Налог на аренду в Кипре, затрагивающий всех владельцев недвижимости, сдающих свои объекты в аренду.

Для печати этой статьи вам просто нужно зарегистрироваться или войти на сайт Mondaq.com.

Налоговое обращение с доходами от аренды

В данной статье будет разъяснено налоговое обращение между компанией или/и частным лицом, которые владеют недвижимостью, сдаваемой в аренду жилым арендаторам, при условии, что это их основной источник дохода (т.е. оборот более 15 600 евро в год).

Примечания для читателя:

НДС

• Налоговое обращение: налогообложение НДС и СДД различается в зависимости от того, является ли такой доход классифицируемым как краткосрочная или долгосрочная аренда жилья.
• Обязательство по НДС возникает, если доход от аренды превышает нормальную ставку регистрации НДС в размере 19%. Если этот порог не превышен, владелец недвижимости не обязан регистрироваться в НДС, хотя добровольная регистрация возможна.
• НДС - это очень сложная область, и эту статью следует использовать как краткое представление о его применении. Налогообложение НДС может значительно отличаться в зависимости от каждого случая и сценария; бесплатная консультация может быть предоставлена по электронной почте г-на Трамаунтанелли по адресу [email protected].
• Если у вас есть недвижимость, которая не обязана стать плательщиком НДС, игнорируйте все ссылки на НДС и прочитайте остальные налоги, которые могут применяться.

Другие налоги

Другие налоги, такие как налог на прибыль организаций, взносы в Национальную здравоохранительную систему и налог на доходы физических лиц, зависят от того, является ли владелец недвижимости компанией или частным лицом (раздел С ниже). СДД, налог на доходы физических лиц и взносы в Национальную здравоохранительную систему применяются к физическим лицам, в то время как налог на прибыль организаций и СДД применяются к компаниям. Физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Кипра, но не являющиеся резидентами по месту жительства, освобождаются от СДД, но не от Национальной здравоохранительной системы.

Термины

• НДС - Налог на добавленную стоимость (для компаний и физических лиц)
• СДД - Специальный налог на оборону (для компаний и физических лиц)
• НДФЛ - Налог на доходы физических лиц (для физических лиц)
• Налог на прибыль организаций (для компаний)

Анализ налогообложения НДС (аренда на короткий срок по сравнению с арендой на длительный срок)

Аренда на короткий срок

Аренда жилья на короткий срок в рамках отпускного размещения облагается НДС по сниженной ставке 9%. Долгосрочная аренда освобождается от НДС.

Что признается короткосрочной арендой жилья для отдыха. Хотя в НДС законодательстве нет четкого определения короткосрочной и долгосрочной аренды, короткосрочной арендой будет считаться любая короткосрочная аренда (т.е. до месяца), которая обычно осуществляется на основе оплаты за ночь. Такая аренда также должна быть самообеспеченной; аренда будет сопровождаться другими услугами, подобными услугам отеля, т.е. предполагается, что жилье будет меблировано, включается расход коммунальных услуг, предоставляются постельное белье и услуги по уборке, а также услуги, такие как Wi-Fi. Такие сделки могут осуществляться через онлайн-платформы, такие как booking.com или Airbnb, или через менеджеров недвижимости или непосредственно владельцем. Не всегда ясно, является ли сделка арендой жилья для отдыха, и такие сделки легче доказать в туристических районах, например, в Лимассоле по сравнению с центром города Никосия.

Пример краткосрочного размещения

Налоговое обращение для Airbnb

• Сниженный НДС 9%, но без СДД для компаний и физических лиц с зарегистрированными недвижимостями в статусе Airbnb.

В соответствии с законом об учреждении и деятельности гостиниц и туристического размещения, в последние несколько лет все больше частных лиц и компаний, владеющих недвижимостью, начали сдавать их в аренду другим арендаторам (на короткий срок), что создает более конкурентную среду по сравнению с отелями. Налоговое обращение для недвижимости, которая классифицируется как Airbnb, без участия владельца или управляющей компании, не подлежит уплате специального налога на оборону, так как в данном случае он освобождается в соответствии с законом. Для недвижимости или ее частей, которые относятся к категории Airbnb, чтобы считаться самообеспеченными и иметь вышеуказанное налоговое обращение, все нижеперечисленное должно применяться к недвижимости/частям:

• Должны быть застрахованы.
• Должны быть зарегистрированы в НДС.
• Должны быть зарегистрированы в самообслуживании и иметь авторизованный номер.
• Должны быть включены в список Кипрской туристической организации.

Если вышеуказанное применимо, доход от краткосрочной аренды будет подвергаться сниженному НДС в размере 9%, но не будет подлежать специальному налогу на оборону (3%). Кроме того, этот доход будет подлежать налогу на прибыль организаций для компаний и налогу на доходы физических лиц и СДД для физических лиц, как объясняется ниже (раздел С).

Что признается долгосрочной арендой жилья (без НДС)

Долгосрочная аренда жилой недвижимости может быть определена как любая форма аренды, при которой арендатор фактически будет использовать недвижимость в качестве своего основного места жительства (на длительный срок, например, шесть месяцев, год и т.д.).

Арендодатель имеет право, основываясь на условиях, которые будут установлены Комиссаром по налогам в соответствующем Уведомлении, отказаться от взимания НДС с арендатора недвижимости. Опция является неотзывной. Без НДС! Остальные налоги применяются в соответствии с разделом С ниже.

Подробный анализ налогообложения НДС (краткосрочная аренда по сравнению с долгосрочной арендой)

Краткосрочная аренда жилья

Краткосрочная аренда отпускного жилья подлежит НДС по сниженной ставке 9% при условии, что она соответствует критериям предоставления жилья, аналогичным критериям гостиничных учреждений. Услуги отпускного размещения должны поставляться непосредственно владельцем конечному пользователю (т.е. владелец выставляет счет и получает деньги непосредственно от клиентов), чтобы услуги подлежали сниженной ставке 9%. Кипрский НДС по стандартной ставке применяется к доходу от аренды, полученному владельцем за предоставление различных менеджерам недвижимости для последующей аренды жилья для отдыха.

Долгосрочная аренда жилья

Долгосрочная аренда жилой недвижимости освобождается от НДС. Это может быть любая форма аренды, при которой арендатор фактически будет использовать недвижимость в качестве своего основного места жительства. Однако, начиная с 13 ноября 2017 года, долгосрочная аренда недвижимости, за исключением зданий, используемых в качестве жилых помещений, для налогоплательщиков, осуществляющих налогооблагаемую предпринимательскую деятельность, облагается НДС по стандартной ставке 19%. Кипрское налоговое управление по НДС будет рассматривать как налогооблагаемую сделку сдачу в аренду недвижимости, когда налогооблагаемые услуги арендатора составляют не менее 90% от его общего объема услуг. Арендодатель, взимающий НДС с дохода от аренды, будет иметь право на возврат НДС, уплаченного в связи с недвижимостью. НДС, уплаченный при приобретении или строительстве недвижимости и других капитальных затратах, может быть восстановлен в соответствии с схемой налогообложения капитальными товарами, которая предусматривает возможность корректировки НДС в течение 10-летнего периода. Взимание НДС применяется к договорам аренды, заключенным на или после вступления в силу Закона.

Б. Налогообложение доходов от аренды

Все доходы от аренды облагаются либо через НДФЛ, либо через налог на прибыль организаций и могут подлежать уплате СДД и НСЗ в зависимости от статуса и налогового резидентства арендодателя/владельца недвижимости.

1. СДД (Специальный налог на оборону)

СДД применяется ко всем физическим лицам, являющимся налоговыми резидентами Кипра, и кипрским компаниям, подлежащим следующему:

• Как и в случае с НДС, СДД не применяется, если доход от аренды является краткосрочным и зарегистрирован в соответствии с местным статусом Airbnb (см. раздел А выше).
• Однако, если вышеуказанное не применяется, доход от аренды подлежит скидке 30% и специальному налогу на оборону в размере 3%.
• Более того, в соответствии с законом об учреждении и деятельности гостиниц и турист