Купля-продажа и цены на жилье: прогнозы Nomisma до 2025 года

В то время как мировая экономика сталкивается с непростой ситуацией, вызванной невидимой рецессией, проблемами с инфляцией и застоем зарплат, неопределенностью в геополитике и не всегда эффективной денежной политикой, итальянский рынок недвижимости долго не испытывал падения продаж и цен, которое должно было произойти еще в период пандемии. Однако, по мнению экспертов компании Nomisma, спад не за горами: ситуация с покупкой жилья становится все более неблагоприятной, а высокая зависимость от ипотеки делает возможность приобрести жилье более отдаленной по сравнению с несколькими годами назад. В своем обзоре итальянский рынок недвижимости, Nomisma анализирует ситуацию в основных итальянских городах и делает прогнозы на период до 2025 года.

Прогнозы на покупку жилья в 2023 году

Период после пандемии стал свидетелем расширения рынка недвижимости за пределами ожиданий, но на самом деле это было способствовано желанием улучшить жилищные условия, наличием большего количества сбережений в итальянских семьях и очень низкой стоимостью кредита, что способствовало росту ипотечного рынка. Однако эта ситуация изменилась, и, по словам Луки Донди, исполнительного директора Nomisma, будущая картина будет неутешительной.

Согласно прогнозам центра исследований, если в 2022 году было совершено 784 тысячи сделок купли-продажи, то в 2023 году этот показатель сократится до 670 тысяч (снижение на 14,6 процента), в 2024 году - до 643 тысяч и в 2025 году - до 669 тысяч. Снижение объема сделок купли-продажи уже стало явным в последние месяцы 2022 года, которые отметились снижением на 2,1 процента, особенно на рынке Милана, где наблюдается отрицательная динамика уже в течение двух кварталов.

Не так просто было выявить однозначную причину неспособности рынка противостоять этой ситуации. Донди уточняет, что не рецессия, которую ожидалось, но не произошла, и не энергетические затраты, которые значительно снизились, в том числе благодаря глобальному потеплению, оказывают неблагоприятное влияние. Причину следует искать в инфляции, на которую ограничительная денежная политика не оказывает влияния, так как она не затрагивает ее структурную составляющую, которая осталась стабильной или даже увеличилась, а только воздействует на ее изменчивую составляющую. Эта ситуация не компенсируется ростом зарплат и соответствующей поддержкой покупательной способности.

Цены на жилье: тенденции и прогнозы

Что касается цен на недвижимость, согласно Nomisma, значения все еще находятся на положительной стороне, но склонны к стабильности. Если в номинальных значениях цены на жилье в 2023 году увеличатся на 1 процент (по сравнению с ростом на 3,1 процента в 2022 году), на самом деле с учетом инфляции это приведет к снижению на 4,8 процента. Аналогично и в последующие годы, когда номинальные цены увеличатся на 0,2 и 0,5 процента в 2024 и 2025 годах соответственно, а после учета инфляции ожидается снижение на 2,5 и 1,4 процента.

Помимо инфляции, важным фактором для динамики цен является недостаток нового жилья, так как цены материалов на рынке недвижимости растут. Это означает, что динамика цен на недвижимость не будет полностью отражать уровень инфляции.

Рынок арендного жилья: прогнозы на 2023-2025 годы

В связи с замедлением сделок купли-продажи Nomisma прогнозирует рост рынка арендного жилья, обусловленный восстановлением студенческой аренды и туристической отрасли после пандемии. К постоянному спросу относится и временное отсутствие возможности стать собственником.

В 2022 году наблюдалось увеличение арендной платы на 3,6 процента (номинальное увеличение на 2 процента), сектор нерезидентного жилья оставался на среднем уровне. Доходность остается стабильной и, в среднем, составляет 5,5% для жилой недвижимости. Время на поиск жилья составляет в среднем 1,5 месяца, а чистая доходность от аренды составляет около 5,5%.

Разрыв между зарплатами и ипотечными кредитами в 2023 году

Разрыв между зарплатами и инфляцией, по расчетам Nomisma, составлял -9,6 процента к концу 2022 года и не сократится в 2023 году. Это вызывает дополнительные трудности для итальянских семей по выплате ипотечных кредитов, ухудшая обстановку доверия и намерений покупки.

Итальянские семьи все еще сильно зависят от ипотеки для покупки жилья, лишь 17 процентов семей не рассматривают покупку с использованием ипотеки. Однако спрос на ипотечные кредиты снизился, так как семьи считают себя более финансово уязвимыми и реже обращаются в банки, зная, что вероятнее всего получат отказ.

Такая ситуация находит отражение в усилении условий предоставления кредита со стороны банков. Несмотря на сокращение проблемных кредитов, особенно тяжелых, банки считают необходимым придерживаться осторожности из-за денежной политики и последующего повышения процентных ставок, что на долгосрочной основе может привести к увеличению неплатежеспособности.

После относительной стабильности в 2022 году, характеризующейся незначительным ростом выдачи кредитов (+1%) и резким снижением суррогатных и заменительных сделок (-70%), Nomisma предсказывает снижение в двухзначных процентах как для новых ипотечных кредитов (-18% в год), так и для суррогатных и заменительных сделок (-47%).

Настроение агентов недвижимости на 2023 год

Наконец, отчет Nomisma анализирует настроение агентов недвижимости по рынку на 2023 год в основных итальянских городах по различным аспектам.

Дисбаланс между спросом и предложением на аренду и покупку

Общий дисбаланс между спросом и предложением жилых помещений становится более значительным в сфере арендного жилья. Если для покупки разница заключается в увеличении спроса примерно на 20 процентов и снижении предложения на 30 процентов, то для аренды мы говорим о спросе на аренду, увеличившемся на 80 процентов при снижении предложения на 60 процентов.

Динамика спроса и предложения

Среди динамики спроса и предложения на рынке жилья, агенты обозначают выход из рынка части спроса (69 процентов), сокращение бюджета на жилье (87 процентов) и переход на аренду (60 процентов). На стороне предложения 72 процента агентов отмечают снижение цен на жилье.

Идентификация арендаторов

Согласно агентам, арендаторы обычно молодые люди (работники в постоянном передвижении, молодые пары, одинокие родители, студенты, одинокие), тогда как семьи, переезжающие из других городов, уменьшаются. Предпочтение отдается новому или отремонтированному жилью, близкому к общественному транспорту и услугам, таким как школы, медицина и т.д.

Причины покупки жилья

Спрос на покупку жилья, по мнению агентов, связан прежде всего с инвестициями (14 процентов), заменой жилья (29 процентов) и в первую очередь приобретением первого жилья (45 процентов). Покупка курортных домов сократилась на 28 процентов, а покупка жилья для родственников уменьшилась на 6 процентов.

Происхождение спроса на покупку жилья

По словам агентов, те, кто покупает жилье, в основном приезжают из столичных городов и ищут жилье в других районах того же города (25 процентов), или жители пригородных городов хотят жить в столице (23 процента). Выезд из столиц в провинцию замедляется, со снижением на 1 процент в этом типе жилищного спроса.