Кто сможет сдавать квартиры туристам в Греции? Новый Кодекс даст ответ к 2027 году

Новый Кодекс недвижимости в Греции: что меняется для владельцев и инвесторов

Если вы следите за рынком и рассматриваете недвижимость Греции для покупки или сдачи в аренду, есть важная новость: правительство готовит новый Кодекс недвижимости, который должен дать ясные правила для краткосрочной аренды в многоквартирных домах. Мы видим пробелы в старом законодательстве и растущие споры между собственниками — власти решили систематизировать подходы. Это не просто бюрократия: изменения могут изменить экономику владения жилой квартирой в городах и туристических центрах.

Короткий «бросок» по фактам

• Проект разрабатывает Министерство юстиции.
• Черновик ожидают к началу осени 2024 года.
• Если парламент примет закон, новые нормы начнут действовать в начале 2027 года.
• Повод к реформе дала судебная практика: июль 2024 года, решение Афинского суда первой инстанции, которое запретило владельцу использовать квартиру для туристической аренды из-за запрета в уставе дома.

Это важные даты для тех, кто уже владеет квартирой в центре Афин или подумывает вложиться в объекты в популярных районах. Мы разобрали, что именно в проекте, какие риски и возможности для владельцев и инвесторов, и какие конкретные шаги стоит предпринять прямо сейчас.

Почему реформа нужна: проблемы старого порядка

Законодательство о собственности в Греции во многом опирается на правила, которые были сформулированы почти столетие назад. За это время жилищный рынок и облик городов сильно изменились, а вместе с ними появились и платформы для краткосрочной аренды.

Проблемы, которые выявляются на практике:

• Уставы большинства многоквартирных домов были составлены до появления сервисов вроде Airbnb и не содержат конкретных положений по краткосрочной аренде.
• Когда возникает конфликт между владельцем, сдающим жилье туристам, и соседями, суды разрешают каждый случай отдельно, что создает правовую нестабильность.
• Нет единого регулирования вопросов безопасности, шума и использования общих помещений в контексте туристической эксплуатации квартир.
• Отношения между собственниками, распределение общих расходов и порядок изменения назначения помещений регулируются разрозненно.

Мы считаем, что системный подход обязателен: без четких правил инвесторы рискуют потерять доход, а постоянные жители получают дискомфорт.

Что, по сути, предполагает новый Кодекс

Проект направлен на обновление правил, касающихся горизонтальной и вертикальной собственности. Хотя точный текст пока неизвестен, из официальных заявлений и логики реформы можно выделить ключевые направления.

Основные темы, которые должны быть урегулированы:

• Порядок определения допустимости краткосрочной аренды в каждом многоквартирном доме.
• Регулирование споров между собственниками при конфликте интересов из-за туристической аренды.
• Порядок использования общих помещений и требований по безопасности при краткосрочной эксплуатации квартир.
• Условия пересмотра уставов и внутреннего регулирования зданий.
• Вопросы общих расходов и влияния аренды на коммунальные платежи и страхование.

Закон должен найти баланс между правом собственника пользоваться своей квартирой и правами других жильцов на комфорт и безопасность. Сейчас это баланс чаще всего решают суды в каждом конкретном деле.

Судебная практика: прецедент из Афин и его значение

Кейс июля 2024 года, когда Афинский суд первой инстанции запретил владельцу использовать свою квартиру для туристической аренды, привлек внимание к системной проблеме. Суд отклонил аргумент владельца, потому что устав дома прямо запрещал туристические цели.

Что важно здесь понимать:

• Решение не вводит общего запрета на краткосрочную аренду в многоквартирных домах. Оно подтверждает принцип: приоритет имеют положения конкретного устава здания.
• Там, где устав молчит, суды рассматривают споры индивидуально.
• Устав можно изменить при согласии необходимого числа собственников; значит, судьба квартиры в многоквартирном доме часто решается голосованием соседей.

Для инвестора это означает: юридическая проверка устава и понимание реальной позиции собственников становятся решающими элементами сделки.

Практические рекомендации для покупателей и инвесторов

Мы говорим с людьми, которые покупают квартиры для сдачи туристам, и с теми, кто инвестирует в жилую недвижимость. На основе имеющейся информации и нашего опыта даем конкретные шаги.

1. Перед покупкой проведите тщательную проверку устава дома

• Убедитесь, что в уставе прямо не запрещена краткосрочная аренда.
• Если устав ничего не говорит о туристической аренде, выясните, как решались аналогичные споры в доме.

2. Оцените риск изменения устава

• Узнайте, каков механизм внесения изменений и какая квалифицированная или простая квалификация голосов требуется в вашем конкретном здании.
• Поговорите с соседями и управляющим; если большинство жильцов против, вы можете столкнуться с блокировкой деятельности.

3. Планируйте альтернативы: долгосрочная аренда или управление

• Если риск оппозиции высок, рассмотрите стратегию долгосрочной аренды или управление квартирой через оператора, который снижает социальное напряжение.

4. Проверьте страхование и вопросы безопасности

• Уточните, покрывает ли страховой полис коммерческое использование квартиры и какие требования предъявляются к пожарной безопасности и системам доступа.

5. Следите за разработкой Кодекса и судейской практикой

• Черновик ожидается к началу осени 2024 года; если парламент утвердит, нормы начнут действовать в начале 2027 года. Это окно времени важно для планирования сделок и корректировки бизнес-моделей.

6. Проконсультируйтесь с юристом по недвижимости

• Мы рекомендуем получить профессиональную юридическую оценку: правовые тонкости владения в каждом муниципалитете и требования к уставам могут различаться.

Эти шаги не снимают всех рисков, но помогают их оценить и минимизировать.

Что реформы значат для рынков жилья и инвестиций

Реформа кодифицирует существующие практики и создаст более предсказуемую правовую среду. Для разных групп игроков это будет означать следующее.

Для владельцев квартир, уже сдающих туристам:

• Правовая неопределенность может уменьшиться, но могут появиться новые требования по безопасности и использованию общих зон.
• В некоторых домах уставы могут ограничить экспорт краткосрочной аренды, что уменьшит доходность отдельных объектов.

Для новых инвесторов:

• Требование проверять уставы станет стандартной частью due diligence.
• В зависимости от окончательного текста Кодекса, привлекательность объектов в центре городов может измениться из-за возможных ограничений и дополнительных расходов.

Для местных жителей и управляющих домами:

• Появится инструмент для защиты прав жильцов от шума, беспорядков и недобросовестного использования общих зон.
• Управляющие компании получат более четкие правила для регулирования поведения арендаторов.

Мы полагаем, что предсказуемость закона важнее краткосрочной выгоды. Инвесторы, которые учтут новые реалии, будут в выигрышном положении.

Возможные риски и неочевидные последствия

Закон может снизить напряжение, но есть и риски, которые стоит учитывать:

• Механизм согласования изменений устава может оставаться полем для борьбы интересов, и крупные собственники будут влиять на правила в своих домах.
• Жесткие ограничения могут подтолкнуть часть предложения на неформальный рынок, что создаст дополнительные риски для арендодателей.
• Регулирование безопасности и общих зон может потребовать дополнительных инвестиций в модернизацию зданий, что увеличит общие расходы жильцов.

Мы предупреждаем: изменения законодательства часто приводят к перегруппировке рынка. Тот, кто готов корректировать стратегии и инвестировать в соблюдение правил, сохранит доходность, кто нет, столкнется с проблемами.

Что делать сейчас: чек-лист для продавцов и покупателей

• Проверить устав дома и предыдущие решения общих собраний.
• Получить юридическую консультацию по процедуре изменения устава и требованиям муниципалитета.
• Оценить, покрывает ли страховка коммерческую эксплуатацию квартиры.
• Связаться с управляющей компанией и соседями для оценки настроений.
• Планировать вложения в безопасность и минимизацию шума (замки, шумоизоляция, правила использования лифта и подъездных зон).

Эти шаги снизят вероятность неприятных сюрпризов и дадут вам преимущество при принятии решений.

Наш вердикт: что это значит для рынка недвижимости Греции

Реформа нужна и технически оправдана.