительство и владение жильем", – отвечает Эрик ван Левен.

По словам главы C&W в Португалии, "любая экономическая деятельность ценит стабильность и предсказуемость, а недвижимость еще больше, потому что цикл планирования, строительства и маркетинга долговат". И, к несчастью, Португалия "известна отсутствием этой стабильности, особенно в правовом и налоговом отношении", отмечает он, подчеркивая, что "неопределенность, созданная падением правительства, в сочетании с войнами на Украине и в Палестине, будет заставлять отечественных и иностранных инвесторов еще больше сдерживаться".

Спрошенный о том же вопросе, Клауд Кандуоти считает важным, чтобы следующее правительство могло "сформулировать ясную политику решения проблемы жилья, создав всеобъемлющие законы путем глубокого диалога со всеми участниками рынка". Он также обращает внимание на необходимость "увеличения фискальной стабильности, которая была одним из фундаментальных принципов Португалии". "Без нее иностранные инвесторы и учреждения будут считать Португалию менее привлекательной для инвестиций", – говорит он, подчеркивая, что кризис, который переживает страна, оставит свое следующее: "Больше неопределенности для инвесторов".

Рикардо Соуза из Century 21 Portugal считает, что следующее правительство в краткосрочной перспективе должно сосредоточиться на создании условий и поддержке для молодежи для доступного жилья, значительного увеличения государственного жилья и стимулирования строительства нового жилья для среднего класса. "Абсолютно необходимо пересмотреть жилищную политику на основе стратегического, долгосрочного видения, чтобы начать заложить основу для строительства будущих городов, более устойчивых, инклюзивных и доступных. Кроме того, важно сохранять большое внимание на привлечение и удержание талантов в стране", - подчеркивает он.

Важным аспектом для Рикардо Соуза также является стабильность. "Для хорошего функционирования рынка недвижимости крайне важны стабильная атмосфера, доверие и предсказуемость. Текущий социально-экономический контекст уже является достаточно сложным, поэтому политическая нестабильность не может не вызвать повышенную тревогу во многих аспектах", - заключает он.

Со своей стороны, Руи Торгал из ERA Portugal надеется, что будет разработана долгосрочная стратегия, которая отразится на структурных мерах. "Мы просим решение начальной проблемы, а не только краткосрочные меры по смягчению последствий", – говорит Руи Торгал, приводя несколько примеров: более быстрое выдача разрешений; снижение налогового бремени для строительства, восстановления и приобретения недвижимости; стимулы для приобретения домов инвесторами для аренды (большее предложение приведет к равновесию цен) - необходимо устранить стигму, согласно которой частные инвесторы вредят рынку, поскольку те, кто строит для продажи или восстановления, несут большой риск; меры поддержки приобретения первого дома молодыми людьми; больше государственных инвестиций в жилье для наиболее нуждающихся семей или юных людей; изменение генерального плана развития муниципалитетов с целью создания большего количества городских зон.

Влияние политического кризиса:

"Я не думаю, что это будет настолько значительно, особенно если учесть юридическую нестабильность последнего времени", – отвечает Руи Торгал, критикуя, однако, "легкость, с которой вносились изменения в законы и изменялись "игровые правила" компаний. Это создало такую неопределенность, что оттолкнуло инвесторов, застройщиков и даже клиентов". "Вот это были меры, оказавшие непосредственное влияние на недвижимость. Все-таки я продолжаю утверждать, что для сектора лучше иметь меньше государства и больше рынка, сохраняя, разумеется, ситуации социальной уязвимости", – заключает он.