Кризис на рынке недвижимости: ставки, сделки, новое находится в свободном падении, и это нехорошая новость

На протяжении года рынок недвижимости сталкивается с новым кризисом из-за трудностей доступа к кредитам и их ставкам для покупателей. За год объем продаж у нотариусов снизился на 17%. В Тулузе, в сфере новостроек, застройщики говорят о 50% снижении, что выглядит как свободное падение.

В течение нескольких месяцев рынок недвижимости сталкивается с новым кризисом из-за трудностей доступа к кредитам для покупателей. Если сделки у нотариусов стремительно возрастали в течение двух лет COVID, то сейчас они резко сократились. В то время как цены на недвижимость продолжали расти, особенно в Высоком Гароне, продажи жилья рухнули, особенно в новостройках, более года назад.

Департаментальная федерация нотариусов Ариежа, Высокой Гаронны, Тарна и Тарн-э-Гаронна публикует удручающую статистику в понедельник, 25 сентября. Объем продаж в старом жилье снизился на 10% для квартир и на 17% для домов. В сфере новостроек снижение еще более значительное: квартиры гораздо сложнее находят покупателя. Нотариусы отмечают снижение на 23%. Падение продаж земельных участков, спрос на которые рушится, составляет 29%. Таким образом, мы наблюдаем спад на рынке недвижимости, особенно в сфере новостроек.

Ухудшение показателей напрямую связано с инфляцией, так как многие семьи оказались истощенными, и резким и быстрым ростом процентных ставок. Средние процентные ставки по кредитам в сентябре составляют 4%, в то время как в начале 2021 года они едва достигали 1%. При равных доходах заемщики получают негативные последствия и теряют покупательную способность. В результате кандидаты на покупку откладывают свои проекты, а продавцы с трудом находят платежеспособных покупателей.

Эта ситуация контрастирует с предыдущим периодом 2021-2022 годов. После периода ограничений покупатели спешили приобрести дома "в зелени" или по крайней мере с садом или террасой. Введение почти всеобщего удаленного рабочего места также оказало стимулирующее воздействие. Но это уже прошло.

"Этот спад, который мы наблюдали до сих пор, реален повсюду, как во Франции, так и в Высокой Гаронне", отмечает Анри Шеснелонг, нотариус, представитель департаментальной федерации нотариусов Ариежа, Высокой Гаронны, Тарна и Тарн-э-Гаронна. Он считает, что этот спад будет усиливаться. "Впечатляет объем продаж, так как числа впечатляющие, и, прежде всего, это может продолжаться некоторое время, так как мы наблюдали в последние годы рост объемов и рост цен. Теперь мы видим снижение объемов, а затем последует снижение цен, хотя и не такое резкое".

"Если посмотреть на график на более длительный период, можно заметить, что мы приближаемся к объему сделок, близкому к 2017-2018 годам. Эти годы были исключительными.

Нотариус также отмечает, что ожидаемого взрыва продаж энергоэффективных домов на рынке не произошло. Строительные компании не в лучшем настроении. Сравнивая первое полугодие 2022 года с 2023 годом в Тулузе и его окрестностях, они отмечают снижение продаж на 50% в сфере новостроек. "Мы сталкиваемся со снижением продаж с 2020 года", объясняет Стефан Обэ, председатель федерации застройщиков и строителей в Тулузе. "У нас произошло снижение объема продаж на 40% в 2023 году... когда у вас меньше домов для продажи, вы продаете их меньше".

"Это снижение связано с уменьшением числа выданных разрешений на строительство с 2020 года", продолжает он. "Традиционно, во время муниципальных выборов мы видим снижение выданных разрешений. Обычно это компенсируется в городе Тулуза, но на территории городской агломерации это очень сложно. К сожалению, каждый кандидат ведет предвыборную кампанию против урбанизации, а затем выполняет свои обещания".

Вторым существенным фактором является рост процентных ставок. За полтора года мы перешли от ставки 1% на 20 лет к 4%. "Раньше, с 300 000 евро на 20 лет, вы платили ежемесячный платеж в размере 1400 евро, а сейчас с 1400 евро платежа вы можете взять в долг только 225 000 евро", аргументирует председатель федерации застройщиков и строителей. Резкий и быстрый рост процентных ставок значительно ограничил доступ к новому жилью для покупателей и инвесторов. К этому добавляется осторожность банков, которые меньше склонны предоставлять кредиты из-за опасений, что клиенты не смогут их погасить.

Застройщики надеются, что Управление финансовой безопасности учтет этот кризис и изменит свои требования. "Следует учитывать оставшуюся жизнь, а не процент от дохода. Независимо от того, зарабатываете ли вы 2000 евро в месяц или 10 000 евро, платеж по кредиту не должен превышать 35% вашего дохода", объясняет Стефан Обэ. "Однако, когда вы зарабатываете 2000 евро, 35% составляет 700 евро в месяц, а когда вы зарабатываете 10 000 евро, это составляет 3500 евро. Человек, зарабатывающий 10 000, мог бы взять в долг 4000 или 4500 евро. Это исключает часть клиентов, которые могли бы получить кредит, но они сталкиваются с преградами".

Взлет процентных ставок за последние несколько месяцев буквально сорвал рынок недвижимости. Но другой аспект также играет роль - это высокие и даже растущие цены. Этот фактор также влияет на решение покупателей отложить свои покупки.